На практике нередко возникает ситуация, когда собственник недвижимости не может лично участвовать в заключении договора аренды, например, проживает в другом городе, находится в командировке или просто делегирует ведение дел доверенному лицу. В таких случаях договор аренды от имени арендодателя может подписать представитель, действующий на основании доверенности. Рассмотрим, как правильно оформить такую сделку, какие требования предъявляются к доверенности и как выглядит образец договора.
Правовые основы представительства при заключении договора аренды
Возможность заключения сделок через представителя закреплена в статье 182 Гражданского кодекса РФ. Сделка, совершённая одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) на основании доверенности, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Это означает, что все права и обязанности по договору аренды возникают именно у собственника помещения, а не у его представителя.
Доверенность регулируется статьёй 185 ГК РФ — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Требования к доверенности
Чтобы договор аренды, подписанный представителем, имел юридическую силу, доверенность должна соответствовать следующим требованиям:
- Письменная форма. Доверенность оформляется только в письменном виде.
- Нотариальное удостоверение. Для сделок, требующих нотариальной формы, а также для сделок, подлежащих государственной регистрации (аренда недвижимости на срок от года и более регистрируется в Росреестре), доверенность должна быть нотариально удостоверена. На практике нотариальная доверенность рекомендуется в любом случае — она вызывает больше доверия у арендатора и регистрирующих органов.
- Дата выдачи. Обязательный реквизит. Доверенность без указания даты совершения ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ).
- Чёткий объём полномочий. В доверенности должно быть прямо указано право на заключение договоров аренды (найма) конкретного объекта недвижимости, подписание документов, получение арендной платы (если это предусмотрено), представление интересов в Росреестре и иных органах.
- Данные сторон. Паспортные данные доверителя и поверенного, описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер).
Что проверить арендатору
Арендатору, заключающему договор с представителем собственника, рекомендуется:
- Ознакомиться с оригиналом доверенности и проверить срок её действия.
- Убедиться, что доверенность содержит полномочие именно на сдачу в аренду данного объекта.
- Проверить правоустанавливающие документы на объект (выписку из ЕГРН).
- Связаться с собственником напрямую для подтверждения полномочий представителя.
- Проверить доверенность через сервис проверки на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Приложить копию доверенности к договору аренды.
Структура договора аренды, заключаемого по доверенности
Договор в целом соответствует стандартной структуре договора аренды (ст. 606, 651 ГК РФ), но имеет особенности в преамбуле и разделе с реквизитами.
Образец договора аренды (фрагменты)
Преамбула
ДОГОВОР АРЕНДЫ № ___
нежилого помещения
г. Москва «___» __________ 20___ г.
Гражданин Российской Федерации Иванов Иван Иванович, паспорт серия 4500 № 123456, выдан __________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице представителя Петрова Петра Петровича, паспорт серия 4501 № 654321, выдан __________, действующего на основании нотариальной доверенности от «___» __________ 20___ г., реестровый № __________, удостоверенной нотариусом __________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Пример» (ОГРН __________, ИНН __________) в лице генерального директора Сидорова Сидора Сидоровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью _____ кв. м, расположенное по адресу: __________, кадастровый номер: __________ (далее — «Помещение»).
Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от «___» __________ 20___ г., серия № __________.
Помещение передаётся по акту приёма-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
Срок аренды
Договор заключён на срок с «___» __________ 20___ г. по «___» __________ 20___ г.
При заключении Договора на срок один год и более он подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.
Арендная плата и порядок расчётов
Размер арендной платы составляет __________ (__________) рублей в месяц, в т.ч. НДС / НДС не облагается.
Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее ___ числа текущего месяца путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя, указанный в разделе «Реквизиты сторон», либо иным способом, согласованным Сторонами.
Права и обязанности сторон
Арендодатель обязуется передать Помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению, а Арендатор обязуется использовать Помещение в соответствии с его назначением, поддерживать его в надлежащем состоянии и своевременно вносить арендную плату.
Ответственность сторон и расторжение договора
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 619–620 ГК РФ.
Заключительные положения
Договор составлен в двух (трёх — при регистрации) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
Приложения: копия доверенности, акт приёма-передачи, копия выписки из ЕГРН, план помещения.
Реквизиты и подписи сторон
Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт __________, адрес регистрации: __________, банковские реквизиты: __________.
Подпись представителя: __________ /Петров П.П./ (действующего на основании доверенности от «___» __________ 20___ г., реестровый № __________)
Арендатор: ООО «Пример», ОГРН __________, ИНН/КПП __________, юридический адрес: __________, р/с __________.
Подпись: __________ /Сидоров С.С./
Типичные ошибки и риски
- Отсутствие в доверенности прямого полномочия на сдачу объекта в аренду, договор может быть признан незаключённым (ст. 183 ГК РФ).
- Истёкший срок доверенности или её отзыв доверителем до момента подписания договора.
- Превышение полномочий — например, представитель установил арендную плату ниже указанной в доверенности минимальной.
- Отсутствие полномочия на получение денег — если представитель собирает арендную плату наличными, это должно быть прямо предусмотрено доверенностью.
- Отказ в регистрации договора в Росреестре из-за ненотариальной доверенности при долгосрочной аренде.
Обратите внимание: приведённый образец носит ознакомительный характер. Перед заключением сделки рекомендуется обратиться к юристу для адаптации договора под конкретную ситуацию.