Сдача квартиры в аренду — это получение дохода, а с любого дохода в России нужно платить налог. Причём обязанность возникает всякий раз, когда арендодатель получает деньги от квартиранта, независимо от того, как часто и на какой срок сдаётся жильё. Разберём подробно, какие варианты налогообложения существуют, сколько придётся платить и как оформить всё правильно.
Основные способы легальной сдачи квартиры
Существует три основных варианта уплаты налога с дохода от аренды:
- уплата НДФЛ как обычное физическое лицо;
- регистрация в качестве самозанятого (налог на профессиональный доход);
- оформление статуса индивидуального предпринимателя (ИП).
НДФЛ для физических лиц
Если вы физическое лицо без специального налогового статуса, то с дохода от сдачи квартиры нужно платить НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
Ставки налога
Для физлиц действуют прогрессивные ставки — от 13% до 22% в зависимости от размера годового дохода. Базовая ставка составляет 13%, а при превышении установленных порогов дохода применяются повышенные ставки.
Как отчитываться
Необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за тем, в котором арендодатель получал деньги от квартиранта. Сам налог уплачивается до 15 июля.
Пример расчёта
Допустим, квартира в Москве сдаётся за 150 000 рублей в месяц:
- 150 000 × 12 = 1 800 000 рублей — годовая арендная плата;
- 1 800 000 × 13% = 234 000 рублей — сумма налога за год.
При этом важно учитывать: если арендатор оплачивает коммунальные платежи сверх арендной платы (например, расходы на общедомовые нужды), эти суммы также могут включаться в налогооблагаемый доход. Например, при аренде за 35 000 рублей плюс 3 500 рублей на общедомовые нужды налогооблагаемый доход составит 38 500 рублей в месяц, или 462 000 рублей в год. А вот платежи по счётчикам, которые арендатор просто возмещает, доходом не считаются.
Приятный бонус: собственник, платящий НДФЛ с аренды, имеет право на налоговый вычет.
Налог для самозанятых
Самый простой и выгодный для многих вариант — регистрация в качестве самозанятого (плательщика налога на профессиональный доход).
Ставки
- 4% — если квартиру снимает физическое лицо;
- 6% — если арендатором выступает организация или ИП.
Самозанятые отчитываются о поступившей арендной плате в приложении «Мой налог». Для этого нужно:
- выбрать графу «Выдать чек»;
- ввести поступившую сумму и указать «сдача квартиры в аренду»;
- выбрать получателя чека (физическое лицо или организацию).
Налог рассчитывается автоматически, декларацию подавать не нужно. Это делает статус самозанятого наиболее удобным для собственников, сдающих одну-две квартиры.
Сдача квартиры как ИП
Индивидуальный предприниматель может применять упрощённую систему налогообложения (УСН) со ставкой 6% с доходов или приобрести патент. При этом ИП не платит имущественный налог, за исключением случаев, когда сдаётся нежилая недвижимость, включённая в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Этот вариант имеет смысл при сдаче нескольких объектов, но требует ведения отчётности и уплаты страховых взносов.
Что будет, если не платить налог
Рассчитывать, что налоговая инспекция не узнает об аренде жилья, не стоит. Информация может поступить от арендаторов, соседей, управляющих компаний, а также при проверке банковских поступлений. За неуплату налога предусмотрены:
- штраф — от 20% до 40% от неуплаченной суммы;
- пени за каждый день просрочки;
- взыскание самой суммы налога за все годы сдачи.
Какой вариант выбрать
Для большинства собственников оптимальным решением является статус самозанятого: минимальная ставка (4–6%), простая отчётность через приложение и отсутствие деклараций. Уплата НДФЛ подойдёт тем, кто хочет получать налоговые вычеты, а статус ИП — владельцам нескольких объектов аренды.
Главное правило: доход от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с него налог всякий раз, когда вы получаете прибыль. Легальная сдача жилья избавит от рисков штрафов и позволит спокойно распоряжаться заработанными средствами.