Дарение недвижимости — популярный способ передачи имущества близким людям․ Однако многие получатели (одаряемые) сталкиваются с неожиданностью: необходимость уплатить НДФЛ․ В этой статье подробно разберем, кто и когда платит налог, какие ставки действуют в 2025–2026 годах, кто имеет право на освобождение и как правильно оформить сделку, чтобы не нарушить закон․

Главное правило: налог платит получатель, а не даритель

Согласно статье 210 Налогового кодекса РФ, доходом в виде имущества, полученного по договору дарения, облагается именно одаряемый (получатель)․ Даритель налога с доходов физических лиц (НДФЛ) по данной сделке не платит, так как он не получает дохода, а расстается с имуществом безвозмездно․

Важно: Налоговой агент при дарении между физическими лицами отсутствует․ Одаряемый самостоятельно рассчитывает налог, подает декларацию и перечисляет средства в бюджет․

Кто освобожден от уплаты НДФЛ (Близкие родственники)

Пункт 18․1 статьи 217 НК РФ устанавливает полное освобождение от налога для получателей, являющихся близкими родственниками дарителя․ К ним относятся:

• Родители и дети (в т․ч․ усыновленные/усыновители);
• Супруги;
• Бабушки, дедушки и внуки;
• Полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общего отца или мать)․

Пример: Мать дарит квартиру дочери, дедушка — внуку, брат — сестре․ Во всех этих случаях НДФЛ не возникает․ Подавать декларацию 3-НДФЛ в этом случае также не нужно․

Кто обязан платить налог (Не близкие родственники и посторонние лица)

Если даритель и одаряемый не входят в перечень близких родственников, доход облагается НДФЛ․ К такой категории относятся:

• Дяди, тети, племянники, племянницы;
• Сводные братья и сестры (нет общих родителей);
• Тесть, теща, свекровь, сватя (родители супруга);
• Гражданские муж/жены (при отсутствии штампа в паспорте);
• Друзья, коллеги, знакомые;
• Юридические лица (если дарит компания)․

Ставки НДФЛ в 2025–2026 годах: прогрессивная шкала

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц (ст․ 224 НК РФ)․ Ставка зависит от суммы совокупного годового дохода налогоплательщика (включая стоимость подаренной квартиры) и его налогового резидентства․

Для налоговых резидентов РФ (находятся в РФ более 183 дней в году):

• 13% — на часть дохода, не превышающую 2,4 млн руб․ в год;
• 15% — на часть дохода от 2,4 млн до 5 млн руб․;
• 18% — на часть дохода от 5 млн до 20 млн руб․;
• 20% — на часть дохода от 20 млн до 50 млн руб․;
• 22% — на часть дохода свыше 50 млн руб․

Примечание: Поскольку стоимость квартиры часто превышает 2,4 млн руб․, налог часто считается по смешанным ставкам (часть по 13%, часть по 15% и выше)․

Для нерезидентов РФ:

• 30% — единая ставка со всей суммы дохода (без прогрессивной шкалы)․

Как определяется налоговая база (стоимость подарка)

Налог считается не с рыночной ценой из договора, а с кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором получен подарок (п․ 3 ст․ 214․7 НК РФ)․ Если кадастровой стоимости нет (редкие случаи), берется рыночная стоимость, определенная по результатам независимой оценки․

Пример расчета (из практики): Квартира получена в дар в 2025 году․ Кадастровая стоимость на — 1,1 млн руб․ Получатель, резидент, дядя дарителя․ Налог = 1 100 000 × 13% = 143 000 руб․

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Сроки установлены ст․ 228 и 229 НК РФ:

1. Декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка․
2. Налог оплачивается до 15 июля того же года․

Пример: Квартира получена в дар в 2025 году → Декларация до → Налог до ․

Можно ли уменьшить налог? Вычеты и особенности

В отличие от договора купли-продажи, при дарении не предусмотрен имущественный вычет в 250 000 руб․ (п․ 2 ст․ 220 НК РФ не применяется к доходам от дарения)․ Одаряемый не может уменьшить налоговую базу на расходы дарителя на приобретение квартиры․

