Ситуация, когда бабушка хочет подарить квартиру внуку,, одна из самых частых в недвижимостном праве. Главный вопрос, который волнует получателя: надо ли платить налог (НДФЛ) за получение подарка?

Короткий ответ: Нет, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить не придется. Внук и бабушка относятся к категории «близких родственников», что полностью освобождает получателя от уплаты налога на доход от получения недвижимости по договору дарения.

Однако «дьявол кроется в деталях». Ниже подробный разбор законодательства (Налоговый кодекс РФ, ГК РФ), сопутствующих расходов и нюансов, о которых стоит знать заранее.

Законодательная база: почему НДФЛ не платится

Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы в виде имущества (долевых прав, акций, паев), полученные по договору дарения, не облагаются налогом, если дарение совершено между близкими родственниками.

Кто считается близкими родственниками (ст. 14 Семейного кодекса РФ, п. 18.1 ст. 217 НК РФ):

• Родители и дети (в т.ч. усыновители/усыновленные);
• Дедушки/бабушки и внуки/внучки;
• Полнородственные и неполнородственные братья и сестры;
• Супруги.

Какие платежи все же придется совершить

Хотя НДФЛ отсутствует, процесс оформления дарения не является бесплатным. Внуку (или сторонам по согласованию) придется оплатить:

А. Государственная пошлина за регистрацию перехода права (Росреестр)

Согласно п. 22 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ, за государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение по договору дарения между близкими родственниками взимается пошлина в размере 2 000 рублей за каждый объект недвижимости (квартиру, комнату, дом, земельный участок).

Для сравнения: при купле-продаже или дарении между неродственниками пошлина составляет 2 000 руб. за объект + 0,5% от кадастровой стоимости (но не более 20 000 руб. для физлиц), а для юрлиц — 22 000 руб. Здесь же фиксированные 2 000 руб.

Б. Нотариальные услуги (при необходимости)

С 2016 года нотариальное заверение договора дарения квартиры не является обязательным (п. 2 ст. 574 ГК РФ). Договор можно составить в простой письменной форме и подать документы в МФЦ/Росреестр самостоятельно или через нотариуса в электронном виде.

Однако на практике нотариусы часто привлекаются для:

• Профессионального составления договора (учет обременений, залогов, арендаторов, права пожизненного проживания);
• Проверки дееспособности бабушки (важно, чтобы дарение не оспаривали наследники или опека);
• Подачи документов на регистрацию в электронном виде (срок 3 рабочих дня вместо 9 через МФЦ).

Оплата нотариуса, это плата за его работу (тарифы нотариальной палаты региона + технические расходы), это не налог.

В. Кадастровые работы (если актуально)

Если квартира ранее не была на кадастровом учете, границы не уточнены или произошли изменения (перепланировка), потребуется вызвать кадастрового инженера. Это отдельные расходы.

Г. Налог на имущество физических лиц (после регистрации)

С момента регистрации права собственности внук становится плательщиком налога на имущество. Ставка зависит от кадастровой стоимости и региона (обычно 0,1% для квартир). Льготы (например, на один объект недвижимости каждого вида) предоставляются пенсионерам и иным категориям — внук может их применить, если имеет право.

Важные нюансы и риски дарения

Срок владения для освобождения от НДФЛ при последующей продаже

Это критически важный момент. Если внук решит продать полученную квартиру, он заплатит НДФЛ (13% для резидентов) с дохода, если не пройдет минимальный срок владения.

• 3 года — минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже, если квартира получена по договору дарения от близкого родственника (п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ).
• 5 лет — общий минимальный срок владения для остальных случаев (купля-продажа, дарение от неродственников, наследование — с оговорками).

Совет: Если есть вероятность быстрой перепродажи, дарение от бабушки выгоднее купли-продажи (где срок 5 лет, если это не единственное жилье) или дарения от далекого родственника.

Риск оспаривания дарения

Дарение — это односторонняя сделка. Бабушка может отозвать дарение только в судебном порядке и только по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ (например, покушение на жизнь дародателя, умышленное уничтожение имущества).

Однако наследники бабушки после ее смерти могут оспорить сделку, доказав, что на момент подписания бабушка:

• Не была в своем уме (нераздееспособна);
• Действовала под влиянием обмана, насилия, уговоров (трудные жизненные обстоятельства);
• Сделка является фиктивной (на самом деле была куплей-продажей).

