При продаже недвижимости собственник получает доход, который по общему правилу облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (или 15% при высоких доходах). Однако законодательство предусматривает ряд ситуаций, когда налог платить не нужно вовсе либо его можно законно свести к нулю. Разберём все основные случаи подробно.
Истёк минимальный срок владения
Главное условие освобождения от НДФЛ — владение квартирой в течение минимального предельного срока. По общему правилу он составляет 5 лет. Если квартира находилась в собственности дольше этого срока, доход от её продажи налогом не облагается, а подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется.
Сокращённый срок владения — 3 года
В ряде случаев минимальный срок владения сокращается до 3 лет. Это касается ситуаций, когда квартира:
- получена в наследство;
- получена в дар от члена семьи или близкого родственника (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры);
- получена в результате приватизации;
- получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- является единственным жильём продавца (с учётом установленных нюансов по совместной собственности супругов и недавно приобретённому новому жилью).
Если квартира попадает под одну из этих категорий и находилась в собственности не менее 3 лет, налог при продаже не уплачивается.
Продажа единственного жилья
Отдельно стоит выделить правило для единственного жилья: если на момент продажи у собственника нет другой жилой недвижимости, минимальный срок владения составляет 3 года независимо от способа приобретения. При этом учитывается и жильё, купленное незадолго до продажи (в пределах установленного законом 90-дневного периода), а также совместная собственность супругов.
Доход не превышает налоговый вычет
Если минимальный срок владения не истёк, налог всё равно может оказаться нулевым за счёт имущественного налогового вычета:
- при продаже квартиры можно уменьшить доход на 1 млн рублей. Если цена продажи не превышает эту сумму, налоговая база равна нулю;
- вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Если квартира продана не дороже, чем была куплена, налога также не будет.
Важно помнить о правиле кадастровой стоимости: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, доход для целей налогообложения считается равным 70% кадастровой стоимости.
Особенности для подаренной квартиры
При продаже квартиры, полученной в дар, у собственника нет расходов на приобретение, жильё досталось бесплатно. Однако:
- если даритель — близкий родственник, при продаже можно учесть его расходы на покупку этой квартиры;
- если даритель, не близкий родственник, при получении дара уже уплачивался НДФЛ, и сумму, с которой был уплачен налог, можно учесть в качестве расходов при последующей продаже.
Семьи с детьми
Семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения при одновременном соблюдении условий: дети не достигли установленного возраста, в год продажи (или до конца апреля следующего года) приобретено новое жильё большей площади или стоимости, кадастровая стоимость проданного жилья не превышает установленный лимит, и у членов семьи нет в совокупности более 50% в другом жилом помещении большей площади.
Не платить налог при продаже квартиры можно, если:
- квартира в собственности более 5 лет (или более 3 лет в льготных случаях);
- продаётся единственное жильё после 3 лет владения;
- доход полностью перекрывается вычетом в 1 млн рублей или расходами на покупку;
- семья с двумя и более детьми соответствует условиям специальной льготы.
Перед сделкой рекомендуется проверить актуальные нормы Налогового кодекса РФ и при необходимости проконсультироваться со специалистом, так как правила периодически уточняются.