Покупка или продажа недвижимости в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) — распространённая сделка, которая имеет свои особенности. Когда на участке расположены не только земля, но и строения (дом, баня, хозяйственные постройки), договор купли-продажи должен учитывать все объекты. В этой статье подробно разберём, как правильно составить такой договор, какие пункты в нём обязательны и на что обратить внимание обеим сторонам сделки.

Особенности сделок с недвижимостью в СНТ

Садоводческие товарищества регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества». При продаже участка с постройками важно учитывать следующие моменты:

• Единая судьба земли и строений. Согласно статье 273 ГК РФ, при продаже здания, находящегося на земельном участке, покупателю одновременно передаются права на участок. Продать дом отдельно от земли нельзя.
• Регистрация строений. Дом и баня должны быть зарегистрированы в Росреестре (внесены в ЕГРН). Если постройки не оформлены, сначала нужно провести их регистрацию — сегодня это можно сделать в упрощённом порядке по «дачной амнистии».
• Членство в СНТ. Покупатель участка вправе вступить в товарищество, но членство не переходит автоматически, нужно подать заявление. При этом пользоваться инфраструктурой СНТ можно и без членства, оплачивая установленные взносы.
• Долги по взносам. Перед сделкой следует проверить, нет ли у продавца задолженности по членским и целевым взносам.

Обязательные условия договора

Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме, нотариальное удостоверение в большинстве случаев не требуется (исключение, продажа долей в праве или имущества несовершеннолетних). Однако переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

В договоре обязательно указываются:

1. Данные сторон — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя.
2. Описание земельного участка, кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешённого использования.
3. Описание строений — кадастровые номера дома и бани, их площадь, назначение (жилой дом, садовый дом, хозяйственная постройка).
4. Цена договора — стоимость каждого объекта отдельно или общая цена с распределением.
5. Порядок расчётов — наличный или безналичный расчёт, сроки передачи денег.
6. Порядок передачи имущества, сроки и условия подписания передаточного акта.
7. Гарантии продавца, отсутствие обременений, арестов, залогов, прав третьих лиц.

Структура образца договора

Ниже приведена типовая структура договора, которую можно использовать как основу.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
земельного участка с расположенными на нём строениями

г. __________ «___» __________ 20___ г.

Гражданин(ка) РФ ______________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________, зарегистрирован(а) по адресу: ______________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ ______________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________, зарегистрирован(а) по адресу: ______________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

• земельный участок с кадастровым номером ______________, площадью ______ кв. м, расположенный по адресу: ______________ (территория СНТ «__________»), категория земель: ______________, вид разрешённого использования: ______________;
• жилой (садовый) дом с кадастровым номером ______________, площадью ______ кв. м, расположенный на указанном земельном участке;
• баню с кадастровым номером ______________, площадью ______ кв. м, расположенную на указанном земельном участке.

Указанное имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от «___» __________ 20___ г.

Цена договора и порядок расчётов

Общая цена имущества, указанного в п. 1.1, составляет ______________ (______________) рублей ___ копеек, в т.ч.: земельный участок, ______ руб., дом — ______ руб., баня — ______ руб.

Расчёт производится в следующем порядке: ______________ (например, передача денежных средств при подписании договора под расписку / перечисление на счёт Продавца в течение ___ дней после регистрации перехода права).

Передача имущества

Продавец обязуется передать имущество по передаточному акту в течение ___ дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Право собственности на имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре.

Гарантии и ответственность сторон

Продавец гарантирует, что имущество не заложено, не арестовано, не является предметом спора, не продано третьим лицам, свободно от любых прав третьих лиц.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Заключительные положения

Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон и один — для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Споры разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Реквизиты и подписи сторон

Продавец: ______________ / подпись /
Покупатель: ______________ / подпись /

На что обратить внимание перед сделкой

• Проверьте документы. Закажите свежую выписку из ЕГРН на все объекты — она покажет собственника, обременения и кадастровые данные.
• Сверьте границы. Убедитесь, что участок имеет уточнённые границы (проведено межевание), иначе регистрация может быть приостановлена.
• Проверьте ЗОУИТ. Наличие зон с особыми условиями использования территорий (охранные зоны ЛЭП, газопроводов и т.п.) может ограничивать использование участка. Практика последних лет показывает, что покупатели всё чаще оспаривают сделки из-за нераскрытых ограничений.
• Согласие супруга. Если имущество приобреталось продавцом в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу.
• Расписка о получении денег. При наличном расчёте обязательно оформляйте расписку.
• Передаточный акт. Подписывайте его только после фактического осмотра имущества и проверки отсутствия долгов по коммунальным платежам и взносам СНТ.

Регистрация перехода права

После подписания договора стороны обращаются в МФЦ или Росреестр для регистрации перехода права собственности. Потребуются: договор (3 экземпляра), паспорта сторон, согласие супруга (при необходимости), квитанция об уплате госпошлины. Срок регистрации — обычно от 7 до 9 рабочих дней. После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Договор купли-продажи участка с домом и баней в СНТ — документ, требующий внимательного подхода. Ключевые моменты: все строения должны быть зарегистрированы, в договоре указываються кадастровые номера каждого объекта, цена распределяется между землёй и постройками, а переход права регистрируется в Росреестре. Приведённый образец можно адаптировать под конкретную ситуацию, однако при сложных обстоятельствах (долевая собственность, несовершеннолетние владельцы, незарегистрированные постройки) рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу.