Сдача недвижимости в аренду, популярный способ получения дохода как для физических лиц, так и для предпринимателей и организаций. Однако налоговое законодательство Российской Федерации предусматривает ряд случаев, когда арендные операции освобождаются от налогообложения полностью или частично. Разберёмся, в каких ситуациях аренда не облагается налогом, какие льготы доступны и как их правильно оформить.
Что говорит Налоговый кодекс
Основным документом, регулирующим освобождение от налогов, является Налоговый кодекс РФ. Ключевые положения содержатся в нескольких статьях:
- Статья 149 НК РФ — перечисляет операции, не подлежащие налогообложению НДС;
- Статья 217 НК РФ — определяет доходы физических лиц, освобождаемые от НДФЛ;
- Статья 381 НК РФ — устанавливает льготы по налогу на имущество организаций;
- Статья 407 НК РФ — содержит льготы по налогу на имущество физических лиц.
Аренда, освобождаемая от НДС
Согласно пункту 1 статьи 149 НК РФ, не подлежит налогообложению НДС предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в РФ. Это освобождение действует при соблюдении определённых условий:
- арендатором выступает иностранное лицо, аккредитованное в России;
- помещение используется для размещения представительства;
- в соответствующем государстве действует аналогичный порядок в отношении российских граждан и организаций (принцип взаимности), либо это предусмотрено международным договором РФ.
Кроме того, от НДС освобождаются арендодатели, применяющие специальные налоговые режимы: УСН, АУСН, патентную систему, ЕСХН. Они не являются плательщиками НДС (за исключением отдельных случаев, например при превышении установленных лимитов дохода на УСН).
Льготы по налогу на имущество при сдаче в аренду
Для предпринимателей на спецрежимах
Предприниматели на УСН и АУСН освобождаются от налога на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. При этом важный нюанс: если налоговая инспекция располагает данными, подтверждающими право предпринимателя на льготу в конкретном периоде, освобождение предоставляется автоматически. К таким сведениям относятся:
- действующий патент с указанием адреса объекта;
- договор аренды нежилого помещения;
- сведения из ЕГРИП о применяемом спецрежиме.
Если у ФНС нет подтверждающих данных, предпринимателю следует самостоятельно подать заявление о предоставлении льготы.
Для физических лиц
Физические лица, относящиеся к льготным категориям (пенсионеры, инвалиды, ветераны и другие), могут быть освобождены от налога на имущество по одному объекту каждого вида. Однако есть ограничения:
- объект не должен использоваться в предпринимательской деятельности;
- кадастровая стоимость не должна превышать 300 миллионов рублей.
Обратите внимание: если квартира сдаётся в аренду, это может быть расценено как использование в предпринимательской деятельности, что лишает права на льготу.
Налог на доходы от аренды: что можно уменьшить
Полностью освободить доход от сдачи жилья в аренду от НДФЛ в общем случае нельзя — гражданин обязан декларировать такой доход и платить налог по ставке 13% (или 15% при высоких доходах). Однако закон предусматривает способы законного снижения налоговой нагрузки:
Налог на профессиональный доход (самозанятость)
Самый выгодный вариант для сдачи жилья, ставка всего 4% при сдаче физическим лицам и 6% — юридическим. Регистрация занимает несколько минут через приложение «Мой налог».
Профессиональный налоговый вычет
Граждане, честно сдающие жильё, могут применять профессиональный налоговый вычет. Он позволяет уменьшать доход от аренды на связанные с ним расходы:
- ремонт помещения;
- коммунальные услуги (если их оплачивает арендодатель);
- проценты по ипотеке;
- страхование имущества;
- иные документально подтверждённые расходы.
Регистрация в качестве ИП
Предприниматель на УСН «доходы» платит 6% с арендных поступлений, а на патенте — фиксированную сумму, которая в ряде регионов весьма умеренна.
Региональные и социальные льготы
Субъекты РФ и муниципалитеты вправе устанавливать дополнительные льготы по налогу на имущество. Например, в крупных городах действуют многочисленные социальные льготы — ими пользуются десятки тысяч собственников. Узнать о доступных льготах можно:
- на сайте ФНС в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»;
- в личном кабинете налогоплательщика;
- в местной налоговой инспекции.
Как оформить льготу
- Проверьте право на льготу — изучите статьи 149, 217, 381, 407 НК РФ и региональное законодательство.
- Подготовьте документы — договор аренды, свидетельство о праве собственности, документы, подтверждающие льготную категорию.
- Подайте заявление — через личный кабинет на сайте ФНС, в инспекции лично или через МФЦ.
- Дождитесь подтверждения, налоговый орган рассмотрит заявление и применит льготу с соответствующего периода.
Риски и важные предупреждения
Не стоит путать законные льготы с уклонением от налогообложения. Сдача жилья «в серую» без декларирования дохода грозит:
- доначислением налога за три года;
- пенями и штрафами до 40% от неуплаченной суммы;
- при крупных размерах — уголовной ответственностью.
ФНС активно выявляет незадекларированную аренду по данным Росреестра, банковских переводов и объявлений на сайтах недвижимости.
Полностью необлагаемой налогом аренда бывает лишь в ограниченном числе случаев — например, при сдаче помещений аккредитованным иностранным представительствам (освобождение от НДС) или при использовании имущества предпринимателем на спецрежиме (освобождение от налога на имущество). Для обычных арендодателей оптимальным решением является выбор выгодного налогового режима — самозанятости, УСН или патента — и применение профессиональных вычетов. Это позволяет легально минимизировать налоговую нагрузку и спать спокойно.