Многие покупатели недвижимости ошибочно полагают, что при покупке дома «берут налог» с покупателя․ На самом деле ситуация обстоит ровно наоборот: покупатель жилья не платит налог при приобретении недвижимости, а наоборот — имеет право вернуть часть уплаченного ранее подоходного налога (НДФЛ) через имущественный налоговый вычет․ Разберёмся подробно, как это работает․
Кто платит налог при сделке с домом
При купле-продаже недвижимости налоговые обязательства возникают у продавца, если он владел объектом меньше минимального срока владения (как правило, 5 лет, а в отдельных случаях — 3 года)․ Покупатель же налог с покупки не платит․ Единственные расходы покупателя, это госпошлина за регистрацию права собственности и сопутствующие услуги (нотариус, оценка и т․д․)․
Зато государство поощряет покупку жилья и готово вернуть покупателю уплаченные им налоги — это и называется имущественным налоговым вычетом, который регулируется статьёй 220 Налогового кодекса РФ․
На что распространяется вычет
Имущественный вычет предоставляется на:
- новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или долей в них;
- приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- приобретение земельных участков, на которых расположены покупаемые жилые дома;
- уплату процентов по ипотечному кредиту, взятому на эти цели․
Важный нюанс: при покупке дома на садовом земельном участке вычет возможен, если строение признано жилым домом (на это указывает, в частности, Письмо Минфина России от № 03-04-05/133666)․
Сколько можно вернуть
Размер вычета складывается из двух частей:
- За стоимость жилья, 13% от суммы расходов, но не более чем с 2 млн рублей․ Максимальный возврат — 260 тыс․ рублей․
- За проценты по ипотеке — 13% от фактически уплаченных процентов, но не более чем с 3 млн рублей․ Максимальный возврат — 390 тыс․ рублей․
Таким образом, совокупная сумма возврата может достигать 650 тыс․ рублей на одного покупателя․ Если дом приобретают супруги в совместную собственность, каждый из них может заявить вычет, что удваивает потенциальную сумму возврата․
Кто имеет право на вычет
Право на имущественный вычет имеют налоговые резиденты РФ, получающие доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (с учётом актуальной прогрессивной шкалы)․ Не смогут получить вычет:
- те, кто не платит НДФЛ (например, безработные, самозанятые на НПД, ИП на спецрежимах);
- те, кто уже полностью использовал своё право на вычет ранее;
- покупатели, приобретшие жильё у взаимозависимых лиц (близких родственников);
- те, кто оплатил покупку полностью за счёт материнского капитала, субсидий или средств работодателя (вычет считается только с собственных расходов)․
За какой период можно вернуть налог
Вычет не имеет срока давности, но вернуть налог можно не более чем за три предыдущих года․ Например, в 2026 году можно подать декларации за 2023, 2024 и 2025 годы․ Если человек купил дом давно, а узнал о вычете только сейчас, он всё равно может заявить его — но возврат будет произведён только за последние три года, в которых был доход, облагаемый НДФЛ․
Если сумма уплаченного за год НДФЛ меньше положенного вычета, остаток переносится на следующие годы до полного исчерпания․
Как оформить вычет
Существует два способа получения:
Через налоговую инспекцию
По окончании календарного года подаётся декларация 3-НДФЛ с пакетом документов:
- договор купли-продажи дома (и земельного участка);
- выписка из ЕГРН о праве собственности;
- платёжные документы, подтверждающие расходы;
- справка о доходах (2-НДФЛ);
- кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах (при ипотеке);
- заявление на возврат с реквизитами счёта․
После камеральной проверки (до 3 месяцев) деньги перечисляются на счёт заявителя․ Подать документы можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — это самый удобный способ․
Через работодателя
Не дожидаясь окончания года, можно получить в налоговой уведомление о праве на вычет и передать его работодателю․ В этом случае с зарплаты просто перестанут удерживать НДФЛ, пока сумма вычета не будет исчерпана․
При покупке дома покупатель налог не платит, напротив, он может вернуть до 260 тыс․ рублей за стоимость жилья и до 390 тыс․ рублей за проценты по ипотеке․ Главные условия, официальный доход, облагаемый НДФЛ, право собственности на жилой дом и сохранённые платёжные документы․ Оформить вычет можно через налоговую инспекцию или работодателя, а заявить его — в любое время, но с возвратом налога не более чем за три последних года․