Оформление отношений по безвозмездному пользованию жильем — частая практика между родственниками, друзьями или знакомыми․ Несмотря на отсутствие денежного обмена, закон (ГК РФ, ЖК РФ) требует письменной фиксации прав и обязанностей сторон․ В этой статье мы подробно разберем, как правильно составить договор безвозмездного найма жилого помещения (часто называемый «договором аренды бесплатно»), какие условия обязательны, и предоставим актуальный образец на 2026 год․

Правовая природа: Аренда или Безвозмездный найм?

С юридической точки зрения термин «бесплатная аренда» некорректен․ Статья 606 ГК РФ определяет аренду как возмездный договор․ Если плата отсутствует, применяются нормы о безвозмездном найме (ст․ 689–693 ГК РФ)․

• Аренда (найм) — возмездная: Наемник платит арендную плату․ Регулируется ст․ 671–688 ГК РФ․
• Безвозмездный найм: Наемник пользуется жильем бесплатно․ Регулируется ст․ 689–693 ГК РФ․

Важно: В заголовке договора правильно указывать: «Договор безвозмездного найма жилого помещения»․ Использование термина «аренда» в бесплатных отношениях может привести к вопросам у налоговой инспекции (налог на доходы физических лиц — НДФЛ) или судебных споров о квалификации договора․

Ключевые отличия безвозмездного найма от социального найма

В предоставленной справочной информации упоминается договор социального найма․ Не путайте их:

Обязательные условия договора (ст․ 689, 610 ГК РФ)

Для юридической силы документа должен содержать:

1. Предмет договора: Точное описание помещения (адрес, кадастровый номер, площадь, кол-во комнат, инвентаризационный номер)․ Ссылка на документ, подтверждающий право собственности наемодателя․
2. Стороны: Полные паспортные данные (ФИО, серия/номер, кем/когда выдан, адрес регистрации) наемодателя и наемника․
3. Срок действия: Конкретная дата начала и окончания, или условие бессрочности (например, «до требования наемодателя»)․
4. Условие безвозмездности: Прямая фраза: «Пользование помещением предоставляется бесплатно, арендная плата не взимаеться»․
5. Порядок оплаты коммунальных услуг: Кто платит за КУ, электричество, газ, интернет (обычно — наемник)․
6. Права и обязанности сторон: Кто делает ремонт, может ли наемник сдавать в субаренду/предоставлять в пользование третьим лицам (только с согласия наемодателя)․
7. Порядок расторжения: Уведомление за 3 месяца (ст․ 610 ГК РФ для бессрочных), основания для досрочного расторжения․
8. Акт приема-передачи: Неотъемлемое приложение с описанием состояния жилья, мебели, приборов учета (показания счетчиков)․

Нюансы, о которых часто забывают

Регистрация по месту пребывания

Наемник имеет право на временную регистрацию (по месту пребывания) на основании этого договора (ст․ 65 ЖК РФ, ПП РФ № 713)․ Согласия наемодателя на регистрацию не требуется — это право наемника, следующее из договора․ Однако в договоре можно зафиксировать обязательство наемника сняться с регистрации при расторжении․

Налоговые последствия (НДФЛ)

Для наемодателя (собственника) дохода нет, налог не платится․ Для наемника экономия на аренде не считается доходом по НДФЛ (ст․ 217 НК РФ), так как это не материальная выгода в налоговом понимании․ Риск возникновения вопросов у ФНС есть только если договор назван «Аренда» с нулевой платой — инспекция может признать это скрытой выгодой․ Правильное название «Безвозмездный найм» снимает риски․

Ответственность за порчу имущества

Наемник отвечает за порчу имущества, если не докажет, что порча произошла не по его вине (ст․ 691 ГК РФ)․ В акте приема-передачи обязательно фиксируйте существующие дефекты․

Смерть наемодателя или наемника

• Смерть наемодателя: Договор переходит к наследникам наемодателя․ Они могут расторгнуть его, уведомив наемника за 3 месяца․
• Смерть наемника: Договор прекращается․ Члены семьи наемника, проживавшие с ним, не сохраняют право пользования (в отличие от социального найма), если иное не предусмотрено договором․

Образец договора безвозмездного найма жилого помещения (2026 год)

Ниже приведен универсальный шаблон; Текст в квадратных скобках [ ] замените на свои данные․ Перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с юристом․

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г․ [Город], «___» _____________ 202_ г․

Мы, нижеподписавшиеся:

