Кадастровая стоимость — это официально установленная стоимость объекта недвижимости, которая используется государством для расчёта налогов, арендной платы, выкупной цены земли и в иных целях. Понимание того, как она формируется, помогает собственникам контролировать налоговую нагрузку и при необходимости оспаривать завышенную оценку.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в ходе государственной кадастровой оценки и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она применяется для:

• расчёта земельного налога и налога на имущество;
• определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• расчёта выкупной цены при приобретении участка у государства;
• определения размера госпошлин и иных платежей.

В качестве базы для расчёта налога берётся кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, за который начисляется платёж. Формула налога выглядит так: налог = кадастровая стоимость × налоговая ставка, установленная Налоговым кодексом РФ и местными нормативными актами.

Кто и как проводит оценку

Государственную кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения, созданные субъектами РФ. Порядок оценки регулируется Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями Росреестра (Приказ № П/0336).

Кадастровая стоимость устанавливается на определённый срок. С 2022 года земельные участки оцениваются раз в четыре года, а с 2023 года с такой же периодичностью оцениваются здания, сооружения, помещения и объекты незавершённого строительства.

Основная формула расчёта

Базовой единицей расчёта является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) — стоимость одного квадратного метра земли в пределах определённой кадастровой группы (вида разрешённого использования и территории). Кадастровая стоимость конкретного участка определяется по формуле:

Кадастровая стоимость = УПКС × площадь земельного участка

Например, если удельный показатель для участков под ИЖС в данном районе составляет 500 руб./м², а площадь участка — 10 соток (1000 м²), то кадастровая стоимость составит 500 000 рублей.

Какие факторы влияют на стоимость

Согласно статье 14 Закона № 237-ФЗ, при определении кадастровой стоимости обязательному рассмотрению подлежат следующие ценообразующие факторы:

1. Местоположение участка — удалённость от центра населённого пункта, транспортная доступность, престижность района.
2. Вид разрешённого использования — земли под торговлю, как правило, оцениваются дороже, чем под ИЖС или сельское хозяйство.
3. Инфраструктура — наличие инженерных сетей, дорог, социальных объектов.
4. Нахождение в зонах с особыми условиями использования территории — охранные, санитарные, водоохранные зоны могут снижать стоимость.
5. Рыночная информация — данные о ценах сделок и предложений на аналогичные участки в регионе.
6. Иные факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Этапы проведения оценки

Процедура государственной кадастровой оценки включает несколько этапов:

• принятие региональным органом власти решения о проведении оценки;
• сбор и анализ рыночной информации, характеристик участков (межевые планы, градостроительные планы, сведения об инфраструктуре);
• расчёт удельных показателей по группам участков;
• составление проекта отчёта об определении кадастровой стоимости и его размещение для ознакомления;
• рассмотрение замечаний заинтересованных лиц;
• утверждение результатов и внесение сведений в ЕГРН.

Как узнать кадастровую стоимость своего участка

Сведения о кадастровой стоимости являются общедоступными. Узнать её можно:

• на официальном сайте Росреестра через сервис «Публичная кадастровая карта» или справочную информацию по объектам недвижимости;
• заказав выписку из ЕГРН через МФЦ или онлайн;
• через портал Госуслуг.

Что делать, если стоимость завышена

Если собственник считает кадастровую стоимость завышенной (что ведёт к увеличению налога), её можно оспорить. Для этого подаётся заявление в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре или иск в суд. Основанием может служить установление кадастровой стоимости в размере рыночной, подтверждённой отчётом независимого оценщика, либо выявление ошибок в исходных данных об участке.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается массовым методом — путём умножения удельного показателя стоимости на площадь участка, с учётом местоположения, вида разрешённого использования и иных ценообразующих факторов. Оценка проводится государственными бюджетными учреждениями раз в четыре года. Зная, как формируется эта величина, собственник может проверить корректность начисленного налога и при необходимости добиться пересмотра стоимости.