Сделки дарения недвижимости, в которых участвуют лица с разным налоговым статусом, вызывают множество вопросов. Ситуация, когда даритель — налоговый нерезидент РФ, а одаряемый, налоговый резидент, имеет свою специфику, определяемую Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и международными договорами. В этой статье подробно разберем, кто платит НДФЛ, какая ставка применяется, как рассчитывается налоговая база и есть ли льготы для близких родственников.

Ключевые определения: кто такой резидент и нерезидент?

Налоговый статус определяется не гражданством, а физическим присутствием в стране (ст. 207 НК РФ):

• Налоговый резидент РФ — физическое лицо, пребывающее на территории России не менее 183 календарных дней в течение последовательных 12 месяцев.
• Налоговый нерезидент РФ, физическое лицо, не соответствующее критерию выше (пребывает в РФ менее 183 дней за год).

Важно: Статус определяется на дату получения дохода (дату регистрации перехода права собственности в Росреестре). Если одаряемый был резидентом на эту дату, он платит НДФЛ по ставкам для резидентов.

Кто является плательщиком НДФЛ при дарении?

Согласно ст. 210 НК РФ, доход в виде имущества, полученного по договору дарения, облагается налогом у одаряемого (получателя).

В нашем сценарии:

• Плательщик: Одаряемый (резидент РФ).
• Ставка НДФЛ: 13% (базовая ставка для резидентов). С 2021 года доходы от дарения суммируются с другими доходами (зарплата, проценты по вкладам и т.д.) для применения прогрессивной шкалы (13%, 15%, 18%, 20%, 22% при превышении 5 млн руб. в год).
• Налоговый агент: Отсутствует. Нотариус или регистратор в Росреестре не являются налоговыми агентами по НДФЛ за одаряемого. Одаряемый обязан сам подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог.

Даритель (нерезидент) не платит НДФЛ в РФ за сам факт дарения имущества, находящегося в России (дарение не считается реализацией для дарителя по ст. 210 НК РФ). Однако даритель может иметь налоговые обязательства в своей стране налогового резидентства.

Главная льгота: Близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ)

Это самый важный момент. Если одаряемый и даритель являются близкими родственниками, доход одаряемого полностью освобождается от НДФЛ, независимо от налогового статуса дарителя.

Кто относится к близким родственникам?

1. Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители).
2. Супруги.
3. Полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общего отца или мать).
4. Дедушки, бабушки и внуки.

Если стороны НЕ являются близкими родственниками

Если даритель (нерезидент) — дальний родственник (дядя, тетя, племянник, кузен) или постороннее лицо, одаряемый (резидент) обязан заплатить НДФЛ.

Расчет налоговой базы (ст. 214.7 НК РФ)

Налоговая база определяется как рыночная стоимость квартиры на дату передачи. На практике налоговая инспекция сверяет два значения и берет большее из них:

1. Кадастровая стоимость на дату регистрации права (с 2022 года используется именно кадастровая, а не инвентарная).
2. Стоимость, указанная в договоре дарения (если она выше кадастровой).

Вычеты не предоставляются: Имущественный налоговый вычет (250 тыс. руб.) при получении дарения от неблизких лиц не применяется (п. 20 ст. 220 НК РФ). Вычет можно получить только при последующей продаже этой квартиры (если владение менее мин. срока).

Пример расчета (2024–2025 гг.)

• Кадастровая стоимость: 5 000 000 руб.
• Стоимость в договоре: 4 500 000 руб.
• Налоговая база: 5 000 000 руб. (максимум из двух).
• НДФЛ (13%): 650 000 руб.
• Если суммарный доход одаряемого за год (с зарплатой) превысит 5 млн руб., на часть сверх 5 млн ставка будет 15%, сверх 24 млн — 18% и т.д.

Порядок уплаты налога и сдачи декларации

Сроки (для дохода 2024 года, сдача в 2025 году):

• Декларация 3-НДФЛ: до 30 апреля 2025 г.
• Уплата налога: до 15 июля 2025 г.

