Сдача жилья внаём — удобный способ получения дохода для собственника, а съём квартиры — популярный вариант решения жилищного вопроса для нанимателя. Однако, чтобы сделка была безопасной для обеих сторон, важно правильно оформить договор найма жилого помещения. В этой статье разберём, чем договор найма отличается от аренды, какие пункты обязательно должны быть в документе, и приведём примерную структуру образца.
Найм или аренда: в чём разница
Многие путают эти понятия, однако в законодательстве РФ они разграничены:
- Договор найма жилого помещения заключается, когда жильё сдаётся физическому лицу для проживания (глава 35 ГК РФ).
- Договор аренды оформляется, если нанимателем выступает юридическое лицо (глава 34 ГК РФ);
Таким образом, если вы сдаёте квартиру обычному гражданину, правильно говорить именно о договоре найма жилого помещения.
Краткосрочный и долгосрочный найм
По сроку действия договоры делятся на два вида:
- Краткосрочный найм, до 1 года. Государственная регистрация не требуется, достаточно подписанного документа.
- Долгосрочный найм — от 1 года до 5 лет. Такой договор подлежит регистрации в Росреестре, так как возникает обременение жилого помещения.
На практике стороны чаще заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации — это избавляет от необходимости регистрации.
Обязательные пункты договора найма
Чтобы документ имел юридическую силу и защищал интересы обеих сторон, в нём должны быть отражены следующие разделы:
Стороны договора
Указываются паспортные данные наймодателя (собственника) и нанимателя: ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации. Если собственников несколько, потребуется согласие всех совладельцев;
Предмет договора
Точное описание квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающего право собственности (выписка из ЕГРН).
Срок найма
Дата начала и окончания действия договора, условия продления и порядок досрочного расторжения (как правило, с уведомлением за 1–3 месяца).
Плата и порядок расчётов
Размер ежемесячной платы, срок и способ внесения (наличными под расписку или переводом на карту), кто оплачивает коммунальные услуги и интернет, условия пересмотра платы (обычно не чаще одного раза в год).
Обеспечительный платёж (депозит)
Сумма залога, порядок его возврата при выезде и случаи, когда наймодатель вправе удержать часть средств (ущерб имуществу, неоплаченные счета).
Права и обязанности сторон
Например: наниматель обязуется бережно относиться к имуществу и не нарушать правила проживания, а наймодатель — обеспечить исправное состояние квартиры и предупреждать о визитах заранее.
Перечень проживающих
Указываются все лица, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем.
Акт приёма-передачи
К договору прилагается акт с описью имущества (мебель, техника), показаниями счётчиков и зафиксированным состоянием квартиры. Это ключевой документ при возврате депозита.
Краткий образец структуры договора
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___
г. __________ «___» ________ 20__ г.
Гражданин(ка) __________ (паспорт: серия, номер), именуемый(ая) в дальнейшем «Наймодатель», и гражданин(ка) __________ (паспорт: серия, номер), именуемый(ая) «Наниматель», заключили настоящий договор о нижеследующем:
- Предмет договора. Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает во временное владение и пользование квартиру по адресу: __________, кадастровый номер __________.
- Срок найма: с «___» ________ по «___» ________.
- Плата за найм составляет ______ рублей в месяц, вноситься не позднее __ числа каждого месяца.
- Обеспечительный платёж, ______ рублей, возвращается при расторжении договора при отсутствии задолженности и ущерба.
- Права и обязанности сторон — (перечисляются).
- Порядок расторжения — по соглашению сторон или с уведомлением за __ дней.
- Реквизиты и подписи сторон.
Полезные советы
- Проверьте собственника по выписке из ЕГРН — её можно заказать онлайн.
- Передачу денег всегда подтверждайте распиской или банковским переводом с комментарием.
- Сфотографируйте состояние квартиры при заселении и приложите фото к акту.
- Сегодня оформить сделку можно и в электронном виде — сервисы цифрового найма жилья развиваются, в т.ч. обсуждается возможность подписания договора через портал Госуслуги.
- Не забывайте, что доход от сдачи жилья облагается налогом (НДФЛ 13% или налог на профессиональный доход для самозанятых — 4–6%).
Грамотно составленный договор найма жилого помещения — это защита и для собственника, и для нанимателя. Уделите внимание каждому пункту, зафиксируйте состояние квартиры в акте приёма-передачи и сохраняйте подтверждения всех платежей. При сомнениях можно обратиться к юристу или нотариусу — затраты на консультацию несопоставимы с возможными рисками устной договорённости.