Наемодатель: [ФИО полностью], [Дата рождения], паспорт: серия [Номер] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], прописка: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Наемодатель», с одной стороны, и

Наемник: [ФИО полностью], [Дата рождения], паспорт: серия [Номер] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], прописка: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Наемник», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Наемодатель предоставляет Наемнику во временное безвозмездное пользование жиловое помещение (квартиру/дом/комнату) общей площадью [Цифры] кв․ м, состоящее из [Кол-во] комнат, расположенное по адресу: [Полный адрес: индекс, регион, город, улица, дом, корпус, квартира]․

Право собственности Наемодателя на указанное помещение подтверждается [Свидетельство о праве / Выписка из ЕГРН] № [Номер] от [Дата]․ Кадастровый номер: [Номер]․

Состояние помещения, перечень мебели, техники, приборов учета (счетчиков) и их показания на момент передачи фиксируются в Акте приема-передажи жилого помещения (Приложение № 1), являющемся неотъемлемым частью настоящего Договора․

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует:

• Вариант А (Срочный): до «___» _____________ 202_ г․ включительно․
• Вариант Б (Бессрочный): бессрочно до требования одной из Сторон о расторжении․

(Выберите нужный вариант, зачеркните лишнее)․

УСЛОВИЯ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Пользование жилищем предоставляется Наемнику бесплатно․ Арендная плата (наемная плата) не взимается․

Наемник несет расходы, связанные с эксплуатацией помещения: оплата коммунальных услуг (холодное/горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электричество, газ), телефон, интернет, вывоз ТБО, согласно квитанциям/счетам, предъявляемым платежным агентом․

Показания индивидуальных приборов учета (счетчиков) снимаются ежемесячно совместно Сторонами (или Наемником с последующей передачей фото Наемодателю) для формирования платежных документов․

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Наемодатель обязан:

• передать помещение в состоянии, пригодном для проживания, согласно Акту приема-передачи;
• не препятствовать законному пользованию Наемником;
• производить капитальный ремонт несущих конструкций (если иное не оговорено), за исключением повреждений, вызванных виной Наемника․

Наемодатель имеет право:

• проверять состояние помещения не чаще 1 раза в квартал, уведомив Наемника за 3 дня;
• требовать устранения нарушений условий договора;
• расторгнуть договор в порядке, установленном п․ 7 настоящего Договора․

Наемник обязан:

• пользоваться помещением по назначению (для проживания), бережно относиться к имуществу;
• своевременно и полностью оплачивать коммунальные услуги по п․ 3․2;
• незамедлительно сообщать Наемодателю о необходимости ремонта несущих конструкций, инженерных систем;
• при расторжении договора освободить помещение, вернуть его в состоянии, соответствующем Акту приема-передачи (с учете естественного износа), сняться с регистрации по месту пребывания;
• не допускать к проживанию посторонних лиц без письменного согласия Наемодателя․

Наемник имеет право:

• пользоваться помещением и общим имуществом дома на общих основаниях;
• зарегистрироваться по месту пребывания в данном помещении (в порядке ст․ 65 ЖК РФ);
• производить косметический ремонт за свой счет (с согласия Наемодателя — капитальный)․

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Наемник возмещает Наемодателю ущерб, причиненный имуществу по вине Наемника или проживающих с ним лиц, в полном объеме (ст․ 15, 1064 ГК РФ)․

За несвоевременную оплату КУ Наемник выплачивает неустойку [Сумма/Процент] за каждый день просрочки, но не более [Макс․ сумма]․

Наемодатель не несет ответственности за действия третьих лиц (соседи, управляющая компания), если не доказана его вина․

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

При бессрочном договоре: Каждая Сторона вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив другую Сторону письменным уведомлением не позднее чем за 3 (три) месяца (ст․ 610 ГК РФ)․

Досрочное расторжение по основаниям:

• систематическая (более 2 раз подряд) неоплата КУ Наемником;
• использование помещения не по назначению или порча имущества;
• проживание посторонних лиц без согласия;
• иные грубые нарушения условий договора․

При расторжении Наемник обязан в срок до [Кол-во] дней: освободить помещение, погасить долги по КУ, вернуть ключи, подписать Акт возврата, сняться с регистрации․

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Все споры решаются переговорами, в случае неудачи, в суде по месту нахождения недвижимости․

Договор составлен в 2 (двух) экземплярах с равной юридической силой (по одному для каждой Стороны)․

