Управление многоквартирным домом (МКД), важный вопрос, который напрямую влияет на комфорт проживания, состояние общего имущества и размер ежемесячных платежей. Одной из форм управления, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, является управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). В этой статье подробно разберём, что представляет собой договор управления МКД с ТСЖ, какие пункты он должен содержать и на что обратить внимание при его заключении.
Что такое договор управления МКД с ТСЖ
Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом, это соглашение, по которому одна сторона (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК или иной специализированный кооператив) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления деятельность.
Важно понимать: когда домом управляет ТСЖ, отношения строятся несколько иначе, чем при управляющей компании. ТСЖ — это некоммерческая организация, созданная самими собственниками. Поэтому на практике возможны два варианта:
- ТСЖ управляет домом самостоятельно — тогда договор управления как таковой не заключается, а отношения регулируются уставом товарищества и решениями общего собрания;
- ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией — товарищество выступает заказчиком, а профессиональная УК исполняет работы по содержанию дома;
- ТСЖ заключает договоры с подрядными организациями на отдельные виды работ (уборка, обслуживание лифтов, вывоз мусора и т.д.).
Обязательные условия договора управления
Часть 3 статьи 162 ЖК РФ устанавливает существенные условия, без которых договор управления не считается заключённым:
- Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня;
- Перечень коммунальных услуг, которые предоставляются жителям;
- Порядок определения цены договора, размера платы за содержание жилья и коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- Порядок контроля за выполнением управляющей стороной её обязательств.
Структура договора: основные разделы
Типовой образец договора управления МКД, заключаемого с участием ТСЖ, обычно включает следующие разделы:
Предмет договора
Указывается, что ТСЖ (или управляющая организация по поручению ТСЖ) обязуется обеспечивать содержание, ремонт и обслуживание общего имущества конкретного дома (с указанием адреса), а собственники — своевременно оплачивать услуги.
Права и обязанности сторон
К обязанностям управляющей стороны относятся:
- техническое обслуживание конструктивных элементов дома;
- содержание и уборка придомовой территории и мест общего пользования;
- организация вывоза твёрдых коммунальных отходов;
- подготовка дома к отопительному сезону;
- ведение технической документации;
- предоставление отчётов о выполненных работах.
Собственники, в свою очередь, обязуються вносить плату в установленные сроки, соблюдать правила пользования общим имуществом и допускать представителей управляющей стороны к инженерным системам.
Цена договора и порядок расчётов
Фиксируется размер платы за содержание жилого помещения (обычно в рублях за квадратный метр), порядок её изменения (как правило, только по решению общего собрания) и сроки оплаты.
Срок действия и пролонгация
Договор управления заключается на срок от одного года до пяти лет. Часто в договор включают условие об автоматической пролонгации: если ни одна из сторон не заявила о расторжении, договор продлевается на тех же условиях. Например, если договор действует с 2020 года с условием о пролонгации, он продолжает действовать, пока собственники не примут решение об изменении условий или смене способа управления.
Ответственность сторон
Определяются штрафные санкции за неисполнение обязательств, порядок возмещения ущерба.
Порядок изменения и расторжения
Изменения в договор вносятся по соглашению сторон, а решение об изменении платы или перечня услуг принимается общим собранием собственников. Расторжение возможно по инициативе собственников в любое время (при управлении УК), а также в случае существенного нарушения условий договора.
Как внести изменения в действующий договор
Если договор управления действует давно и возникла необходимость его актуализировать (изменить тарифы, перечень работ, реквизиты сторон), порядок действий следующий:
- Подготовить проект дополнительного соглашения или новой редакции договора;
- Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений;
- Получить одобрение не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (по вопросам, требующим квалифицированного большинства) или более 50% — по остальным вопросам;
- Подписать дополнительное соглашение уполномоченными представителями сторон.
На что обратить внимание при подписании
- Детализация перечня работ. Чем конкретнее прописаны работы и их периодичность, тем проще контролировать исполнение.
- Прозрачность цены. Тариф должен быть обоснован, а порядок его пересмотра — чётко регламентирован.
- Отчётность. Установите периодичность предоставления отчётов (ежеквартально или ежегодно).
- Условия пролонгации. Проверьте, как договор продлевается и как его можно расторгнуть.
Договор управления многоквартирным домом — ключевой документ, определяющий качество жизни собственников. При управлении через ТСЖ жильцы получают максимальный контроль над расходованием средств и выбором подрядчиков. Перед подписанием договора внимательно изучите все его разделы, а при необходимости изменений действуйте через общее собрание собственников, это гарантирует законность принятых решений и защиту интересов всех жителей дома.