Сделки с недвижимостью продавец и покупатель могут заключать как лично, так и через своих представителей по доверенности. Это удобно, когда одна из сторон находится в другом городе или стране, не имеет возможности или желания присутствовать на сделке лично. Договор купли-продажи квартиры, заключённый по доверенности, имеет такую же юридическую силу, как и подписанный лично, — при условии правильного оформления всех документов.
Что такое доверенность на продажу или покупку квартиры
Доверенность на продажу недвижимости — это документ, уполномочивающий другое лицо действовать от вашего имени при продаже квартиры. Представителем (доверенным лицом) может быть любой дееспособный гражданин: родственник, знакомый, риелтор, юрист.
Ключевые требования к доверенности:
- Нотариальная форма. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (ст. 185.1 ГК РФ).
- Конкретные полномочия. В тексте должно быть чётко указано, что представитель вправе: подписать договор купли-продажи, получить деньги (или указать, что расчёт производится напрямую с собственником), подать документы на регистрацию в Росреестр, подписать передаточный акт.
- Описание объекта. Желательно указать адрес и кадастровый номер конкретной квартиры, а также предельные условия сделки (например, минимальную цену).
- Срок действия и запрет передоверия. Укажите срок действия доверенности и запретите передоверие, если не хотите, чтобы полномочия передавались третьим лицам.
Особенности договора купли-продажи по доверенности
Сам договор практически не отличается от обычного: меняется только указание стороны. Вместо продавца (или покупателя) в преамбуле указывается представитель, действующий на основании доверенности, с реквизитами документа: номер, дата выдачи, наименование нотариуса.
К договору прилагается оригинал доверенности и её копия. Росреестр при регистрации перехода права проверяет подлинность доверенности, поэтому важно, чтобы она не была отозвана к моменту сделки.
Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
г. __________ «___» __________ 20___ г.
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, дата рождения __.__.____, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрированный по адресу: __________, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице представителя Петрова Петра Петровича, паспорт: серия ____ № ______, действующего на основании нотариальной доверенности от «___» __________ 20___ г., реестровый № __________, удостоверенной нотариусом __________, с одной стороны, и
Гражданка РФ Сидорова Анна Сергеевна, дата рождения __.__.____, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрированная по адресу: __________, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: __________, общей площадью ____ кв. м, жилой площадью ____ кв. м, кадастровый номер: __________ (далее, «Квартира»).
Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании __________, что подтверждается записью ЕГРН от __.__.____ № __________.
Цена и порядок расчётов
Цена Квартиры составляет __________ (__________) рублей.
Расчёт производится путём перечисления денежных средств на счёт Продавца / через аккредитив / банковскую ячейку (нужное указать) в срок до __________.
Обязательство Покупателя по оплате считается исполненным с момента __________.
Передача квартиры
Продавец обязуется передать Квартиру по передаточному акту в течение ____ дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Право собственности на Квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.
Гарантии Продавца
Продавец гарантирует, что Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится в залоге, под арестом, не является предметом спора.
В Квартире не проживают и не зарегистрированы лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после перехода права собственности (либо указать таких лиц: __________).
Ответственность сторон и заключительные положения
За неисполнение обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Реквизиты и подписи сторон
Продавец в лице представителя по доверенности: __________ /Петров П.П./
Покупатель: __________ /Сидорова А.С./
Документы для регистрации сделки
Для регистрации перехода права в Росреестре понадобятся:
- Договор купли-продажи (не менее трёх экземпляров).
- Паспорта участников сделки; если договор подписывает представитель — его паспорт и оригинал нотариальной доверенности.
- Нотариальное согласие супруга продавца (если квартира приобреталась в браке).
- Разрешение органов опеки — если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Меры предосторожности при сделке по доверенности
- Проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты (сервис проверки нотариальных действий) и убедитесь, что она не отозвана.
- Свяжитесь с собственником лично — по телефону или видеосвязи, и подтвердите его намерение продать квартиру.
- Проверьте дееспособность доверителя: если собственник на момент выдачи доверенности был недееспособен, сделку могут оспорить.
- Деньги перечисляйте собственнику напрямую, а не представителю, если это возможно, — это снижает риск мошенничества.
- Закажите свежую выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности — распространённая и законная практика. Главное — правильно оформить нотариальную доверенность с чётким перечнем полномочий, тщательно проверить документы и принять разумные меры предосторожности. При любых сомнениях рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу по недвижимости, а при желании — удостоверить сам договор нотариально, что дополнительно защитит обе стороны сделки.