Однако, если одаряемый имеет право на стандартные налоговые вычеты (например, на детей, по инвалидности, по Чернобылю и т․д․), они предоставляются в общем порядке от совокупного дохода за год, что может незначительно снизить налог․

Риск «серых схем»: замена дарения на купли-продажу

Эксперты (в частности, Алексей Корчаго) предупреждают: из-за налога на дарение для неблизких родственников люди пытаются оформить сделку как купли-продажу с нулевой или заниженной ценой․

Почему это опасно:

• Налоговая инспекция имеет право выявить реальную цену сделки (ст․ 40 НК РФ) и доначислить налог продавцу (дарителю), если цена ниже 70% от кадастровой стоимости․
• При купли-продаже налог платит продавец (даритель), если он владел квартирой меньше минимального срока владения (3 или 5 лет)․
• Если даритель владеет квартирой более 5 лет (или 3 года по особым основаниям), купли-продажа действительно может быть выгоднее дарения для неродственников, так как продавец полностью освобождается от НДФЛ․

Дарение доли в квартире

Правила те же: если доля дарится близкому родственнику — налога нет․ Если не родственнику, налог считается от кадастровой стоимости этой доли․ Важно: при дарении доли в натуре (определенной комнаты) база, кадастровая стоимость этой комнаты/доли․

Пошаговая инструкция: что делать после регистрации дарения

1. Получить выписку из ЕГРН о переходе права собственности (подтверждение даты получения права)․
2. Узнать кадастровую стоимость на 1 января года получения права (на сайте Росреестра или в выписке о кадастровой стоимости)․
3. Определить свой налоговый статус (резидент/нерезидент) и прогнозируемый совокупный доход за год․
4. Рассчитать НДФЛ по прогрессивной шкале․
5. Заполнить декларацию 3-НДФЛ (можно через личный кабинет ФНС «Налоги ФЛ» или программу «Декларация 3-НДФЛ»)․
6. Подать декларацию до 30 апреля следующего года․
7. Оплатить налог до 15 июля следующего года (реквизиты платежа генерируются в ЛК ФНС)․

Частые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартиру дарит супруг(а)?

Нет․ Супруги являются близкими родственниками (п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ)․ НДФЛ не возникает, декларация не нужна․

Я получил квартиру в дар от бабушки․ Плачу налог?

Нет․ Бабушка/дедушка и внуки — близкие родственники․ Освобождение действует․

Мой дядя дарит мне квартиру․ Какая ставка?

Дядя — не близкий родственник․ Если вы резидент РФ — ставка 13% (на доход до 2,4 млн) или 15% (на сумму сверх 2,4 млн)․ Если нерезидент — 30%․

Можно ли не подавать декларацию, если налог мал?

Нет․ Если налоговая база есть (даритель не близкий родственник), декларацию подавать обязательно․ Неподача влечет штраф (мин․ 1000 руб․ по ст․ 119 НК РФ) и пени за просрочку налога․

Что если кадастровая стоимость завышена?

Можно оспорить кадастровую стоимость в комиссии при Росреестре или в суде до момента уплаты налога․ Налоговая база будет уменьшена по результатам оспаривания․

Резюме

Ситуация	НДФЛ	Декларация 3-НДФЛ	Кто платит
Даритель — близкий родственник (родители, дети, супруг, бабушка/дедушка, внуки, братья/сестры)	0% (Освобождение по ст․ 217 НК РФ)	Не нужна	—
Даритель — не близкий родственник (дядя, тетя, племянник, гражданский муж/жена, друг) / Юрлицо	13–22% (Резиденты, прогрессивная шкала) 30% (Нерезиденты)	Обязательна (до 30․04 след․ года)	Одаряемый (получатель)

Совет: Перед оформлением дарения обязательно уточните степень родства и расчитайте предварительную нагрузку․ В некоторых случаях (если даритель владеет недвижимостью долго) оформление купли-продажи может быть налогово эффективнее, но требует тщательной проработки рисков с юристом․

---

Статья подготовлена на основе положений Налогового кодекса РФ (ст․ 210, 214․7, 217, 224, 228, 229) и разъяснений ФНС России (в т․ч․ УФНС по Псковской и Калужской областям), актуальных на 2025–2026 годы․ Информация носит справочный характер․ Для принятия решения рекомендуется консультация с налоговым консультантом․