Договор субаренды нежилого помещения, это соглашение, по которому арендатор (в данном случае индивидуальный предприниматель) передаёт арендованную им недвижимость во временное пользование третьему лицу — субарендатору (физическому лицу). Такая сделка регулируется статьёй 615 Гражданского кодекса РФ и требует соблюдения ряда обязательных условий.
Когда заключается договор субаренды
Субаренда актуальна в ситуациях, когда:
- ИП арендует помещение, но использует его не полностью и хочет сдать часть площади;
- предприниматель временно приостанавливает деятельность, но не желает расторгать основной договор аренды;
- арендатор переезжает в другое помещение до окончания срока аренды.
Главное условие — согласие арендодателя
Без согласия собственника (арендодателя) помещения субаренда незаконна. Согласие может быть оформлено:
- в виде отдельного письменного документа;
- как условие в основном договоре аренды;
- путём подписания арендодателем самого договора субаренды.
Если согласие не получено, субаренду могут оспорить в суде, а основной договор аренды, расторгнуть.
Обязательные разделы договора
Шапка договора
В преамбуле указываются:
- наименование документа («Договор субаренды нежилого помещения»), дата и место заключения;
- данные арендатора (ИП): ФИО, ОГРНИП, ИНН;
- данные субарендатора (физического лица): ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
Предмет договора
Описывается передаваемое помещение: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, этаж. Обязательно указывается основание права на субаренду, реквизиты основного договора аренды и документ, подтверждающий согласие арендодателя.
Срок субаренды
Важно: срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды. Если срок превышает один год, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Плата за субаренду и порядок расчётов
Устанавливаются:
- размер ежемесячной платы;
- порядок и сроки оплаты;
- обеспечительный платёж (депозит), если он предусмотрен;
- порядок оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг.
Права и обязанности сторон
Арендатор обязуется передать помещение в надлежащем состоянии, субарендатор — использовать его по назначению, своевременно платить, поддерживать порядок и вернуть помещение по окончании срока.
Ответственность сторон
Прописываются неустойки за просрочку платежей, порядок возмещения ущерба, условия досрочного расторжения.
Реквизиты и подписи сторон
Акт приёма-передачи
К договору обязательно составляется акт приёма-передачи помещения. В нём фиксируются:
- фактическое состояние помещения;
- перечень передаваемого оборудования и имущества;
- показания счётчиков;
- выявленные недостатки.
Налоговые особенности
ИП уплачивает налог с дохода от субаренды в соответствии со своей системой налогообложения (УСН, патент и т.д.). Физическое лицо, субарендатор, при оплате физлицу-арендодателю в других ситуациях может выступать налоговым агентом, однако при сделке с ИП предприниматель сам отчитывается по своим доходам.
Краткий образец структуры договора
ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___
г. __________ «___» ________ 20__ г.
Индивидуальный предприниматель __________ (ОГРНИП ____, ИНН ____), именуемый «Арендатор», и гражданин __________ (паспорт: серия ____ № ____, выдан ______), именуемый «Субарендатор», заключили договор о нижеследующем:
- Арендатор передаёт, а Субарендатор принимает во временное пользование нежилое помещение по адресу: ______, площадью ___ кв. м, кадастровый номер ______.
- Основание: договор аренды № ___ от ______ и письменное согласие арендодателя от ______.
- Срок субаренды: с ______ по ______.
- Плата составляет ______ рублей в месяц, оплата — не позднее __ числа каждого месяца.
- Передача помещения оформляется актом приёма-передачи.
Грамотно составленный договор субаренды между ИП и физическим лицом защищает интересы обеих сторон. Ключевые моменты: письменное согласие арендодателя, срок в пределах основной аренды, детальное описание помещения, акт приёма-передачи и регистрация при сроке более года. Перед подписанием рекомендуется показать документ юристу.