Дарение недвижимости — один из самых распространённых способов безвозмездной передачи имущества между родственниками и близкими людьми. Однако когда речь идёт о жилом доме вместе с земельным участком, сделка имеет свои особенности. В этой статье мы подробно разберём, как составить договор дарения, какие пункты он обязательно должен содержать, и приведём структуру типового шаблона.

Что такое договор дарения дома с земельным участком

Договор дарения (дарственная), это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) право собственности на недвижимость. Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, дом и земельный участок, на котором он расположен, следуют судьбе друг друга: нельзя подарить дом без участка и наоборот (если оба объекта принадлежат одному собственнику).

Ключевые особенности дарения:

• сделка безвозмездна — нельзя указывать встречные обязательства (деньги, услуги, пожизненное содержание);
• дарение совершается только при жизни дарителя — обещание передать имущество после смерти ничтожно, это уже наследование;
• договор подлежит государственной регистрации перехода права в Росреестре;
• одаряемый вправе отказаться от дара до его принятия.

Обязательные сведения в договоре

Чтобы договор был действительным и его приняли в Росреестре, в нём необходимо указать:

Данные сторон

• ФИО дарителя и одаряемого полностью;
• паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан);
• дата и место рождения;
• адрес регистрации;
• СНИЛС (по желанию, но ускоряет регистрацию).

Характеристики жилого дома

• кадастровый номер;
• адрес расположения;
• общая и жилая площадь;
• этажность, материал стен;
• наименование и площадь хозяйственных построек (гараж, баня, сарай);
• реквизиты правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).

Характеристики земельного участка

• кадастровый номер;
• адрес (местоположение);
• площадь участка;
• категория земель и вид разрешённого использования (ИЖС, ЛПХ, садоводство);
• реквизиты правоустанавливающих документов.

Прочие существенные условия

• подтверждение, что имущество не заложено, не арестовано и не обременено правами третьих лиц;
• порядок передачи имущества (обычно по акту приёма-передачи);
• распределение расходов на регистрацию;
• согласие супруга дарителя (если имущество нажито в браке);
• при дарении доли — нотариально удостоверенное согласие всех сособственников.

Структура типового шаблона договора

Ниже приведена примерная структура документа, которую можно использовать как основу:

1. Шапка: «Договор дарения жилого дома и земельного участка», место и дата заключения (прописью).
2. Преамбула: кто заключает договор, «гражданин РФ Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Даритель», и гражданка РФ Петрова Анна Сергеевна, именуемая «Одаряемый»…».
3. Предмет договора: описание дома и участка с кадастровыми номерами, площадями и адресами.
4. Права и обязанности сторон: обязанность дарителя передать имущество, право одаряемого принять дар.
5. Порядок передачи: ссылка на акт приёма-передачи, сроки.
6. Заверения дарителя: отсутствие обременений, долгов, прописанных лиц (или их перечень).
7. Заключительные положения: момент вступления в силу, количество экземпляров (обычно 3 — по одному сторонам и один для Росреестра).
8. Реквизиты и подписи сторон.

Когда нужен нотариус

Нотариальное удостоверение договора обязательно в следующих случаях:

• дарится доля в праве собственности на дом или участок;
• среди собственников или одаряемых есть несовершеннолетние или недееспособные;
• дарение совершается от имени недееспособного лица его опекуном.

В остальных случаях достаточно простой письменной формы с последующей регистрацией перехода права в Росреестре (через МФЦ).

Документы для регистрации

• паспорта сторон;
• договор дарения в трёх экземплярах;
• выписка из ЕГРН на дом и участок;
• нотариальное согласие супруга дарителя (при необходимости);
• квитанция об уплате госпошлины (размер зависит от категории объекта, уточняйте актуальную сумму);
• акт приёма-передачи (рекомендуется).

Налогообложение

Если даритель и одаряемый — близкие родственники (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры), налог на доходы (НДФЛ) не уплачивается. В остальных случаях одаряемый обязан уплатить 13% от кадастровой стоимости имущества.

Типичные ошибки при составлении

• отсутствие кадастровых номеров или неточное описание объектов;
• включение встречных условий (денег, услуг) — такой договор может быть признан притворной сделкой;
• обещание передать имущество после смерти дарителя;
• отсутствие согласия супруга на дарение совместно нажитого имущества;
• дарение дома без земельного участка, на котором он стоит.

Типовой шаблон договора дарения дома с земельным участком — удобная основа для самостоятельного составления документа. Однако каждая ситуация индивидуальна: долевая собственность, несовершеннолетние владельцы, обременения требуют особого подхода. Чтобы избежать ошибок и отказа в регистрации, рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости или нотариусу — это сэкономит время и защитит ваши интересы.