Управление многоквартирным домом — это сложный процесс, который требует чёткого правового оформления отношений между собственниками помещений и управляющей организацией. Основным документом, регулирующим эти отношения, является договор управления многоквартирным домом, порядок заключения которого установлен статьёй 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Правовая основа договора управления
Согласно статье 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. При этом важно учитывать следующие ключевые положения:
- Собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора;
- Каждый собственник помещения самостоятельно исполняет обязанности по договору, в т.ч. обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- Собственник не отвечает по обязательствам других собственников перед управляющей организацией.
Обязанность управляющей организации
Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. Это означает, что компания не может откладывать начало работ по обслуживанию дома после того, как дом включён в её лицензию.
Договор управления является одним из видов договора возмездного оказания услуг, что подтверждается судебной практикой. Возможность одностороннего отказа от такого договора предусмотрена статьёй 782 Гражданского кодекса РФ и статьёй 162 ЖК РФ.
Когда возникает обязанность заключить договор
Обязанность заключения договора управления возникает в следующих случаях:
- Выбор способа управления на общем собрании — если собственники приняли решение об управлении домом управляющей организацией (статья 161 ЖК РФ);
- Проведение открытого конкурса — когда орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, победитель обязан заключить договор;
- Новостройка — застройщик обязан обеспечить управление домом до передачи его собственникам.
Особенности заключения договора
При заключении договора управления следует учитывать важные нюансы:
- Для каждого многоквартирного дома необходимо заключение самостоятельного договора управления с собственниками помещений каждого из домов;
- Договор заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет;
- Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме;
- Собственник помещения вправе требовать от управляющей организации заключения договора управления, если решение о выборе способа управления принято общим собранием.
Обязанность по оплате услуг
Судебная практика, включая обзоры Верховного Суда РФ, подтверждает: обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника независимо от факта подписания им договора управления. Если решение общего собрания принято надлежащим образом, договор считается заключённым со всеми собственниками дома.
- решение большинства собственников обязательно для всех жильцов дома;
- управляющая организация обязана начать работу с момента внесения дома в реестр лицензий;
- каждый собственник несёт самостоятельную ответственность по оплате услуг;
- отказ от подписания договора не освобождает от обязанности оплачивать содержание жилья.
Знание положений статей 161 и 162 ЖК РФ поможет собственникам грамотно выстраивать отношения с управляющей организацией и защищать свои права.