Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Передача нежилого помещения — سواء по договору купли-продажи, аренды, дарения или обмена — требует обязательного оформления акта приема-передачи. Этот документ фиксирует факт передачи объекта недвижимости от одной стороны к другой и являеться неотъемлемым приложением к основному договору. Ниже представлена подробная статья о том, как правильно составить и заполнить акт приема-передачи нежилого помещения между физическими лицами.

Законодательная база и правовое значение

Согласно статье 556 ГК РФ (передача продавцом купленного имущества покупателю) и статье 655 ГК РФ (передача арендодателем имущества арендатору), стороны обязаны оформить передачу имущества передаточным актом (актом приема-передачи).

Акт является составной частью договора и подтверждает исполнение сторонами своих обязательств.
Отказ от подписания акта приравнивается к отказу от исполнения договора и может повлечь судебные последствия (штрафы, неустойки, расторжение сделки).
Единой утвержденной государством формы (бланка) для сделок между физлицами не существует. Документ составляется в свободной письменной форме (рукотворный или напечатанный).

Когда нужен акт приема-передачи?

Документ обязателен при следующих сделках между физическими лицами:

Купля-продажа нежилого помещения (офис, склад, торговое помещение, гараж, нежилое здание).
Аренда (найм) — при передаче в аренду и при возврате по окончании срока.
Дарение нежилого помещения.
Обмен недвижимости.
Вклад в уставной капитал (если участник, физлицо).

Обязательные реквизиты акта (Чек-лист)

Чтобы акт имел юридическую силу и не был оспорен в суде, в нем обязательно должны быть указаны следующие данные:

Шапка документа

Название: «Акт приема-передачи нежилого помещения».
Место составления: Город/Населенный пункт.
Дата составления: Число, месяц, год (прописью и цифрами).

Информация о сторонах (Физические лица)

Для каждой стороны (Передающей и Принимающей) указываются полные паспортные данные:

Фамилия, Имя, Отчество полностью.
Дата и место рождения.
Паспорт: серия, номер, кем выдан, дата выдачи, код подразделения.
Адрес регистрации (прописки).
Телефон и e-mail для связи (рекомендуется).
Основание для действия: «действующий на основании Договора купли-продажи №… от…» или «действующий лично».

Ссылка на основной договор

Обязательно указывается: номер, дата и название договора, по которому происходит передача (например: «Договор купли-продажи нежилого помещения № 123 от г.»).

Подробное описание передаваемого объекта

Это самый важный раздел. Данные берутся из ЕГРН (выписки) и технической документации (техпаспорта):

Адрес: Полный адрес по ФИАС/КЛАДР (регион, район, город, улица, дом, корпус, строение, помещение/офис).
Кадастровый номер: Обязателен для идентификации объекта.
Вид объекта: Нежилое помещение (офис, склад, торговое, производственное и т.д.).
Площадь: Общая площадь (кв. м), полезная площадь (если есть).
Этаж / Этажность здания.
Инвентарный номер (если присвоен БТИ).
Капитальность: Капитальное / некапитальное строение.
Особенности: Наличие отдельного входа, вентиляции, отопления, санузлов, высоты потолков.

Состояние помещения и передаваемое имущество

Стороны должны зафиксировать текущее состояние:

«Помещение передано в надлежащем состоянии, соответствует условиям договора и назначению».
ИЛИ перечень выявленных дефектов: «Обнаружены следующие недостатки: трещина на стене (фото прилагается), неисправен кондиционер, отсутствует одна панель потолка». Важно: Если претензий нет, пишут: «Претензий по качеству и состоянию помещения у Принимающей стороны нет».

Передаваемое имущество внутри помещения (опционально):

Мебель, оборудование, кондиционеры, прилавки, стеллажи.
Составляется приложение (опись имущества) с указанием наименования, количества, инвентарных номеров и состояния каждой единицы.

Передача ключей и документов

Ключи: от входной двери, офисных дверей, сейфов, шкафов (указать количество комплектов).
Документы: выписка ЕГРН, технический паспорт/план БТИ, квитанции об оплате коммунальных услуг (подтверждение отсутствия долгов), страховой полис (если есть), инструкции по эксплуатации инженерных систем.

Финансовые расчеты (для купли-продажи)

Рекомендуется зафиксировать: «Полная стоимость помещения по договору составляет ___ руб. На момент подписания акта оплата произведена в полном объеме / задолженности нет».

Подписи сторон

Подпись Передающей стороны (Продавца / Арендодателя) с расшифровкой (ФИО).
Подпись Принимающей стороны (Покупателя / Арендатора) с расшифровкой (ФИО).
Дата подписания каждым лицом.

