Сделки с недвижимостью, при которых продаётся жилой дом без перехода права собственности на земельный участок, встречаются на практике довольно часто․ Такая ситуация возникает, когда продавец не является собственником земли (например, участок находится в аренде, бессрочном пользовании или принадлежит третьему лицу)․ В этой статье мы подробно разберём, как правильно составить договор купли-продажи жилого дома без земельного участка, какие пункты обязательно должны быть включены, и приведём структуру типового образца;

Правовые основы сделки

По общему правилу, закреплённому в статье 35 Земельного кодекса РФ и статье 273 Гражданского кодекса РФ, при продаже здания покупателю переходит право на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования․ Однако закон допускает ситуации, когда продавец дома не является собственником земли․

Ключевые нормы, регулирующие такую сделку:

• Статья 552 ГК РФ — права на землю при продаже здания, сооружения или другой недвижимости;
• Статья 553 ГК РФ — права на недвижимость при продаже земельного участка;
• Статья 35 ЗК РФ — переход права на земельный участок при отчуждении здания;
• Статья 558 ГК РФ — существенные условия договора продажи жилого дома․

Если продавец не является собственником земельного участка, покупатель дома приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец (например, на праве аренды или постоянного бессрочного пользования, если оно подлежит переоформлению)․

Когда возможна продажа дома без земельного участка

Продажа жилого дома без перехода права собственности на землю допустима в следующих случаях:

1. Земельный участок находится в аренде у продавца — покупатель дома становится арендатором участка на прежних условиях;
2. Участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования;
3. Участок находится на праве пожизненного наследуемого владения;
4. Земля является государственной или муниципальной собственностью и не подлежит продаже;
5. Продавец владеет долей в праве на участок, и сделка оформляется с учётом интересов других собственников․

Обязательные условия договора

Договор купли-продажи жилого дома без земельного участка должен содержать следующие существенные условия:

Предмет договора

Необходимо максимально точно описать жилой дом:

• полный адрес объекта;
• кадастровый номер дома;
• общая и жилая площадь;
• этажность, материал стен, год постройки;
• сведения из ЕГРН (выписка)․

Сведения о земельном участке

Даже если земля не продаётся, в договоре обязательно указываются:

• кадастровый номер участка, на котором расположен дом;
• площадь участка;
• правовое основание владения землёй продавцом (аренда, бессрочное пользование и т․д․);
• условия, на которых покупатель получит право пользования участком․

Цена договора

Цена жилого дома является существенным условием; Указывается точная сумма в рублях, порядок и сроки расчётов (наличный расчёт, банковский перевод, аккредитив, ипотечные средства)․

Перечень проживающих лиц

Согласно статье 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем․ Указываются ФИО таких лиц и основания их проживания․

Гарантии продавца

Продавец должен подтвердить, что на момент совершения сделки:

• жилой дом не отчуждён третьим лицам;
• не заложен и не находится в ипотеке;
• не является предметом судебного спора;
• не находится под арестом или запрещением;
• отсутствуют иные обременения, не названные в договоре․

Структура типового образца договора

Ниже приведена примерная структура договора купли-продажи жилого дома, когда продавец не является собственником земельного участка:

Преамбула

«Договор купли-продажи жилого дома․ г․ _________ «___» _________ 20__ г․ Гражданин(ка) РФ ____________ (ФИО, паспортные данные), именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ ____________ (ФИО, паспортные данные), именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем…»

Раздел 1․ Предмет договора

• Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить жилой дом, расположенный по адресу: ____________;
• Кадастровый номер дома: ____________; общая площадь: ____ кв․ м; жилая площадь: ____ кв․ м;
• Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером ____________, площадью ____ кв․ м;
• Право собственности на земельный участок Продавцу не принадлежит․ Участок предоставлен Продавцу на праве ____________ (аренда / постоянное бессрочное пользование) на основании ____________;
• С момента перехода права собственности на дом к Покупателю переходит право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у Продавца․

Раздел 2․ Цена и порядок расчётов

• Цена жилого дома составляет ____________ (сумма прописью) рублей;
• Расчёты производятся в следующем порядке: ____________ (наличными при подписании, через аккредитив, банковский перевод и т․д․);
• Передача денежных средств подтверждается распиской Продавца․

Раздел 3․ Передача дома

• Продавец обязуется передать дом по передаточному акту в течение ____ дней с момента государственной регистрации перехода права собственности;
• Передаточный акт является неотъемлемой частью договора․

Раздел 4․ Права и обязанности сторон

• Продавец обязуется передать дом в состоянии, пригодном для проживания, свободным от прав третьих лиц;
• Покупатель обязуется принять дом и произвести оплату в установленный срок;
• Продавец обязуется снять с регистрационного учёта всех зарегистрированных лиц в срок до ____________․

Раздел 5․ Гарантии и ответственность сторон

• Продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов, судебных споров и иных обременений;
• За нарушение сроков передачи дома или оплаты предусматривается неустойка в размере ____ % за каждый день просрочки․

Раздел 6․ Заключительные положения

• Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для органа Росреестра;
• Расходы по государственной регистрации несёт Покупатель;
• Договор вступает в силу с момента подписания, а переход права собственности подлежит государственной регистрации․

Форма договора и регистрация

Договор купли-продажи жилого дома заключается в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами․ Обязательного нотариального удостоверения закон не требует, за исключением случаев:

• продажи доли в праве собственности постороннему лицу;
• сделок с недвижимостью несовершеннолетних или недееспособных собственников․

Переход права собственности на дом подлежит государственной регистрации в Росреестре․ Для регистрации подаются: договор, заявления сторон, документы на дом, квитанция об уплате госпошлины․ После регистрации покупателю выдаётся выписка из ЕГРН․

Документы, необходимые для сделки

1. Паспорта сторон;
2. Выписка из ЕГРН на жилой дом;
3. Правоустанавливающие документы на дом;
4. Документы на земельный участок (договор аренды, свидетельство о праве бессрочного пользования и т․п․);
5. Технический паспорт дома;
6. Выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах);
7. Согласие супруга(и) продавца, если дом приобретался в браке;
8. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам․

Риски покупателя и способы их минимизации

При покупке дома без земельного участка следует обратить особое внимание на следующие моменты:

• Проверьте статус земли․ Запросите выписку из ЕГРН на участок и убедитесь, что дом расположен в границах участка и не является самовольной постройкой;
• Уточните условия пользования землёй․ Если участок в аренде, проверьте срок действия договора аренды и возможность его переоформления;
• Проверьте обременения․ Закажите свежую выписку из ЕГРН на дом непосредственно перед сделкой;
• Оформите передаточный акт․ В нём фиксируется фактическое состояние дома и отсутствие претензий;
• Используйте безопасные расчёты․ Оптимальный вариант — аккредитив или депозит нотариуса;
• Рассмотрите возможность выкупа земли․ Если участок муниципальный, покупатель дома вправе обратиться за его приобретением в собственность․

Договор купли-продажи жилого дома без земельного участка, вполне законная и распространённая сделка, однако она требует повышенного внимания к деталям․ Главное, точно описать предмет договора, указать сведения о земельном участке и правовом основании владения им, зафиксировать перечень проживающих лиц и гарантии продавца․ Использование типового образца договора значительно упрощает оформление сделки, однако в сложных случаях (арендованная земля, долевая собственность, несовершеннолетние собственники) рекомендуеться обратиться к юристу или нотариусу для проверки документов и сопровождения сделки․