При продаже квартиры стороны нередко сталкиваются с ситуацией, когда фактическая рыночная стоимость жилья превышает сумму, которую продавец готов указать в договоре купли-продажи. В таких случаях на практике применяется отдельный договор купли-продажи неотделимых улучшений. В этой статье разберём, что такое неотделимые улучшения, зачем нужен подобный документ, как его правильно составить, и приведём примерную структуру образца.

Что такое неотделимые улучшения по ГК РФ

Неотделимые улучшения — это изменения или дополнения, выполненные в квартире (ином объекте недвижимости), которые невозможно удалить без несоразмерного ущерба для самого объекта или его назначения. Понятие закреплено в ст. 623 Гражданского кодекса РФ (применительно к аренде), однако широко используется и в сделках купли-продажи.

К неотделимым улучшениям обычно относят:

• евроремонт (замена напольных покрытий, выравнивание стен, натяжные потолки);
• замену окон, дверей, сантехники, труб, электропроводки;
• перепланировку (при условии её законности и согласования);
• установку встроенной мебели и кухонных гарнитуров, которые нельзя демонтировать без повреждений;
• монтаж систем кондиционирования, тёплых полов, встроенной техники.

Важно отличать неотделимые улучшения от отделимых — мебели, бытовой техники, предметов интерьера, которые можно свободно вынести из квартиры. Отделимое имущество передаётся по договору купли-продажи движимого имущества или просто включается в цену сделки.

Зачем заключают отдельный договор на неотделимые улучшения

Участники сделки могут пойти двумя путями:

1. Один общий договор купли-продажи квартиры, в стоимость которого включены и неотделимые улучшения;
2. Два договора: основной договор купли-продажи квартиры и отдельный договор (или дополнительное соглашение) на неотделимые улучшения.

На практике второй вариант иногда используют, чтобы снизить официальную цену квартиры в основном договоре. Следует понимать: такая схема несёт существенные риски для покупателя:

• при расторжении сделки или признании её недействительной покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в основном договоре купли-продажи;
• при последующей продаже квартиры раньше минимального срока владения покупатель не сможет учесть расходы на «улучшения» в полном объёме для уменьшения налогооблагаемой базы по НДФЛ;
• при ипотеке банк учитывает только официальную стоимость объекта.

Для продавца занижение цены также рискованно: налоговые органы могут доначислить НДФЛ, если фактическая цена сделки окажется ниже кадастровой стоимости с учётом понижающего коэффициента.

Форма договора и обязательные условия

Договор купли-продажи неотделимых улучшений составляеться в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация не требуются, поскольку улучшения не являются самостоятельным объектом недвижимости — они следуют судьбе квартиры.

В документе обязательно указываются:

• дата и место составления;
• ФИО, паспортные данные и адреса сторон;
• реквизиты основного договора купли-продажи квартиры (номер, дата);
• точный адрес и характеристики квартиры;
• перечень неотделимых улучшений с их описанием;
• цена улучшений и порядок расчётов;
• порядок передачи улучшений (как правило, одновременно с квартирой по передаточному акту);
• подписи сторон.

Образец договора (примерная структура)

ДОГОВОР купли-продажи неотделимых улучшений

г. Москва «___» __________ 20___ г.

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт: серия ____ № ______, выдан ____________, зарегистрированный по адресу: ____________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин РФ Петров Пётр Петрович, паспорт: серия ____ № ______, выдан ____________, зарегистрированный по адресу: ____________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить неотделимые улучшения, произведённые в квартире, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ____________, д. __, корп. __, кв. __ (далее — «Квартира»), приобретаемой Покупателем на основании договора купли-продажи от «___» __________ 20___ г.

Перечень неотделимых улучшений:

• замена оконных блоков на ПВХ-профиль с двухкамерными стеклопакетами;
• замена входной и межкомнатных дверей;
• укладка ламината и керамической плитки, выравнивание стен, монтаж натяжных потолков;
• полная замена электропроводки, сантехники и труб водоснабжения;
• установка встроенной кухонной мебели и встроенной бытовой техники.

Цена и порядок расчётов

Цена неотделимых улучшений составляет ____________ (__________) рублей.

Расчёт производится Покупателем путём передачи денежных средств Продавцу наличными / перечислением на счёт Продавца в срок до «___» __________ 20___ г. Факт получения денежных средств подтверждается распиской Продавца.

Передача улучшений

Неотделимые улучшения передаются Покупателю одновременно с Квартирой по акту приёма-передачи, подписываемому сторонами.

Прочие условия

Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Договор вступает в силу с момента подписания.

Реквизиты и подписи сторон

Продавец: ____________ /Иванов И.И./
Покупатель: ____________ /Петров П.П./

Расписка о получении денег за неотделимые улучшения

К договору прилагается расписка, подтверждающая передачу денежных средств. Она пишется от руки продавцом и содержит:

• ФИО и паспортные данные получателя и плательщика;
• сумму цифрами и прописью;
• основание платежа (реквизиты договора на неотделимые улучшения);
• дату и подпись с расшифровкой.

Налоговые последствия

Доход от продажи неотделимых улучшений облагается НДФЛ на общих основаниях. При этом, согласно разъяснениям налоговых органов (в частности, письму УФНС России по г. Москве от № 20-14/54629), расходы на неотделимые улучшения, произведённые в квартире, могут учитываться при получении имущественного налогового вычета — но только если в договоре купли-продажи указано, что квартира приобретена без отделки (для новостроек).

Рекомендации сторонам

1. По возможности включайте полную стоимость квартиры в один договор купли-продажи, это максимально защищает покупателя.
2. Если отдельный договор неизбежен, максимально подробно опишите перечень улучшений и сохраняйте все платёжные документы.
3. Оформляйте передачу денег распиской или банковским переводом с указанием назначения платежа.
4. При сомнениях обратитесь к юристу для проверки документов перед сделкой.