Договор купли-продажи (ДКП) — ключевой документ при отчуждении недвижимости, транспорта и иного имущества. Одним из важнейших разделов такого договора является указание основания возникновения права собственности у продавца. Чаще всего в этой роли выступает свидетельство о государственной регистрации права (или современный аналог, выписка из ЕГРН). В статье разберём, как правильно составить договор, какие формулировки использовать и приведём образцы для разных видов имущества.

Зачем в договоре указывать свидетельство о праве собственности

Ссылаться в договоре на документы, подтверждающие право собственности продавца, формально не обязательно, но на практике это делает подавляющее большинство участников сделок. Причины просты:

• Безопасность покупателя. Покупатель видит, на каком основании продавец владеет имуществом, и может проверить историю объекта.
• Требования Росреестра. При регистрации перехода права регистратор сверяет правоустанавливающие документы, и их указание в договоре упрощает процедуру.
• Защита от оспаривания. Корректная ссылка на свидетельство снижает риск признания сделки недействительной.

Можно указать один документ, дающий право продавцу распоряжаться объектом, или перечислить все: договор купли-продажи (дарения, мены, ренты), свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, решение суда, выписку из ЕГРН.

Общая структура договора купли-продажи недвижимости

Типовой договор включает следующие разделы:

1. Преамбула (данные сторон: ФИО, паспортные данные, адреса).
2. Предмет договора — описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер).
3. Основание права собственности продавца — именно здесь указывается свидетельство.
4. Цена договора и порядок расчётов.
5. Порядок передачи имущества (передаточный акт).
6. Права и обязанности сторон, ответственность.
7. Порядок государственной регистрации перехода права.
8. Заключительные положения, подписи сторон.

Образец формулировки для квартиры

Классический вариант пункта договора купли-продажи квартиры выглядит так:

«1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ___ __________ 20__ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия ______ № __________, выданным ___ __________ 20__ г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по __________ области».

Если право зарегистрировано после 15 июля 2016 года, когда свидетельства перестали выдавать, вместо свидетельства указывается выписка из ЕГРН:

«1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора участия в долевом строительстве от ___ __________ 20__ г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ___ __________ 20__ г. № __________».

Образец формулировки для земельного участка

Для земельного участка формулировка аналогична, но основанием может быть распоряжение органа власти, постановление администрации и т. п.:

«3. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании распоряжения мэра г. __________ от ___ __________ 20__ г. № _____-р, зарегистрированного в Управлении Росреестра по __________ области, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ______ № __________, выданным ___ __________ 20__ г.».

Образец формулировки для жилого дома

При продаже дома важно помнить: дом продаётся вместе с земельным участком, поэтому правоустанавливающие документы указываются на оба объекта:

«1.2. Жилой дом и земельный участок принадлежат Продавцу на праве собственности на основании (указать правоустанавливающий документ и его реквизиты), что удостоверяется выпиской из ЕГРН от ___ __________ 20__ г.».

Документы, прилагаемые к договору

Стандартный пакет документов для регистрации перехода права собственности включает:

• договор купли-продажи (не менее двух экземпляров — по числу сторон, плюс экземпляр для Росреестра);
• паспорта сторон (для детей до 14 лет, свидетельства о рождении);
• правоустанавливающий документ продавца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
• нотариальное согласие супруга продавца (если имущество нажито в браке);
• разрешение органов опеки (если собственник — несовершеннолетний);
• передаточный акт;
• квитанция об уплате госпошлины.

Форма договора: простая письменная или нотариальная

По общему правилу ДКП недвижимости заключается в простой письменной форме (ст. 550, 551 ГК РФ), а переход права подлежит государственной регистрации в Росреестре. Однако нотариальное удостоверение обязательно, если:

• продаётся доля в праве общей собственности постороннему лицу;
• собственником является несовершеннолетний или недееспособный;
• стороны сами пожелали удостоверить сделку у нотариуса.

Нотариус после подписания договора сам направляет его на регистрацию в ЕГРН в электронном виде, что ускоряет переход права собственности.

Типичные ошибки при указании свидетельства

• Неверные реквизиты. Ошибка в серии, номере или дате выдачи свидетельства может стать основанием для приостановки регистрации.
• Указание только свидетельства без правоустанавливающего документа. Свидетельство лишь подтверждает регистрацию права, а основанием является договор, решение суда, свидетельство о наследстве и т. д.
• Устаревшие данные. Если после получения свидетельства объект перепланировался или изменился адрес, сведения нужно актуализировать.
• Отсутствие проверки обременений. Перед сделкой следует заказать свежую выписку из ЕГРН — свидетельство может не отражать актуальных арестов и ипотек.

Корректная ссылка на свидетельство о государственной регистрации права (или выписку из ЕГРН) — обязательный элемент грамотно составленного договора купли-продажи. Используйте приведённые образцы формулировок, тщательно сверяйте реквизиты документов и при сомнениях обращайтесь к нотариусу или юристу. Это защитит обе стороны сделки и обеспечит беспрепятственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.