Алгоритм действий одаряемого (резидента):

1. Зарегистрировать переход права в Росреестре (через МФЦ или нотариуса).
2. Получить выписку ЕГРН с датой регистрации права.
3. Определить кадастровую стоиность на дату регистрации (через сайт Росреестра или ГКУ «Росреестр»).
4. Заполнить декларацию 3-НДФЛ (раздел 1, раздел 2, приложение А1/А2). В графе «Код дохода» указывается 1500 (дарение).
5. Подать декларацию через ЛК ФНС, налог.ру или в отделении ИФНС.
6. Заплатить налог по реквизитам своего ИФНС (КБК 1###11000110).

Особенности для дарителя-нерезидента

Хотя даритель не платит НДФЛ в РФ за дарение, существуют нюансы:

А. Налог в стране резидентства дарителя

Многие страны (США, страны ЕС, Израиль и др.) облагают налогом на подарки/наследство именно дарителя (Gift Tax / Estate Tax) или получателя. Даритель должен проконсультироваться с налоговым советником в своей стране. Существование соглашения об избежании двойного налогообложения (СДН) между РФ и страной дарителя может регулировать этот вопрос, но большинство СДН не регулируют налог на дарение (donations), фокусируясь на доходах от труда, капитала и недвижимости при продаже.

Б. Валюта и перевод средств

Если даритель нерезидент, договор дарения может быть составлен на русском и иностранном языке. Перевод денежных средств не требуется (это безвозмездная сделка), но если даритель несет расходы на оформление (нотариус, госпошлина), оплата производится в рублях.

В. Продажа квартиры дарителем (альтернатива)

Если бы нерезидент продал квартиру резиденту, даритель (как нерезидент-продавец) заплатил бы НДФЛ 30% с дохода (разницы продажи и покупки/вычетов), а покупатель стал бы налоговым агентом. Дарение выгоднее для дарителя-нерезидента (0% НДФЛ в РФ), но создает нагрузку на одаряемого (если не родственники).

Специфические ситуации

Доля в квартире

Если дарят долю (не всю квартиру), налоговая база считается пропорционально доли в кадастровой стоимости всего объекта. Льгота для близких родственников распространяется и на дарение долей.

Квартира в «новых регионах» (ДНР, ЛНР, Запорожская, Херсонская области)

С 2023 года законодательство РФ полностью распространяется на эти территории. Кадастровая оценка проводится, налоговые правила общие. Если даритель (нерезидент) и одаряемый (резидент), близкие родственники, льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ действует в полной мере.

Дарение нежилого помещения / коммерческой недвижимости

Постановлением Пленума ВС РФ от № 14 (и ранее Постановлением ВС РФ от № 305-ЭС23-18300) подтверждено: льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ распространяется на любую недвижимость (жилую и нежилую, коммерческую), если одаряемый и даритель — близкие родственники. Вид имущества не имеет значения.

Чек-лист: что проверить перед сделкой

Резюме

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Нерезидент дарит — значит платит 30%». Факт: Платит одаряемый. Если одаряемый резидент — ставка 13% (прогрессивная). Если одаряемый тоже нерезидент — 30%.
• Миф: «Можно написать в договоре 1 рубль, чтобы налог меньше». Факт: Налоговая возьмет кадастровую стоимость, если она выше договорной. Занижение цены не сработает.
• Ошибка: Не сдать декларацию, думая, что нотариус/Росреестр всё сделают. Факт: Они не налоговые агенты. Штраф за несдачу — 5% от налога за каждый месяц (мин. 1000 руб., макс. 30%).
• Ошибка: Не учесть прогрессивную шкалу. Если у одаряемого высокая зарплата, дарение может «перекинуть» часть дохода в ставку 15–22%.

Дарение квартиры от нерезидента резиденту РФ безопасно с налоговой точки зрения только для близких родственников (нулевой налог, никаких деклараций). Во всех остальных случаях одаряемый-резидент получает налоговую нагрузку 13–22% от кадастровой стоимости объекта.

Рекомендация: Перед оформлением сделки обязательно:

1. Подтвердите налоговый статус одаряемого (подсчет дней пребывания).
2. Соберите пакет документов, подтверждающих родство (если применимо).
3. Получите актуальную выписку о кадастровой стоимости.
4. При сложных схемах (доли, ипотека, разные юрисдикции дарителя) проконсультируйтесь с налоговым юристом.

Грамотное оформление сэкономит значительные средства и избавит от претензий ФНС в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или юристу.