Аренда земельного участка вместе с расположенным на нем зданием — распространенная практика в коммерческой недвижимости. Такой договор имеет свои особенности, поскольку регулируется сразу двумя кодексами: Гражданским и Земельным. В этой статье разберем, как правильно составить договор, какие условия обязательно должны быть прописаны, когда требуется государственная регистрация и как корректно расторгнуть соглашение.
Правовая основа договора
Отношения сторон регулируються следующими нормами:
- Глава 34 ГК РФ — общие положения об аренде (ст. 606–670);
- Статья 652 ГК РФ — аренда здания или сооружения вместе с правом на земельный участок;
- Статья 35 ЗК РФ — переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание;
- Федеральный закон № 218-ФЗ — о государственной регистрации недвижимости;
Ключевой принцип: при аренде здания арендатору одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Это правило действует независимо от того, упомянут ли земельный участок в договоре.
Стороны договора
В договоре участвуют:
- Арендодатель — собственник здания и земельного участка (или лицо, уполномоченное сдавать имущество в аренду);
- Арендатор — физическое или юридическое лицо, получающее имущество во временное владение и пользование.
Важно проверить правоустанавливающие документы арендодателя: свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН на оба объекта — здание и участок. Если земля принадлежит арендодателю на праве аренды, а не собственности, потребуется согласие собственника участка на субаренду.
Структура и существенные условия договора
Предмет договора
Необходимо максимально точно описать передаваемое имущество:
- кадастровый номер земельного участка, его площадь, адрес, категория земель и вид разрешенного использования;
- кадастровый номер здания, площадь, этажность, назначение, адрес;
- ссылки на правоустанавливающие документы арендодателя.
Без этих данных договор считается незаключенным, а регистрация невозможна.
Срок аренды
Срок определяется по соглашению сторон. Если договор заключается на срок один год и более, он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону за три месяца.
Арендная плата
Раздел должен содержать:
- размер арендной платы (отдельно за здание и за участок либо единой суммой);
- порядок и сроки внесения платежей;
- условия индексации (обычно не чаще одного раза в год — п. 3 ст. 614 ГК РФ);
- порядок оплаты коммунальных услуг и эксплуатационных расходов;
- размер обеспечительного платежа (депозита), если он предусмотрен.
Передача имущества
Передача здания и участка оформляется передаточным актом, в котором фиксируется техническое состояние объектов, наличие недостатков, показания счетчиков. Акт является неотъемлемой частью договора.
Права и обязанности сторон
Типовые обязанности арендодателя:
- передать имущество в состоянии, пригодном для использования;
- проводить капитальный ремонт (если иное не установлено договором);
- не создавать препятствий пользованию имуществом.
Типовые обязанности арендатора:
- своевременно вносить арендную плату;
- использовать имущество по назначению;
- поддерживать имущество в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт;
- соблюдать целевое назначение земельного участка.
Ответственность сторон
Прописываются неустойки за просрочку платежей, ответственность за порчу имущества, штрафы за нарушение условий договора.
Порядок расторжения
Договор может быть расторгнут:
- по соглашению сторон;
- в одностороннем порядке через суд — при существенном нарушении условий (ст. 619, 620 ГК РФ);
- по истечении срока действия.
Основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя: неуплата аренды более двух раз подряд, использование имущества не по назначению, существенное ухудшение имущества. Арендатор вправе требовать расторжения, если имущество не передано, имеет недостатки или арендодатель не проводит капитальный ремонт.
Государственная регистрация
Договор аренды здания сроком от года регистрируется в Росреестре. Аренда земельного участка регистрируется как обременение. Для регистрации подаются:
- заявление сторон;
- договор в трех экземплярах;
- кадастровый план участка;
- документ об уплате госпошлины.
Госпошлину за регистрацию обычно платит арендатор, однако стороны могут договориться иначе. Для юридических лиц размер пошлины выше, чем для физических лиц.
Типичные ошибки при составлении
- неточное описание объектов — отсутствие кадастровых номеров;
- не указана часть участка, передаваемая в аренду (если арендуется не весь участок);
- отсутствие порядка индексации платы;
- не определено, кто проводит капитальный и текущий ремонт;
- не оформлен передаточный акт;
- пропущена регистрация долгосрочного договора.
Договор аренды земельного участка с расположенным на нем зданием требует внимательного подхода: необходимо точно идентифицировать оба объекта, согласовать все существенные условия и при необходимости зарегистрировать сделку. Перед подписанием рекомендуется проверить чистоту объекта по выписке ЕГРН и, при значительной стоимости сделки, привлечь юриста для проверки документов. Грамотно составленный договор защитит интересы обеих сторон и поможет избежать споров в будущем.