Управляющие организации (УО, или управляющие компании — УК) в сфере жилищно-коммунального хозяйства занимают особое положение: с одной стороны, это обычные коммерческие организации, с другой, их деятельность тесно связана с социально значимыми услугами и регулируется государством. Разберём подробно, какие налоги платят управляющие организации, какие системы налогообложения они применяют и какие изменения вступили в силу в последние годы.
Специфика деятельности управляющих организаций
Управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом (МКД) с собственниками помещений и получает вознаграждение за содержание и текущий ремонт общего имущества. Кроме того, УК часто выступает посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями, приобретая коммунальные ресурсы (воду, тепло, электроэнергию) для предоставления коммунальных услуг гражданам.
Важная особенность: приобретение коммунальных ресурсов и предоставление коммунальных услуг производится по одному тарифу, утверждённому в установленном порядке (п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). Это означает, что после расчётов с ресурсоснабжающей организацией в распоряжении УК не остаётся прибыли от этой части деятельности — её доходы в целях налогообложения по коммунальным услугам фактически равны расходам. Основной налогооблагаемый доход формируется из платы за содержание жилья и вознаграждения за управление.
Системы налогообложения управляющих организаций
Управляющая организация может применять один из двух основных налоговых режимов:
- Общая система налогообложения (ОСНО) — уплата НДС, налога на прибыль организаций, налога на имущество и иных обязательных платежей;
- Упрощённая система налогообложения (УСН) — налог исчисляется по ставке 6% с доходов либо 15% с разницы между доходами и расходами.
Большинство управляющих компаний выбирают УСН, поскольку этот режим проще в администрировании и позволяет снизить налоговую нагрузку. Выбор объекта налогообложения зависит от структуры затрат: при значительной доле документально подтверждённых расходов выгоднее вариант «Доходы минус расходы».
Налоги на общей системе (ОСНО) Налог на прибыль
УК на ОСНО уплачивает налог на прибыль по ставке 25% (с 2025 года). Объектом обложения является разница между доходами и расходами. В доходы включается вознаграждение за управление и плата за содержание и ремонт; средства, поступающие на оплату коммунальных ресурсов, проходят транзитом и, как правило, нейтральны для налоговой базы.
НДС
На общей системе УК является плательщиком НДС (основная ставка — 20%). При этом услуги по управлению МКД, а также работы по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемые собственными силами, могут пользоваться льготами при соблюдении условий, установленных Налоговым кодексом РФ.
УСН для управляющих компаний
На упрощёнке УК уплачивает единый налог:
- 6% с доходов — при этом страховые взносы за работников вычитаются из исчисленной суммы налога (в пределах установленных ограничений);
- 15% с разницы «доходы минус расходы» — страховые взносы суммируются с другими затратами и уменьшают налоговую базу.
НДС для упрощенцев с 2025 года
Существенное изменение: с 1 января 2025 года организации и ИП на УСН стали признаваться плательщиками НДС, если их доходы за предыдущий год превысили 60 млн рублей. Об этом, в частности, сообщалось в Письме Минстроя России от № 58115-ДН/04. Таким образом, управляющие компании на УСН с доходами свыше установленного лимита обязаны исчислять и декларировать НДС. При этом предусмотрены пониженные ставки для упрощенцев, а часть организаций с небольшими доходами может быть освобождена от уплаты налога.
Налог на имущество организаций
С 2019 года налогом на имущество организаций облагается только недвижимость. Для управляющих компаний актуальны следующие правила:
- административные помещения УК (офисы) облагаются налогом на имущество, в т.ч. по кадастровой стоимости — со ставкой до 2%;
- общее имущество МКД не признаётся объектом налогообложения (ст. 374 НК РФ), поскольку не находится на балансе УК как основное средство.
С 1 января 2024 года порядок уплаты имущественного налога изменился: для всех налогоплательщиков действует единый налоговый счёт (ЕНС), который пополняется с помощью единого налогового платежа. Изменения, внесённые Федеральным законом № 389-ФЗ в статью 386 НК РФ, направлены на упрощение порядка уплаты налога и представления отчётности.
НДФЛ и страховые взносы
Как работодатель, управляющая организация выполняет функции налогового агента и страхователя:
- НДФЛ — удерживается из заработной платы работников по прогрессивной шкале ставок;
- страховые взносы — начисляются на выплаты работникам по единому тарифу;
- при наличии земельных участков и транспорта уплачиваются земельный и транспортный налоги.
Важное нововведение: с 1 января 2024 года управляющие организации при перечислении вознаграждения членам Совета МКД обязаны удерживать с этих выплат НДФЛ и начислять страховые взносы. Соответствующие изменения были внесены в Налоговый кодекс РФ.
Бухгалтерские проводки при приобретении коммунальных ресурсов
Для отражения операций по приобретению ресурсов управляющие организации используют следующие основные проводки:
- Дебет 19, Кредит 60 — отражён входной НДС по приобретённым ресурсам;
- Дебет 60, Кредит 51, оплата поставщику (ресурсоснабжающей организации);
- Дебет 20, Кредит 60 — стоимость ресурсов отнесена на затраты;
- Дебет 68, Кредит 19, принят к вычету НДС.
Региональные налоговые льготы
В ряде субъектов РФ для отдельных категорий управляющих организаций предусмотрены льготы. Например, Законом Кемеровской области от № 101-ОЗ установлены налоговые льготы управляющим организациям технопарков, управляющим компаниям зон экономического благоприятствования и резидентам территорий опережающего социально-экономического развития. Условия и размер льгот определяются региональным законодательством.
Налогообложение управляющих организаций имеет ряд особенностей:
- основная налоговая база формируется за счёт платы за содержание жилья и вознаграждения за управление, а коммунальные ресурсы проходят транзитом;
- большинство УК применяют УСН (6% или 15%), но с 2025 года при доходах свыше 60 млн рублей становятся плательщиками НДС;
- общее имущество МКД налогом на имущество не облагается;
- с 2024 года УК удерживают НДФЛ и взносы с вознаграждений членам Совета МКД;
- все платежи проходят через единый налоговый счёт.
Понимание того, какие налоги платит управляющая компания, полезно не только бухгалтерам и руководителям УК, но и собственникам жилья: налоговая нагрузка организации в конечном счёте отражается на стоимости услуг в квитанциях. Для грамотного налогового планирования управляющим организациям рекомендуется отслеживать изменения законодательства и при необходимости обращаться за консультацией к специалистам.