Пошаговая инструкция по заполнению

Подготовка: Получите свежую выписку из ЕГРН (не старше 30 дней) и технический паспорт БТИ. Проверьте соответствие данных в документах реальности.
Осмотр: Проведите совместный осмотр помещения за день или за несколько часов до подписания. Сфотографируйте/свидеопошлите все помещения, дефекты, счетчики (показания электричества, воды, газа).
Заполнение бланка: Заполните акт на компьютере (безопаснее) или четко от руки. Избегайте исправлений и зачисток. Лучше распечатать 2-3 экземпляра (по числу сторон + для Росреестра при продаже).
Сверка: Внимательно сверьте кадастровый номер, адрес, площадь и ФИО сторон с паспортами и выпиской ЕГРН. Ошибка в одной цифре может задержать регистрацию прав.
Подписание: Стороны подписывают каждый экземпляр. При аренде часто подписывают в 2 экз. (арендодатель, арендатор), при продаже — в 3 экз. (покупатель, продавец, Росреестр/МФЦ).
Передача ключей: Физическая передача ключей происходит одновременно с подписанием акта.

Типовой образец акта (Текстовый шаблон)

Ниже приведена структура документа, которую можно скопировать в текстовый редактор и заполнить своими данными.

 АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. _____________________ «___» _____________ 20__ г.
Мы, нижеподписавшиеся:
ПЕРЕДАЮЩАЯ СТОРОНА:
 ________________________________________________________________________ (ФИО полностью),
 родивш(ая/ийся) «___» _____________ 19__ г., в г./с. _________________________,
 паспорт: серия _____ № __________, выдан ___________________________________
 _____________________________________ «___» _____________ 20__ г., код подр. ______-___,
 проживающий(ая) по адресу: ________________________________________________,
 именуем(ая) в дальнейшем «Продавец / Арендодатель», действующий(ая) на основании
 Договора _______________ № _____ от «___» _____________ 20__ г.,
 с одной стороны,
ПРИНИМАЮЩАЯ СТОРОНА:
 ________________________________________________________________________ (ФИО полностью),
 родивш(ая/ийся) «___» _____________ 19__ г., в г./с. _________________________,
 паспорт: серия _____ № __________, выдан ___________________________________
 _____________________________________ «___» _____________ 20__ г., код подр. ______-___,
 проживающий(ая) по адресу: ________________________________________________,
 именуем(ая) в дальнейшем «Покупатель / Арендатор», действующий(ая) на основании
 Договора _______________ № _____ от «___» _____________ 20__ г.,
 с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», составили настоящий Акт о следующем:
ПРЕДМЕТ АКТА
 Передающая сторона передала, а Принимающая сторона приняла нежилое помещение
 направо собственности / аренды по Договору № _____ от «___» _____________ 20__ г.
 Характеристики помещения:
 Адрес: _____________________________________________________________________
 Кадастровый номер: _________________________________________________________
 Вид помещения: ____________________________________________________________
 Общая площадь: ________ кв. м. (по выписке ЕГРН / техпаспорту БТИ)
 Этаж: ____ из ____ этажей здания.
 Инвентарный номер: ___________________ (по техпаспорту БТИ).
 Капитальность: капитальное / некапитальное.
СОСТОЯНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ
 Помещение осмотрено Сторонами совместно. На момент передачи помещение находится
 в ___________________________________________________________ (надлежащем /
 удовлетворительном / ином) состоянии.
 Претензий по качеству, площади, конфигурации и состоянию помещения у
 Принимающей стороны НЕТ / ЕСТЬ (перечислены ниже):
 ____________________________________________________________________________
 ____________________________________________________________________________Показания приборов учета на момент передачи:
 Электричество (дневное/ночное): ____________ / ____________ кВт·ч (№ счетчика ________)
 Холодная вода: ____________ м³ (№ счетчика ________)
 Горячая вода: ____________ м³ (№ счетчика ________)
 Газ: ____________ м³ (№ счетчика ________)
ПЕРЕДАЧА КЛЮЧЕЙ И ДОКУМЕНТОВ
 Передающая сторона передала Принимающей стороне ключи:
 — от входной двери помещения: ____ комплект(ов);
 — от внутренних дверей: ____ комплект(ов);
 — иные: ___________________________________________________________________.
 Переданы следующие документы на помещение:
 — Выписка из ЕГРН от «___» _____________ 20__ г.;
 — Технический паспорт БТИ / Технический план от «___» _____________ 20__ г.;
 — Квитанции об оплате коммунальных услуг за период до «___» _____________ 20__ г.
 (подтверждающие отсутствие задолженности);
 — Страховой полис (если имеется): ___________________________________________;
 — Иные: ___________________________________________________________________.
РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ (для купли-продажи)
 Стоимость помещения по Договору: ____________________ (____________________) руб.
 На момент подписания настоящего Акта расчеты между Сторонами произведены
 в полном объеме. Финансовых претензий у Сторон нет.
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ / ПРИЛОЖЕНИЯ
 К настоящему Акту прилагаются:
 — Опись передаваемого имущества (мебель, техника) — Приложение № 1 (___ л.);
 — Фотофиксация состояния помещения и счетчиков — Приложение № 2;
 — Схема расположения помещения / План БТИ — Приложение № 3.
 Настоящий Акт составлен в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу:
 по одному для каждой из Сторон и один для регистрирующего органа (Росреестра/МФЦ).
ПОДПИСИ СТОРОН:
ПЕРЕДАЮЩАЯ СТОРОНА ПРИНИМАЮЩАЯ СТОРОНА
____________________ / ____________________ ____________________ / ____________________
 (Подпись) (Расшифровка ФИО) (Подпись) (Расшифровка ФИО)

