Оформление дарственного договора на недвижимость — частый способ передачи имущества внутри семьи. Однако многие собственники не знают, в каких случаях придется платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а в каких — можно законно избежать платежей. В этой статье подробно разберем налоговые последствия дарения дома и земельного участка между близкими родственниками, актуальные ставки на 2025–2026 годы, порядок заполнения декларации и нюансы дальнейшей продажи подаренного имущества.

Кто платит налог при дарении: даритель или получатель?

Согласно НК РФ (ст. 210), налогоплательщиком по НДФЛ является физическое лицо, получившее доход. Дарение — это безвозмездная сделка: даритель не получает денежных средств или иного имущества в счет стоимости подаренного объекта. Следовательно, у дарителя нет дохода, а значит, и налоговая база равна нулю.

Вся налоговая нагрузка (если она возникает) ложится исключительно на получателя подарка (одаряемого).

Полное освобождение от НДФЛ для близких родственников

Самое важное правило закреплено в п. 18.1 ст. 217 НК РФ: доходы в виде имущества, полученного по договору дарения от близких родственников, не подлежат налогообложению.

Это означает, что если дом и участок дарит человек из списка близких родственников, получатель не платит НДФЛ, не подает декларацию 3-НДФЛ и не взаимодействует с налоговой инспекцией по данному вопросу.

Кто относится к близким родственникам (по Семейному кодексу и НК РФ)?

• Супруги (в официальном браке);
• Родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновленные);
• Бабушки, дедушки и внуки;
• Братья и сестры (полнородные — общие отец и мать, и неполнородные — общий только отец или только мать).

Важно: В список близких родственников НЕ входят: двоюродные братья/сестры, тети/дяди, племянники, свекрови/тещи, зяти/невестки, приемные родители/дети (если не усыновлены), бывшие супруги.

Примеры:

• Мать дарит сыну дом с участком. Налог не платится (родитель — ребенок).
• Брат дарит сестре долю в доме и соответствующую долю участка. Налог не платится (братья/сестры).
• Муж дарит жене дом, приобретенный в браке. Налог не платится (супруги). Требуется нотариальное согласие второго супруга, так как имущество совместное.
• Двоюродная бабушка дарит внуку дом. НДФЛ УПЛАЧИВАЕТСЯ (двоюродные родственники не являются близкими по закону).

Налогообложение при дарении от не родственников и дальних родственников

Если даритель не входит в список близких родственников (друг, коллега, дальний родственник, бывший супруг), получатель признается получившим доход, подлежащий налогообложении.

Объекты налогообложения (п. 1 ст. 210, ст. 214.10 НК РФ):

Налог берется с получения в дар:

• Недвижимости (квартиры, дома, дачи, земельные участки, гаражи, коммерческие помещения);
• Транспортных средств;
• Акций, долей, цифровых финансовых активов и прав.

Деньги, подаренные по договору дарения, НДФЛ не облагаются никогда, от кого бы они ни поступили.

Как определяется налоговая база для дома и участка?

Для недвижимости налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января года, в котором произошла государственная регистрация перехода права собственности (запись в ЕГРН) (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Если в дар передается дом и земельный участок, налоговая база рассчитывается суммарно по кадастровой стоимости каждого объекта на указанную дату.

Прогрессивная шкала НДФЛ с года

С 2025 года для доходов от получения имущества в дар (как и от продажи) применяется двухступенчатая ставка (ст. 224 НК РФ в ред. ФЗ от № 273-ФЗ):

Годовая налоговая база (сумма доходов)	Ставка НДФЛ
До 2,4 млн руб. включительно	13%
Свыше 2,4 млн руб.	15% (с суммы, превышающей 2,4 млн руб.)

Примечание: До 2025 года применялась плоская ставка 13% (15% для нерезидентов/высокодоходников). Новые правила применяются к доходам, полученным с .

