Сдача квартиры в аренду на длительный срок — популярный способ получения стабильного дохода для собственников жилья. Однако чтобы сделка была безопасной для обеих сторон, необходимо правильно оформить договор аренды (найма) жилого помещения. В этой статье мы подробно разберём, как составить договор, какие пункты в нём обязательно должны присутствовать, и приведём примерную структуру документа.
Чем отличается договор найма от договора аренды
Прежде чем перейти к образцу, важно понять юридическую терминологию:
- Договор найма жилого помещения — заключается, когда обе стороны (или арендодатель) являются физическими лицами, а квартира сдаётся для проживания. Регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.
- Договор аренды — заключается, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом или ИП.
На практике оба термина часто используются как синонимы, но для сдачи квартиры частному лицу юридически корректнее говорить о договоре найма.
Краткосрочный и долгосрочный наём: в чём разница
По сроку действия договоры делятся на два вида:
- Краткосрочный наём, до 1 года. Государственная регистрация не требуется.
- Долгосрочный наём, от 1 года до 5 лет. Такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, поскольку возникает обременение объекта недвижимости.
Многие собственники заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации, чтобы избежать регистрации. Это законная и распространённая практика.
Обязательные разделы договора
Грамотно составленный договор должен содержать следующие пункты:
Стороны договора
Указываются полные паспортные данные наймодателя (собственника) и нанимателя: ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации. Если собственников несколько, потребуется согласие всех совладельцев.
Предмет договора
Точное описание квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающего право собственности (выписка из ЕГРН).
Срок найма
Дата начала и окончания действия договора, а также условия пролонгации (автоматического продления).
Плата за наём и порядок расчётов
Размер ежемесячной платы, срок и способ внесения (наличными под расписку или на банковскую карту), условия повышения платы (обычно не чаще одного раза в год).
Обеспечительный платёж (депозит)
Размер залога (как правило, равен месячной плате), порядок его возврата и случаи, когда наймодатель вправе удержать часть суммы (ущерб имуществу, неоплаченные коммунальные услуги).
Коммунальные услуги
Кто и какие платежи оплачивает: обычно наниматель оплачивает счётчики (свет, вода, интернет), а собственник — квартплату и капремонт.
Права и обязанности сторон
Условия проживания: количество жильцов, возможность проживания с животными, запрет подселения третьих лиц без согласия собственника, ответственность за сохранность имущества.
Порядок расторжения
Условия досрочного расторжения по инициативе каждой из сторон и срок уведомления (стандартно — за 30 дней);
Акт приёма-передачи
К договору прилагается акт с описью имущества, показаниями счётчиков и состоянием квартиры на момент заселения.
Примерная структура (образец) договора
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г; __________ «___» __________ 20___ г.
Гражданин РФ __________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданин РФ __________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
- Предмет договора. Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает в наём квартиру, расположенную по адресу: __________, общей площадью ___ кв. м, кадастровый номер: __________. Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности (выписка из ЕГРН от __________).
- Срок найма. Договор заключён на срок с «___» ______ 20___ г. по «___» ______ 20___ г.
- Плата за наём. Ежемесячная плата составляет ______ (__________) рублей. Оплата производится не позднее __ числа каждого месяца путём __________.
- Обеспечительный платёж. Наниматель вносит обеспечительный платёж в размере ______ рублей, который возвращается при окончании договора при условии отсутствия задолженности и ущерба.
- Коммунальные платежи оплачиваются следующим образом: __________.
- Права и обязанности сторон: Наниматель обязуется использовать жильё только для проживания, поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить перепланировку без согласия Наймодателя. Наймодатель обязуется не посещать квартиру без предварительного уведомления.
- Расторжение договора. Каждая из сторон вправе расторгнуть договор, уведомив другую сторону за ___ дней.
- Реквизиты и подписи сторон.
Полезные советы собственнику
- Проверяйте платёжеспособность и документы нанимателя перед подписанием.
- Составляйте подробную опись имущества с фотографиями.
- Фиксируйте передачу денег расписками или банковскими переводами.
- Не забывайте уплачивать налог с дохода от сдачи жилья (НДФЛ 13% или налог на профессиональный доход для самозанятых — 4–6%).
- Используйте шаблоны договоров, проверенные юристами, и адаптируйте их под свою ситуацию.
Правильно составленный договор найма квартиры на длительный срок защищает интересы и собственника, и жильца. Уделите внимание каждому пункту документа, зафиксируйте состояние квартиры в акте приёма-передачи и сохраняйте все подтверждения оплат. При сомнениях в формулировках имеет смысл обратиться за консультацией к юристу — это поможет избежать споров и финансовых потерь в будущем.