Дарение недвижимости — один из самых распространённых способов передать имущество родственникам или близким людям. Однако сделка с домом и земельным участком имеет свои особенности: ошибки в договоре могут привести к отказу в регистрации перехода права или даже к признанию сделки недействительной. Разберём, как правильно оформить дарственную.
Что такое договор дарения
Договор дарения (дарственная) — это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Ключевые признаки такой сделки:
- Безвозмездность — одаряемый ничего не платит и не обязан оказывать встречные услуги. Любое условие о плате превращает сделку в притворную;
- Добровольность — дарение совершается по свободной воле обеих сторон, одаряемый вправе отказаться от дара;
- Безусловность — нельзя ставить передачу дара в зависимость от каких-либо действий одаряемого.
Особенности дарения дома с земельным участком
По закону дом и земельный участок под ним рассматриваются как единый объект: жилой дом переходит к новому собственнику вместе с участком, на котором он расположен. Поэтому в договоре необходимо указать оба объекта недвижимости. Если подарить только дом, не упомянув землю, сделку могут признать недействительной.
Перед оформлением убедитесь, что:
- даритель является законным собственником и дома, и участка;
- объекты стоят на кадастровом учёте и имеют кадастровые номера;
- на недвижимость не наложены обременения (ипотека, арест, запрет на регистрационные действия);
- границы земельного участка определены (проведено межевание).
Обязательные условия договора
Чтобы договор дарения был действительным, в нём должны быть указаны:
- Стороны сделки — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации дарителя и одаряемого;
- Предмет договора — точное описание дома (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность) и земельного участка (кадастровый номер, площадь, категория земель и вид разрешённого использования);
- Правоустанавливающие документы — реквизиты документов, на основании которых даритель владеет недвижимостью;
- Порядок передачи имущества — сроки и условия передачи, обычно оформляется передаточным актом;
- Подписи сторон и дата составления договора.
Нужно ли нотариальное удостоверение
В большинстве случаев договор дарения составляется в простой письменной форме. Однако нотариальное удостоверение обязательно, если:
- дарится доля в праве собственности;
- собственником является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Обратите внимание: в последние годы практика ужесточается, и нотариальная форма всё чаще становится фактическим стандартом при дарении недвижимости. Нотариус проверяет дееспособность сторон, законность сделки и защищает интересы обеих сторон, что существенно снижает риск оспаривания договора в будущем.
Государственная регистрация
Переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно:
- Подготовить договор дарения в трёх экземплярах;
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права;
- Подать документы через МФЦ или в отделение Росреестра;
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности одаряемого.
Без регистрации одаряемый не станет полноправным собственником, даже если договор подписан.
Налоги при дарении
Полученная в дар недвижимость считается доходом одаряемого и облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако от налога освобождаются близкие родственники: супруги, родители, дети (в т.ч. усыновлённые), бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Типичные ошибки
- Отсутствие в договоре описания земельного участка;
- Включение встречных условий (например, обязанность ухаживать за дарителем) — такие условия делают сделку оспоримой;
- Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, без согласия второго супруга;
- Отсутствие регистрации перехода права в Росреестре.
Договор дарения дома и земельного участка требует внимательного подхода: оба объекта должны быть указаны в договоре, сделка — зарегистрирована в Росреестре, а в ряде случаев — удостоверена нотариусом. Чтобы избежать ошибок и рисков, рекомендуется обратиться к нотариусу или квалифицированному юристу, который поможет составить договор с учётом всех требований законодательства.