Договор купли-продажи (ДКП), основной документ, который заключают продавец и покупатель при реализации недвижимости. Однако в ряде случаев сделку можно оспорить в суде, и тогда имущество придется вернуть. В этой статье разберем, по каким основаниям договор может быть признан недействительным, каковы сроки исковой давности и какие шаги необходимо предпринять для защиты своих прав.
Недействительные сделки: ничтожные и оспоримые
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, недействительные сделки делятся на два вида:
- Ничтожные сделки. Они не порождают юридических последствий с момента заключения и недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.
- Оспоримые сделки. Чтобы такая сделка стала недействительной, ее необходимо оспорить в суде. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, сделка порождает правовые последствия, как обычная, даже при наличии недостатков.
Поскольку недействительная сделка не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть полученное по договору; Если недействительным признают ДКП недвижимости, покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец покупателю, полученную сумму;
Основания для оспаривания договора купли-продажи Нарушение формы договора
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ). Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили подписи на документе, договор считается недействительным.
Нарушение требований жилищного законодательства
Согласно пункту 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственнику нельзя заключать сделки, в результате которых у каждого владельца доли будет меньше шести квадратных метров площади жилья. За некоторыми исключениями, такие сделки ничтожны, поскольку нарушают установленную законом норму.
Мнимые сделки
Мнимую сделку стороны заключают лишь для вида. Формально все сделано правильно, но на самом деле стороны не хотят достичь тех правовых последствий, для которых сделка совершается. Например, суд признал недействительным ДКП нежилого помещения, по которому сын индивидуального предпринимателя-банкрота пытался купить у него помещение по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что предприниматель не хотел продавать недвижимость — он выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам.
Притворные сделки
Притворную сделку заключают, чтобы прикрыть ею другой договор. Так бывает, когда продавец и покупатель не хотят заключать ДКП, а вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги за квартиру. В таком случае договор дарения, притворная сделка, поскольку она прикрывает куплю-продажу.
Сделка с недееспособным лицом
Человек, признанный судом недееспособным, не всегда понимает последствия своих действий, чем могут воспользоваться недобросовестные покупатели. Сделки, совершенные недееспособным лицом, могут быть признаны недействительными по иску его опекуна.
Отсутствие необходимого согласия
Для некоторых сделок требуется согласие третьих лиц:
- согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества;
- разрешение органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние;
- согласие других собственников при продаже доли в праве общей собственности (преимущественное право покупки).
Отсутствие такого согласия может стать основанием для признания сделки недействительной.
Сделка под влиянием обмана, угрозы или заблуждения
Если договор был подписан под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия или угрозы, пострадавшая сторона вправе оспорить его в судебном порядке.
Сроки исковой давности
Для оспаривания сделок установлены следующие сроки:
- Оспоримые сделки — иск можно подать в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.
- Ничтожные сделки — требование о применении последствий недействительности может быть заявлено в течение трех лет со дня, когда началось исполнение сделки.
Пошаговый алгоритм оспаривания договора - Соберите доказательства. Подготовьте документы, подтверждающие основания для оспаривания: выписки из ЕГРН, медицинские заключения, переписку, свидетельские показания.
- Проведите досудебную подготовку. В ряде случаев целесообразно направить претензию второй стороне сделки.
- Составьте исковое заявление. Укажите основания недействительности сделки со ссылками на нормы закона и приложите доказательства.
- Оплатите госпошлину и подайте иск в суд по месту нахождения недвижимости.
- Примите участие в судебных заседаниях. При необходимости ходатайствуйте о назначении экспертиз (например, оценочной или психиатрической).
- Исполните решение суда. После вступления решения в силу обратитесь в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Как избежать оспаривания сделки
Чтобы минимизировать риски при покупке недвижимости, рекомендуется:
- тщательно проверять историю квартиры и документы продавца;
- запрашивать выписку из ЕГРН и справки о дееспособности продавца;
- убедиться в наличии всех необходимых согласий (супруга, органов опеки);
- указывать в договоре реальную рыночную цену;
- привлекать к сделке опытного юриста по недвижимости.
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости — сложная юридическая процедура, требующая веских оснований и убедительных доказательств. Если вы столкнулись с ситуацией, когда сделку необходимо оспорить, или, наоборот, хотите защитить свои права как добросовестный покупатель, рекомендуеться обратиться к квалифицированному юристу. Помните о сроках исковой давности и тщательно готовьте доказательственную базу — от этого во многом зависит исход дела.