Аренда земли между частными лицами — распространённая сделка: так передают участки под огород, строительство дома, ведение личного подсобного хозяйства или размещение хозяйственных построек. Чтобы договорённости имели юридическую силу, их необходимо оформить письменно. В этой статье разберём, как правильно составить договор аренды земельного участка между физическими лицами, какие условия обязательно включить, и приведём простой образец документа.
Законодательная основа
Отношения сторон регулируются следующими нормами:
- Глава 34 Гражданского кодекса РФ (ст. 606–670) — общие положения об аренде;
- Статья 607 ГК РФ — требование точно определить объект аренды (участок должен быть идентифицирован);
- Статья 651 ГК РФ — обязательная государственная регистрация договора, заключённого на срок один год и более;
- Земельный кодекс РФ (ст. 22) — специальные правила аренды земельных участков;
- Федеральный закон № 218-ФЗ — порядок регистрации прав на недвижимость.
Когда договор нужно регистрировать
Это ключевой момент, который часто упускают:
- Срок до 11 месяцев включительно — регистрация в Росреестре не требуется, достаточно письменной формы;
- Срок 1 год и более — договор подлежит обязательной государственной регистрации, без неё он не считается заключённым в части ограничения (обременения) права собственности.
Именно поэтому многие стороны заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации — это законно и упрощает процедуру.
Существенные условия договора
Без этих пунктов договор может быть признан незаключённым:
- Данные сторон — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации арендодателя и арендатора.
- Описание участка — кадастровый номер, адрес (местоположение), площадь, категория земель и вид разрешённого использования. Эти сведения берутся из выписки ЕГРН.
- Срок аренды — конкретные даты начала и окончания.
- Арендная плата — размер, порядок и сроки внесения (ежемесячно, ежеквартально, единовременно).
Дополнительные условия, которые стоит включить
- цель использования участка (огородничество, ЛПХ, строительство и т.д;);
- порядок передачи участка (по акту приёма-передачи);
- возможность субаренды — только с письменного согласия арендодателя;
- ответственность сторон за нарушение условий;
- порядок досрочного расторжения;
- судьба улучшений, произведённых арендатором (отделимых и неотделимых);
- порядок возврата участка по окончании срока.
Простой образец договора
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
г. ______________ «___» __________ 20___ г.
Гражданин(ка) РФ ____________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ____________________, зарегистрирован(а) по адресу: ____________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ ____________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ____________________, зарегистрирован(а) по адресу: ____________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок:
- кадастровый номер: ____________________;
- местоположение (адрес): ____________________;
- площадь: ______ кв. м;
- категория земель: ____________________;
- вид разрешённого использования: ____________________.
Участок принадлежит Арендодателю на праве собственности (свидетельство/выписка ЕГРН от «___» ______ 20___ г., № ______).
Цель аренды: ____________________ (например, ведение личного подсобного хозяйства).
Срок аренды
Договор заключён на срок с «___» ______ 20___ г. по «___» ______ 20___ г.
Если договор заключён на срок один год и более, стороны обязуются зарегистрировать его в органе Росреестра.
Арендная плата и порядок расчётов
Арендная плата составляет ______ (__________) рублей в месяц.
Оплата производится не позднее ___ числа каждого месяца путём: передачи наличных под расписку / перевода на счёт Арендодателя (нужное указать).
Арендодатель вправе изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, уведомив Арендатора за 30 дней.
Права и обязанности сторон
Арендодатель обязуется передать участок в состоянии, пригодном для использования по назначению, по акту приёма-передачи.
Арендатор обязуется:
- использовать участок в соответствии с его целевым назначением;
- своевременно вносить арендную плату;
- не сдавать участок в субаренду и не передавать права по договору третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;
- соблюдать требования земельного, экологического и пожарного законодательства;
- вернуть участок по окончании срока в состоянии не хуже того, в котором он был получен, с учётом нормального износа.
Ответственность сторон
За нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает неустойку в размере ___% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
За ущерб, причинённый участку по вине Арендатора, последний возмещает убытки в полном объёме.
Расторжение договора
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Каждая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив другую сторону за ___ дней (если срок аренды менее года и иное не противоречит закону).
Заключительные положения
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон (при регистрации — в трёх экземплярах).
Неотъемлемой частью договора является акт приёма-передачи земельного участка.
Реквизиты и подписи сторон
Арендодатель: ФИО, паспортные данные, адрес, подпись ____________
Арендатор: ФИО, паспортные данные, адрес, подпись ____________
Практические рекомендации
- Проверьте документы арендодателя — запросите свежую выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что он действительно собственник и участок не обременён залогом или арестом.
- Оформите акт приёма-передачи, зафиксируйте состояние участка, наличие построек, насаждений, ограждений.
- Подтверждайте оплату документально — расписки или банковские переводы защитят обе стороны при спорах.
- Учтите налоги — доход от сдачи земли в аренду облагается НДФЛ (13%), арендодатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ. Альтернатива, оформление статуса самозанятого с налогом 4%.
- Сверьте цель аренды с видом разрешённого использования — использовать участок не по назначению нельзя, это может повлечь штрафы.
Договор аренды земельного участка между физическими лицами, несложный документ, который можно составить самостоятельно по приведённому образцу. Главное — точно указать объект аренды, срок и размер платы, а при сроке от года — зарегистрировать договор в Росреестре. Грамотно оформленный договор защищает интересы обеих сторон и позволяет избежать споров в будущем. При сомнениях или сложных условиях сделки рекомендуется обратиться за консультацией к юристу.