Особенности для сделок между физическими лицами

Нотариальное заверение: Для акта приема-передачи при купли-продаже нежилого помещения между физлицами нотариальное заверение не требуется (ст. 556 ГК РФ). Достаточно простой письменной формы. Исключение: если самим договором стороны предусмотрели нотариальную форму акта.
Регистрация в Росреестре: При купли-продаже один экземпляр акта подается в МФЦ/Росреестр вместе с договором и заявлением для регистрации перехода права собственности. При аренде (сроком 1 год и более) акт хранится у сторон, в Росреестр предоставляется только договор (акту присваивается регистрационный номер на заявлении).
Свидетели: Привлечение свидетелей не обязательно, но допускается для дополнительной гарантии. Их паспортные данные и подписи добавляются в конце акта.
Электронный документооборот: Стороны могут подписать акт усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) через ЭДО (например, СБИС, Диадок, Контур.Экстерн). Такой акт имеет равную силу с бумажным.

Типичные ошибки и риски

Ошибка	Последствие	Как избежать
Несовпадение кадастрового номера/адреса с ЕГРН	Отказ в регистрации права (при продаже), споры об объекте передачи	Обязательно сверьтесь со свежей выпиской ЕГРН перед печатью
Отсутствие фразы «Претензий нет» или неописанные дефекты	Покупатель/Арендатор может позже требовать устранение дефектов за счет продавца/арендодателя	Честно опишите все недостатки или прямо напишите «Претензий нет»
Не указаны показания счетчиков	Споры за оплату КУ за период до передачи	Снимите фото счетчиков с датой/временем, впишите цифры в акт
Подписал не уполномоченное лицо (без доверенности)	Акт может быть признан недействительным судом	Проверьте паспорт и доверенность (есть ли право подписывать акты передачи)
Акт подписан, но ключи не переданы физически	Риск оспаривания факта передачи	Передача ключей, обязательный ритуал одновременно с подписанием

Акты при аренде: нюансы приема и возврата

При аренде нежилого помещения между физлицами составляется два акта:

Акт приема-передачи при заселении (в начале аренды): Фиксирует состояние «до», показания счетчиков, переданное имущество арендодателя. Основа для начала начисления арендной платы.
Акт приема-передачи при выезде (в конце аренды): Фиксирует состояние «после», наличие/отсутствие порчи имущества, итоговые показания счетчиков, отсутствие долгов по КУ. Основа для возврата залогового платежа (обеспечительного платежа).

Совет: Обязательно приложите к акту при заселении фото/видео-фиксацию (на флешке, в облаке или распечатанную с подписями сторон на обороте фото). Это лучшее доказательство в споре за залог.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариально заверять подписи на акте между физлицами?

Нет. Закон (ГК РФ) не требует нотариальной формы для акта приема-передачи. Достаточно простой письменной формы с личными подписями сторон.

Можно ли написать акт от руки?

Можно. Закон не запрещает рукописной форму. Однако для Росреестра (при регистрации продажи) и для читаемости в суде настоятельно рекомендуется напечатать документ на принтере. Исправления в рукописном акте могут вызвать вопросы у регистратора.

Что делать, если одна сторона отказывается подписывать акт?

Если передача состоялась фактически (ключи переданы, деньги получены), но другая сторона уходит от подписи:

Направьте претензию/предложение подписать акт заказным почтовым отправлением с описью вложения на адрес регистрации контрагента.
При аренде: составьте акт в присутствии 2-х свидетелей (их паспортные данные и подписи в акте), зафиксируйте отказ второй стороны. Такой акт будет доказательством в суде.
Обратитесь в суд с иском о признании факта передачи имущества.

Сколько экземпляров акта нужно сделать?

Купля-продажа: 3 экземпляра (Продавец, Покупатель, Росреестр/МФЦ).
Аренда (срок 1 год и более): 2 экземпляра (Арендодатель, Арендатор). В Росреестр акт не сдается, сдается только договор.
Аренда (срок до 1 года): 2 экземпляра (регистрация договора не требуеться).

Акт приема-передачи нежилого помещения между физическими лицами, это ключевой документ, защищающий интересы и продавца (арендодателя), и покупателя (арендатора). Он переводит отношения из плоскости «обязательств» (договор) в плоскость «факта» (передача владения).

Главные правила безопасности:

Составляйте акт только после полного расчета (при продаже) или в день заселения (при аренде).
Используйте данные строго из выписки ЕГРН и техпаспорта БТИ.
Обязательно фиксируйте показания счетчиков и состояние отделки/инженерных систем.
Храните свой экземпляр акта (и фотофиксацию) неограниченное время — он может понадобиться при налоговой проверке, продаже в будущем или судебном споре.

Используя приведенный выше образец и чек-лист, вы сможете подготовить юридически грамотный документ, который исключит риски и споры в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При подготовке документов для конкретной сделки рекомендуется обратиться к профессиональному юристу или нотариусу.