Формирование земельного участка под многоквартирным домом (МКД) — это обязательная процедура, которая позволяет собственникам квартир и нежилых помещений закрепить за собой право общей долевой собственности на землю․ До 2019 года это происходило автоматически, однако после изменений в Жилищный кодекс РФ (ст․ 36) и Земельный кодекс РФ (ст․ 39․20) инициатива должна исходить от собственников․

В данной статье подробно разберем, как правильно составить заявление, какой пакет документов собрать, куда обращаться и какие изменения в налоговом законодательстве (по разъяснениям ФНС на 2024–2025 гг․) касаются таких участков․

Правовое основание формирования участка

Согласно ч․ 1 ст․ 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также участки, необходимые для доступа к дому и эксплуатации инженерных сетей, формируются в состав общего имущества собственников помещений в МКД․

Ключевые нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ (ст․ 36, 39, 44–46) — определяет состав общего имущества и порядок управления;
• Земельный кодекс РФ (ст․ 39․20) — регулирует особенности формирования участков под МКД;
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — порядок кадастровой учета и регистрации прав;
• Постановление Правительства РФ № 625 — утвердило правила формирования земельных участков под МКД․

Когда необходимо подавать заявление?

Заявление на формирование земельного участка подготавливается и подается в следующих случаях:

1. Дом построен до вступления в силу поправок 2019 года и земельный участок не был оформлен в собственность (или аренду) ранее․
2. Границы существующего участка не уточнены или не соответствуют реальному расположению дома (выявлены несоответствия при межевании)․
3. Капитальный ремонт или перестройка с изменением конфигурации дома, требующая перераспределения границ участка․
4. Отсутствие записи в ЕГРН о праве общей долевой собственности на землю․

Порядок действий: пошаговая инструкция

Шаг 1․ Проведение общего собрания собственников (ОСС)

Это обязательный этап․ Решение ОСС должно содержать:

• Волеизъявление о формировании земельного участка в состав общего имущества;
• Выбор уполномоченного представителя (председателя ТСЖ, ЖСК, управляющей организации или инициативной группы) для подачи документов;
• Утверждение схемы расположения границ участка (проекта межевания), подготовленного кадастровым инженером․

Важно: Кворум для принятия решения — более 50% от общего количества голосов собственников (ч․ 2 ст․ 45 ЖК РФ)․ Протокол ОСС оформляется в письменной форме․

Инженер проводит замеры, готовит план межевания земельного участка (XML-схема) и действует в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ․ Границы должны согласовываться с границами красных линий, зон с особыми условиями использования территорий и соседними участками․

Шаг 3; Подготовка и подача заявления

Заявление подается уполномоченным лицом (по протоколу ОСС) в орган местного самоуправления (администрацию городского/сельского поселения) или через МФЦ․

Шаг 4․ Рассмотрение администрацией и утверждение схемы

Администрация в течение установленного срока (обычно до 30 дней) рассматривает документы․ При выявлении несоответствия границ формируемого участка утвержденному проекту межевания территории, администрация направляет представление о необходимости устранения несоответствий (согласно п․ 10 Правил, утр․ Пост․ Правительства РФ № 625)․

Шаг 5․ Кадастровый учет и регистрация права

После утверждения схемы администрацией кадастровый инженер вносит сведения в ЕГРН (через МФЦ или личный кабинет Росреестра)․ Далее собственники (или их представитель) подают заявление на государственную регистрацию права общей долевой собственности на сформированный участок․

Образец заявления о формировании земельного участка

Ниже приведен типовый образец заявления от имени уполномоченного представителя собственников․ Текст в квадратных скобках [ ] заменяется на конкретные данные․

Пакет документов для подачи в администрацию / МФЦ

Согласно Постановлению Правительства РФ № 625 и админрегламентам муниципалитетов, пакет включает:

• Заявление (по форме выше);
• Протокол ОСС (оригинал или нотариально заверенная копия);
• План межевания земельного участка (XML + графическая схема);
• Документ, удостоверяющий личность представителя;
• Документы, подтверждающие права собственников на помещения в МКД (выписки ЕГРН, свидетельства — копии);
• Схема расположения границ формируемого участка на кадастровой карте (часто входит в план межевания);
• Акт согласования границ (если требуется по результатам межевания)․

Сроки и стоимость

Налоговые последствия: разъяснения ФНС

Согласно недавним разъяснениям Федеральной налоговой службы (актуально на 2024–2025 гг․), земельные участки, сформированные в состав общего имущества многоквартирного дома, освобождаются от налогообложения земельным налогом․

Это означает, что после регистрации права общей долевой собственности на участок:

• Собственники квартир не платят земельный налог за этот участок индивидуально․
• Налоговая база по земельному налогу для такого участка определяется в нулевом значении․
• Управляющая организация / ТСЖ не должна включать земельный налог в плату за содержание жилого помещения (ст․ 156 ЖК РФ)․

Важно: Льга распространяется только на участок, сформированный именно под домом и необходимый для его эксплуатации (подъездные пути, инженерные сети)․ Если собственники оформят дополнительную землю (например, под парковку, выходящую за красные линии, или под детскую площадку, не входящую в проект межевания МКД), налоговая льга на нее может не распространяться․

Типичные ошибки и причины отказа

1. Неполный кворум на ОСС․ Решение не принято, если проголосовало менее 50% собственников․
2. Несоответствие границ проекту межевания территории․ Как указано в информации из открытых источников, при выявлении несоответствия границ формируемого участка утвержденному проекту межевания территории, администрация направит представление об устранении нарушений․ Это частая причина приостановки или отказа․
3. Отсутствие технического плана дома․ Если дом не внесен в ЕГРН как объект недвижимости (нет кадастрового номера дома), сначала нужно заказать технический план у кадастрового инженера и зарегистрировать дом․
4. Ошибки в XML-схеме (плане межевания)․ Несоответствие формата XML требованиям Приказа Минэкономразвития № 921 (или актуального приказа)․
5. Наличие ареста/обременения на землю․ Если на территории (или ее части) наложен арест или есть неснятое обременение, формирование невозможно до снятия препятствий․

Особенности для домов, построенных до 2007 года

Для домов, введенных в эксплуатацию до вступления в силу ЖК РФ (до 2005–2007 гг․), часто отсутствуют проектная документация и технические паспорта БТИ в электронном виде․ В этом случае:

• Необходимо заказать технический план дома (для внесения в ЕГРН)․
• Кадастровый инженер восстанавливает границы по фактическому расположению стен (метод «по стенам»)․
• Возможно, потребуется судебное установление факта наличия дома на участке, если адрес не совпадает с кадастровыми данными․

Формирование земельного участка под МКД — это правовая необходимость, защищающая интересы собственников․ Наличие оформленного участка в общей долевой собственности:

• Гарантирует бесплатное пользование землей (нет арендных платежей);
• Исключает риск изъятия земли под чужую стройку или коммерческий объект;
• Позволяет легально оформить парковку, детскую площадку, ландшафтный дизайн на придомовой территории;
• Освобождает от уплаты земельного налога (по разъяснению ФНС)․

Рекомендуется начинать процедуру заранее, так как сбор подписей под протокол ОСС и работы кадастрового инженера занимают основное время․ Для подготовки документов целесообразно привлечь юриста, специализирующегося на жилищном и земельном праве, и проверенного кадастрового инженера․

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Законодательство может меняться․ Перед подачей документов рекомендуется уточнить требования в администрации вашего муниципального образования или у нотариуса/юриста․