Товарищество собственников жилья (ТСЖ), одна из форм управления многоквартирным домом, при которой собственники сами организуют содержание и ремонт общего имущества. Однако самостоятельность товарищества не освобождает его от обязанности заключать договоры на техническое обслуживание — как с профильными специализированными организациями, так и с собственниками помещений. Разберём подробно, какие договоры обязано заключать ТСЖ, на основании каких норм закона и что грозит за их отсутствие.

Правовая основа обязанности ТСЖ

Ключевая норма содержится в статье 135 Жилищного кодекса РФ. Согласно части 2.2 этой статьи, если в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, предоставляется коммунальная услуга газоснабжения, в уставе товарищества обязательно должна быть предусмотрена обязанность заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования (ВДГО), если такое оборудование установлено в доме.

Таким образом, законодатель прямо закрепляет: ТСЖ не вправе уклоняться от заключения договора на техобслуживание газового оборудования. Это требование безопасности, поскольку неисправное газовое оборудование создаёт угрозу жизни и здоровью жильцов.

Какие договоры на техническое обслуживание заключает ТСЖ

Договор со специализированной организацией (ВДГО и ВКГО)

С 1 сентября 2023 года действуют обновлённые правила заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт газового оборудования в многоквартирных домах. Ранее управляющие организации, ТСЖ и ЖСК могли заключать такие договоры с любыми организациями, имеющими соответствующую аккредитацию. Теперь порядок уточнён, а ответственность сторон усилена.

Важно помнить:

• договор на обслуживание ВДГО заключает ТСЖ как лицо, ответственное за содержание общего имущества;
• договор на обслуживание внутриквартирного газового оборудования (ВКГО) заключают собственники самостоятельно;
• специализированная организация вправе прекратить подачу газа, если ТСЖ или собственник не заключат соответствующий договор на техническое обслуживание.

Договор с собственниками помещений

ТСЖ также заключает договоры на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений. Для этого разработаны примерные формы договоров (актуализированы в 2025 году), в которых предусматривается:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (Приложение № 1);
• перечень коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию (Приложение № 2);
• обязанность ТСЖ обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества;
• сроки приступления к исполнению договора (как правило, не позднее 30 дней с даты подписания).

Что должно быть прописано в договоре

Полный перечень работ и услуг, а также их периодичность обязательно должны быть зафиксированы в договоре, заключаемом между жильцами дома и ТСЖ. Как правило, договор включает следующие разделы:

1. Предмет договора — перечень услуг по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества.
2. Права и обязанности сторон — обязанность ТСЖ поддерживать санитарно-техническое состояние дома, обязанность собственника своевременно вносить плату.
3. Стоимость услуг и порядок расчётов — размер платы, сроки оплаты, ответственность за просрочку.
4. Ответственность сторон — включая ограничения ответственности ТСЖ, например, при истечении нормативного срока эксплуатации общего имущества.
5. Срок действия и порядок расторжения договора.

Особенности договора с собственниками — не членами ТСЖ

Отдельного внимания заслуживает ситуация с собственниками помещений (в т.ч. нежилых), которые не вступили в товарищество. Здесь действуют следующие правила:

• ТСЖ, исполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, всегда вправе взыскать плату за оказанные услуги на основании закона — независимо от того, заключён договор или нет;
• тем не менее заключение письменного договора с такими собственниками настоятельно рекомендуется, поскольку он чётко фиксирует объём услуг, стоимость и порядок расчётов;
• для таких случаев разработана примерная форма договора между ТСЖ и собственником нежилого помещения, не являющегося членом товарищества.

Ответственность ТСЖ при отсутствии договора

Отказ или уклонение ТСЖ от заключения обязательных договоров на техническое обслуживание может повлечь серьёзные последствия:

• прекращение подачи газа в дом специализированной организацией до заключения договора на обслуживание ВДГО;
• административная ответственность должностных лиц товарищества за нарушение требований безопасности;
• риски гражданско-правовой ответственности при причинении вреда жизни, здоровью или имуществу жильцов из-за неисправного оборудования;
• возможная утрата права управления домом по решению общего собрания собственников.

Практические рекомендации для ТСЖ

1. Проверьте устав товарищества: если в доме есть газовое оборудование, в уставе должна быть закреплена обязанность заключения договора на обслуживание ВДГО.
2. Заключите договор со специализированной организацией, соответствующей требованиям действующего законодательства.
3. Используйте актуальные примерные формы договоров с собственниками, регулярно обновляемые в правовых системах.
4. Детализируйте перечень работ, их периодичность и стоимость в приложениях к договору — это защитит обе стороны от споров.
5. Не забывайте о собственниках — не членах ТСЖ: с ними также целесообразно оформить письменные договоры.