Рекомендация: Обязательно зафиксируйте волю бабушки на видео (с датой и звуком) или привлеките врача для подтверждения вменяемости на момент сделки, если есть сомнения в здоровье. Нотариус при заверении также проверяет волю и дееспособность.

Обремененная квартира (ипотека, арест, арендаторы)

• Ипотека: Если квартира в залоге у банка, дарение возможно только с письменного согласия банка (ст. 339 ГК РФ). Часто банк требует погашения долга или переоформления ипотеки на внука (что требует проверки его платежеспособности).
• Арест/обременение: Проверить можно через выписку из ЕГРН. Если есть арест судебных приставов — дарение невозможно до снятия обременения.
• Проживающие: Если в квартире прописаны/проживают другие люди (например, дедушка, другие родственники), их права сохраняются. Если у кого-то есть право пожизненного проживания (обременение), оно переходит к новому собственнику. Выселить их по желанию внука будет крайне сложно.

Пошаговая инструкция оформления

1. Получение выписки из ЕГРН (актуальная, на руки) — проверка собственника, обременений, арестов, точности площади/адреса.
2. Сбор документов:
   • Паспорта бабушки и внука;
   • Свидетельство о праве на квартиру (старое) или выписка ЕГРН;
   • Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении внука, где указаны родители, и свидетельство о рождении родителя, где указана бабушка — цепочка документов);
   • Согласие супруга(и) бабушки (если квартира общая набраная, ст. 35 СК РФ) — нотариальное;
   • Согласие банка (если ипотека);
   • Технический паспорт БТИ / выписка из реестра недвижимости (для нотариуса/МФЦ).
3. Составление договора дарения (в 3 экземпляра: бабушка, внук, Росреестр). Обязательные условия: предмет дарения (адрес, площадь, кадастровый номер, стоимость), отсутствие обременений, порядок передачи, подписи.
4. Подача на регистрацию:
   • Через МФЦ (срок до 9 рабочих дней, пошлина 2000 руб. платится заранее);
   • Через нотариуса в электронном виде (срок 3 рабочих дня, пошлина оплачивается через нотариуса, часто со скидкой 30% при электронной подаче — 1400 руб.);
   • Через Госуслуги (электронно, срок 3-5 дней, скидка 30% на пошлину).
5. Получение выписки из ЕГРН с записью внука как собственника.
6. Передача ключей и подпись акта приема-передачи (желательно при свидетелях/нотариусе).

Альтернативы: Завещание vs Дарение

Часто бабушки сомневаются: подарить сейчас или завещать?

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Нужно платить 13% от кадастровой стоимости». Факт: Только если даритель и получатель, не близкие родственники. Для бабушки и внука, 0%.
• Миф: «Договор дарения обязательно нужно заверять у нотариуса». Факт: Для квартир не обязательно с 2016 года. Но нотариус дает гарантии юридической чистоты.
• Ошибка: Не указать в договоре стоимость квартиры. Последствие: Росреестр может приостановить регистрацию, нотариус не сможет рассчитать пошлину/гонорар. Указывайте кадастровую или рыночную стоимость.
• Ошибка: Не получить согласие супруга бабушки (если квартира общая). Последствие: Сделку могут признать недействительной в суде по иске супруга в течение года (ст. 35 СК РФ, ст. 177 ГК РФ).
• Ошибка: Дарить квартиру, в которой прописаны/живут другие люди, не предусмотрев их права. Последствие: Внук получает «кирпич» — собственность, в которой живут люди, которых он не может выселить.

Резюме

Внук НЕ платит НДФЛ (13%/30%) при получении квартиры в дар от бабушки, так как они являются близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Обязательные расходы внука:

• Госпошлина за регистрацию в Росреестре — 2 000 руб. (можно скидку 30% через Госуслуги/нотариуса = 1 400 руб.);
• Услуги нотариуса / кадастрового инженера — по тарифам региона (при необходимости);
• Налог на имущество — ежегодно после оформления права.

Главные плюсы дарения: мгновенный переход права, минимальный срок владения для продажи без налога (3 года), низкая пошлина.

Главные риски: необратимость (бабушка теряет квартиру навсегда), риск оспаривания наследниками, необходимость согласия банка/супруга.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться. Перед оформлением сделки рекомендуется проконсультироваться с нотариусом или юристом, специализирующимся на недвижимости, для учета индивидуальных обстоятельств (наличие ипотеки, обременений, споров о наследстве, гражданства сторон).