Стороны подтверждают, что ознакомлены с текстом договора, понимают его значение и последствия, подписывают добровольно, без обмана и навязывания․

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

НАЕМОДАТЕЛЬ:

Подпись: _________________ / [ФИО полностью] /

Телефон: [Номер]

Email: [Адрес]

НАЕМНИК:

Подпись: _________________ / [ФИО полностью] /

Телефон: [Номер]

Email: [Адрес]

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 К ДОГОВОРУ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО НАЙМА № [Номер] от [Дата]

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г․ [Город], «___» _____________ 202_ г․

Мы, Наемодатель [ФИО] и Наемник [ФИО], действующие на основании Договора безвозмездного найма № [Номер] от [Дата], составили настоящий Акт о том, что Наемодатель передает, а Наемник принимает жиловое помещение по адресу: [Адрес]․

Состояние помещения:

• Стены/потолок: [Описание: покраска, обои, трещины, следы течи]
• Пол: [Ламинат, плитка, линолеум, состояние]
• Окна/двери: [Материал, состояние, фурнитура]
• Сантехника: [Ванна, унитаз, раковина, смесители, рабочее состояние]
• Электропроводка/розетки/выключатели: [Состояние]
• Отопление: [Радиаторы, состояние]

Мебель и техника (передается во временное пользование):

Показания приборов учета (счетчиков) на момент передачи:

• ХВС (холодная вода): [Показания] м³ (Номер счетчика: [Номер])
• ГВС (горячая вода): [Показания] м³ (Номер счетчика: [Номер])
• Электроэнергия (день/ночь/сумма): [Показания] кВт·ч (Номер счетчика: [Номер])
• Газ: [Показания] м³ (Номер счетчика: [Номер])

Претензий по состоянию имуществу и показаниям счетчиков Стороны не имеют․

НАЕМОДАТЕЛЬ: _________________ / [ФИО] /

НАЕМНИК: _________________ / [ФИО] /

Частые ошибки и советы

• Ошибка: Не составлять Акт приема-передачи․ Совет: Акт — ваше главное доказательство в суде при споре о порче имуществе или долгах по КУ․ Фотографируйте каждый угол и показания счетчиков․
• Ошибка: Прописать в договоре «Наемник не имеет права регистрироваться»․ Совет: Такое условие ничтожно (ст․ 65 ЖК РФ, Пл․ ВС РФ)․ Наемник имеет право на регистрацию по договору найма․ Лучше прописать обязанность сняться с регистрации при выезде․
• Ошибка: Не указывать, кто платит за капитальный ремонт фонда капитального ремонта․ Совет: По закону платит собственник (Наемодатель)․ Если хотите переложить на Наемника — это возможно только при его согласии, но сбор целевой, с собственника его взыщут в любом случае․
• Ошибка: Устная договоренность «на слово»․ Совет: Только письменная форма (ст․ 689 ГК РФ)․ Устный договор допускается только на срок до 1 года, но доказать его условия крайне сложно․
• Ошибка: Забыть про уведомление за 3 месяца при бессрочном договоре․ Совет: Даже если Наемник «сам уйдет», Наемодателю нужно направить заказное уведомление на адрес жилья для фиксации даты расторжения․

Нужен ли нотариат или регистрация в Росреестре?

• Нотариальное заверение: Не обязательно (ст․ 609 ГК РФ)․ Договор действителен при простой письменной форме․ Нотариат нужен, если стороны хотят получить исполнительную надпись для быстрого взыскания долгов через приставов без суда, или для дополнительной гарантии подлинности подписей․
• Государственная регистрация (Росреестр): Не требуется для договоров сроком до 1 года (ст․ 674 ГК РФ)․ Если договор на срок 1 год и более — подлежит государственной регистрации․ Бессрочный договор также подлежит регистрации, так как считается заключенным на неопределенный срок (более года)․ Не регистрация не влечет недействительность, но создает риски для наемника (не может оспорить права третьих лиц, приобретших жилье)․

Грамотно составленный договор безвозмездного найма — это защита и для собственника (гарантия сохранности имущества, своевременного освобождения, оплаты счетов), и для наемника (гарантия стабильности проживания, права на регистрацию, защиты от внезапного выселения)․ Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте под свою ситуацию (ремонт, питомцы, режим дня, ответственность за детей) и обязательно подписывайте Акт приема-передачи с фотофиксацией․

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Гражданское законодательство может меняться; перед подписанием важных документов рекомендуется обратиться к адвокату или нотариусу․