Вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом (далее — МКД) является одним из ключевых в сфере жилищных отношений. На практике нередко возникают ситуации‚ когда собственники помещений уклоняются от подписания договора с управляющей организацией (далее — УО)‚ либо‚ наоборот‚ орган местного самоуправления не исполняет обязанность по организации конкурса на отбор управляющей компании. В настоящей статье рассмотрим правовые механизмы‚ позволяющие обязать заключить договор управления МКД‚ а также актуальную судебную практику по данному вопросу.

Правовая природа договора управления МКД

В силу частей 1 и 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путём составления одного документа‚ подписанного сторонами. Согласно статье 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам‚ установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам)‚ действующим в момент его заключения.

Важно понимать следующие ключевые положения:

• легитимные решения общего собрания собственников помещений в МКД являются обязательными для всех собственников‚ в т.ч. для тех‚ кто не принимал участия в голосовании‚ и тех‚ кто голосовал против (часть 5 статьи 46 ЖК РФ);
• для собственника заключение договора становится обязательным‚ если управляющая компания отобрана по результатам открытого конкурса‚ проведённого органом местного самоуправления.

Когда договор управления обязателен для собственников

Судебная практика исходит из того‚ что обязанность собственника заключить договор управления возникает в случае‚ если управляющая организация отобрана по результатам открытого конкурса. В такой ситуации договор управления заключается на условиях‚ определённых конкурсной документацией‚ и собственники не вправе отказаться от его заключения.

Если же управляющая организация выбрана общим собранием собственников‚ то решение собрания обязывает всех собственников дома соблюдать условия договора управления‚ даже если отдельные собственники не подписали его. При этом суды руководствуются следующими критериями:

1. из текста договора управления следует‚ что собственники и УО согласовали все существенные условия договора;
2. управляющая организация фактически управляет домом с момента заключения договора;

Обязание органа местного самоуправления провести конкурс

Если собственники не выбрали способ управления домом‚ обязанность по проведению открытого конкурса на отбор управляющей организации возлагается на орган местного самоуправления (ОМС). В случае неисполнения муниципалитетом этой обязанности любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать ОМС выбрать управляющую организацию на основании положения части 4 статьи 161 ЖК РФ.

Алгоритм действий собственника в этом случае:

1. зафиксировать факт отсутствия выбранного способа управления и управляющей организации;
2. направить в администрацию муниципального образования обращение с требованием провести открытый конкурс;
3. при отказе или бездействии — подать административное исковое заявление в суд о признании бездействия ОМС незаконным и обязании провести конкурс;
4. после вступления решения суда в силу контролировать его исполнение.

Обращаем внимание: заключение договора управления без проведения открытого конкурса допускается‚ если конкурс в соответствии с законодательством РФ признан несостоявшимся.

Оспаривание результатов конкурса

Пунктами 1 и 2 статьи 449 ГК РФ установлено‚ что торги‚ проведённые с нарушением правил‚ установленных законом‚ могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Это означает‚ что собственники‚ не согласные с результатами конкурса‚ вправе оспорить его в судебном порядке‚ ссылаясь‚ в частности‚ на нарушение Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Отсутствие подписанного договора не освобождает от оплаты

Судебная практика однозначно указывает: отсутствие у собственников помещений в МКД письменного договора управления‚ заключённого с управляющей организацией‚ не влечёт освобождение этих собственников от обязанности по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в адрес управляющей организации. Таким образом‚ уклонение отдельных собственников от подписания договора не освобождает их от финансовых обязательств.

Прекращение договора управления: позиция Конституционного Суда РФ

В Постановлении Конституционного Суда РФ от № 19-П рассмотрен вопрос о порядке прекращения действия договора управления МКД и связанных с этим последствий для управляющей организации. КС РФ указал‚ что в ЖК РФ детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора. В результате в судебной практике‚ в т.ч. на уровне Верховного Суда РФ‚ сформировались два противоположных подхода:

• первый подход исключает в подобной ситуации продолжение управляющей организацией управления домом;
• второй подход обязывает её продолжать управление домом до выбора нового способа управления или новой организации.

Конституционный Суд определил конституционно-правовой смысл соответствующих норм‚ исходя из необходимости недопущения ситуации‚ при которой дом остаётся без управления‚ что создаёт угрозу безопасности проживания граждан.

Конфликт двух управляющих организаций

На практике встречаются споры‚ когда собственники выбрали новую управляющую компанию (УК 2)‚ а прежняя (УК 1) пытается в суде доказать‚ что решение собственников принято с нарушениями‚ и продолжает выставлять счета на оплату своих услуг. В такой ситуации важно:

1. обеспечить надлежащее оформление протокола общего собрания и его направление в ГЖИ;
2. зафиксировать фактическое начало управления домом новой организацией;
3. при необходимости обратиться в суд с требованием о признании прекратившимся договора управления с прежней УК.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о том‚ расторгается ли договор управления автоматически при принятии собственниками решения о создании ТСЖ. Автоматического расторжения не происходит — необходимо соблюдение процедуры уведомления и передачи технической документации.

Исключение сведений об МКД из реестра лицензий

Необходимо разграничивать внесение изменений в реестр лицензий по инициативе управляющей организации ввиду прекращения договора управления в связи с истечением срока его действия и принудительное исключение сведений об МКД из реестра лицензий по основаниям‚ предусмотренным частями 5–5.4 статьи 198 ЖК РФ. В первом случае речь идёт о добровольном прекращении управления‚ во втором, о принудительной мере‚ применяемой органом ГЖН при систематических нарушениях лицензионных требований.

Практические рекомендации собственникам

• проводите общее собрание с соблюдением всех процедурных требований ЖК РФ, это гарантирует обязательность решения для всех собственников дома;
• при бездействии муниципалитета обращайтесь в суд с требованием обязать ОМС провести конкурс (часть 4 статьи 161 ЖК РФ);
• помните‚ что отказ от подписания договора не освобождает от оплаты услуг по управлению и содержанию дома;
• при спорах между управляющими организациями фиксируйте документально все этапы смены УО;
• учитывайте позиции Конституционного Суда РФ (Постановление от № 19-П) при спорах о прекращении договора управления.

Обязать заключить договор управления МКД возможно в двух основных случаях: через решение общего собрания собственников‚ которое обязательно для всех владельцев помещений‚ и через открытый конкурс‚ проводимый органом местного самоуправления‚ — при этом в случае бездействия муниципалитета собственник вправе добиваться проведения конкурса в судебном порядке. Судебная практика последовательно подтверждает‚ что отсутствие подписанного договора не освобождает собственников от обязанности оплачивать услуги по управлению и содержанию общего имущества дома.