Пример расчета налога (дарение от не родственника в 2025 году):

1. Кадастровая стоимость дома на : 1 500 000 руб.
2. Кадастровая стоимость участка на : 800 000 руб.
3. Общая налоговая база: 2 300 000 руб.
4. База не превышает 2,4 млн руб. → Ставка 13%.
5. НДФЛ = 2 300 000 × 13% = 299 000 руб.

Пример с превышением порога (дорогой дом):

1. Суммарная кадастровая стоимость дома и участка: 5 000 000 руб.
2. НДФЛ = (2 400 000 × 13%) + ((5 000 000 ー 2 400 000) × 15%) = 312 000 + 390 000 = 702 000 руб.

Порядок уплаты налога и сдачи декларации

Если налог уплачивать нужно (дарение от не близких родственников), получатель обязан:

1. Заполнить декларацию 3-НДФЛ за год получения подарка (год регистрации права в ЕГРН).
2. Сдать декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.
3. Уплатить налог не позднее 15 июля того же года.

Способы сдачи декларации:

• Через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (самый быстрый способ);
• Через налоговый сервис (например, «Налоги ФНС», Госуслуги, специализированные сервисы);
• Почтой (ценным письмом с вложением);
• Лично в инспекции ФНС по месту регистрации (прописки) получателя.

Штрафы за несдачу/неуплату: 5% от суммы налога за каждый полный или частичный месяц просрочки (макс. 30%, мин. 1000 руб.) + пени за каждый день просрочки уплаты.

Дарение доли в доме и участке

Часто в дар передается не весь объект, а доля (например, 1/2 дома и 1/2 участка). Налоговые правила те же:

• Близкие родственники: НДФЛ не платится, независимо от размера доли.
• Остальные лица: Налоговая база = кадастровая стоимость всей доли (дома + участка) на 01.01 года регистрации. Ставка 13%/15% по прогрессивной шкале.

Нюансы дарения дома и земельного участка вместе

Закон требует соблюдения принципа «земля следует за домом» (ст. 35 ЗК РФ). Нельзя подарить дом, оставив участок в собственности дарителя (и наоборот), если это нарушает права сторон. Обычно оформляют один договор дарения на оба объекта.

Кадастровая стоимость: У дома и участка разные кадастровые номера и разные кадастровые стоимости. В декларации 3-НДФЛ (если она нужна) нужно задекларировать доход по каждому объекту отдельно, но суммируются они для применения прогрессивной шкалы.

Продажа подаренного дома и участка: минимальный срок владения

Если получатель подарка решит продать дом и участок, он может столкнуться с НДФЛ от продажи. Здесь действует правило минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), после истечения которого доход от продажи освобождается от налога.

Сроки для подаренной недвижимости (в т.ч. от близких родственников):

• 3 года — для жилых домов, дач, квартир, комнат, если получатель является близким родственником дарителя (п. 17.1 ст. 217 НК РФ);
• 5 лет — во всех остальных случаях (дарение от не родственников, дальних родственников, а также для коммерческой недвижимости, гаражей, участков без жилых домов).

Важный нюанс для участка: Если участок дарился вместе с домом близким родственником, к участку также применяется срок 3 года (как к дому). Если участок дарился отдельно или от не близкого родственника, срок 5 лет.

Как снизить налог при продаже до истечения срока?

Если продать раньше минимального срока, можно уменьшить налоговую базу двумя способами (выбирается один):

1. Имущественный вычет на покупку (для жилья): до 1 000 000 руб. на объект (дом + участок считаются одним объектом жилья, если участок под домом). Вычет распределяется пропорционально стоимости;
2. Расходы на приобретение: сумма НДФЛ, которую получатель уже заплатил при получении в дар (если дарение было от не родственника). Это позволяет не платить налог дважды за одну и ту же стоимость.

Для автомобиля вычет составляет 250 000 руб.

