Вопрос о том, кто несёт налоговое бремя при аренде недвижимости, арендатор или арендодатель, — волнует как собственников помещений, так и тех, кто их снимает. Разберёмся в этом вопросе подробно, опираясь на действующее законодательство Российской Федерации.
Общее правило: кто платит налоги
По общему правилу налог на имущество по объекту аренды уплачивает арендодатель, то есть собственник помещения. Это следует из пункта 3 статьи 378 Налогового кодекса РФ: по переданному в аренду имуществу, в т.ч. по договору финансовой аренды (лизинга), налог платит арендодатель (лизингодатель).
Арендатор, учитывающий у себя право пользования активом (ППА), объекта налогообложения по налогу на имущество не имеет. Соответственно, в декларации по налогу на имущество организаций арендатору отражать нечего — разделы 2, 2.1, 2.2 и 3 заполняются только в отношении подлежащих налогообложению объектов недвижимости.
Когда арендатор всё-таки платит налог на имущество
Существует важное исключение из общего правила — неотделимые улучшения арендованного имущества.
Что такое неотделимые улучшения
Неотделимые улучшения — это капитальные вложения в арендованный объект, которые нельзя изъять без причинения вреда самому помещению. Например:
- перепланировка и возведение новых перегородок;
- замена инженерных систем (электрика, водоснабжение, вентиляция);
- капитальный ремонт, изменяющий характеристики объекта.
Правила налогообложения улучшений
Если неотделимые улучшения произведены арендатором, не возмещены арендодателем и учитываются на балансе арендатора в качестве отдельного объекта основных средств, то налог на имущество с этих улучшений платит арендатор — до момента передачи улучшений арендодателю.
Данный вывод подтверждается:
- пунктом 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ (направлен Письмом ФНС России от № БС-4-21/1433@);
- Письмами Минфина России от № 03-05-05-01/11290, от № 03-05-05-01/101648 и от № 03-05-05-01/26950.
Обязанность арендодателя перечислять налог с таких улучшений возникает только после их получения от арендатора вместе с объектом аренды и учёта в составе основных средств.
Особенности при кадастровой стоимости
Если объект аренды облагается налогом у арендодателя по кадастровой стоимости, порядок отличается. Если же налоговая база исчисляется по среднегодовой стоимости, то после получения улучшений арендодатель платит налог со среднегодовой стоимости неотделимых улучшений, поскольку они по сути являются капитальными вложениями в объект недвижимости.
Какие налоги платит арендодатель
Собственник помещения, сдающий его в аренду, уплачивает:
- Налог на имущество — как владелец объекта недвижимости.
- Налог на доход от аренды — в зависимости от статуса:
- физическое лицо — НДФЛ по ставке 13–22%;
- ИП на УСН — 6% с доходов;
- ИП на патенте — фиксированная стоимость патента;
- самозанятый, 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче юрлицу (только для жилой недвижимости).
- Земельный налог — если помещение находится на принадлежащем собственнику земельном участке.
Косвенное налоговое бремя арендатора
Хотя формально арендатор налог на имущество не платит, на практике арендодатель часто закладывает свои налоговые расходы в размер арендной платы. Кроме того, арендатор-организация может учитывать арендные платежи в составе расходов при расчёте налога на прибыль.
Судебная практика подтверждает: если арендатор фактически пользуется имуществом, но не вносит арендную плату, арендодатель несёт убытки, поскольку обязан уплачивать земельный налог и налог на имущество, а также содержать объект, не получая дохода.
- Налог на имущество за арендуемое помещение платит арендодатель как собственник.
- Арендатор платит налог на имущество только с неотделимых улучшений, учтённых на его балансе и не возмещённых арендодателем.
- Налог с дохода от сдачи в аренду также уплачивает арендодатель, по ставке, зависящей от его статуса (НДФЛ, УСН, патент или НПД).
- Условия договора аренды не могут переложить обязанность по уплате налога на имущество на арендатора в глазах налогового законодательства, хотя экономически эти расходы могут компенсироваться через арендную плату.
При возникновении спорных ситуаций рекомендуется обращаться к актуальным разъяснениям Минфина и ФНС России, а также консультироваться с налоговыми специалистами.