Дарение от организаций и ИП

Если дом или участок дарит организация (юридическое лицо) или ИП физическому лицу (например, в рамках акции, розыгрыша, по программе лояльности):

• Налоговая база — кадастровая стоимость.
• Ставка НДФЛ: 13% (резиденты) или 30% (нерезиденты). Прогрессивная шкала 15% для таких доходов не применяется (она для доходов от продажи/дарения от физлиц).
• Есть необлагаемый минимум 4 000 руб. в год на все подарки от организаций (п. 28 ст. 217 НК РФ). НДФЛ платится с суммы, превышающей 4 000 руб.
• Организация-даритель выступает налоговым агентом: она должна удержать налог и перечислить его в бюджет, а получателю, выдать справку 2-НДФЛ.

Чек-лист: что сделать при оформлении дарственной на дом и участок

1. Определить степень родства. Является ли даритель близким родственником по списку НК РФ?
2. Собрать документы: паспорта, выписки ЕГРН на дом и участок, свидетельства о праве (старые), кадастровые паспорта/выписки (для определения стоимости), согласие супруга дарителя (если имущество совместное), справку о отсутствии долгов по ЖКХ/налогам.
3. Составить договор дарения (простой письменной формы, но для недвижимости — обязательная регистрация в Росреестре). Можно сделать у нотариуса (обязательно, если дарится доля, или по желанию сторон).
4. Подать документы на регистрацию в МФЦ или Росреестр (госпошлина 2000 руб. за каждый объект — дом и участок, если подаются отдельно; при едином договоре часто платят за один объект, но уточняйте в регистрирующем органе).
5. Получить выписку ЕГРН с записью о переходе права.
6. Если даритель — НЕ близкий родственник: к 30 апреля след. года сдать 3-НДФЛ, к 15 июля — заплатить НДФЛ от кадастровой стоимости на 01.01 года регистрации.

Частые ошибки и мифы

⚠ Миф 1: «Если кадастровая стоимость низкая/нулевая, налог не будет».

Если кадастровая стоимость не определена (редкость для домов/участков) или явно занижена, налоговая инспекция имеет право определить доход по рыночной стоимости (п. 3 ст. 214.10 НК РФ), привлекая оценочную деятельность.

⚠ Миф 2: «Двоюродная сестра — это близкий родственник».

Нет. Только полнородные и неполнородные братья/сестры. Двоюродные — платят налог.

⚠ Миф 3: «Даритель платит налог, так как «расстался» с имуществом».

Нет. Налог платит только получатель (если он не близкий родственник). Даритель не имеет дохода.

⚠ Ошибка: Пропуск дедлайнов 30 апреля / 15 июля.

Даже если налог небольшой, несдача декларации грозит штрафом 1000 руб. + пени. Сдавайте декларацию через ЛК ФНС заранее.

Дарение дома и земельного участка между близкими родственниками (супруги, родители/дети, бабушки/дедушки/внуки, братья/сестры), это самый выгодный вариант: НДФЛ = 0%, декларация 3-НДФЛ не нужна. При этом минимальный срок владения для бесплатной продажи в будущем составляет всего 3 года.

Если даритель — не близкий родственник, получатель платит НДФЛ по прогрессивной шкале 13% / 15% от суммарной кадастровой стоимости дома и участка на 1 января года регистрации права. Декларация сдается до 30 апреля, налог платится до 15 июля следующего года.

Грамотное оформление сделки, своевременная регистрация в Росреестре и знание своих прав позволяют избежать лишних расходов и споров с налоговой инспекцией. В сложных случаях (дарение долей, споры о кадастровой стоимости, продажа до истечения сроков) рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или юристу.

---

Данная статья носит информационный характер. Нормативная база: НК РФ (ст. 207, 209, 210, 214.10, 217, 224, 229), Семейный кодекс РФ, ФЗ от № 273-ФЗ (о прогрессивной шкале). Актуально на 2025–2026 годы. Перед принятием решений проверьте актуальность законодательства или проконсультируйтесь со специалистом.