Вопрос о том‚ кто и сколько платит налогов при сдаче жилья в аренду‚ волнует многих собственников и нанимателей. На практике часто возникает путаница: обязан ли арендатор платить налоги‚ или это забота исключительно арендодателя? Разберёмся в этом вопросе подробно.

Кто по закону платит налог с дохода от аренды

Главное правило‚ которое нужно запомнить: налог с дохода от сдачи квартиры в аренду платит арендодатель‚ то есть собственник жилья. Сдача квартиры в аренду считается получением дохода физическим лицом‚ а с любого дохода необходимо уплачивать подоходный налог.

Однако в некоторых ситуациях арендатор может выступать налоговым агентом и перечислять налог в бюджет за арендодателя. Рассмотрим оба случая.

Ситуация 1: квартира сдаётся физическому лицу

В самом простом случае‚ когда одно физическое лицо сдаёт квартиру другому физическому лицу‚ все хлопоты по оформлению и уплате налога ложатся на наймодателя (арендодателя). Арендатор в этом случае никаких налогов не платит — он просто вносит арендную плату по договору.

Арендодатель обязан:

• подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года‚ следующего за отчётным;
• уплатить налог до 15 июля;
• либо зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД) ежемесячно через приложение «Мой налог».

Ситуация 2: квартира сдаётся юридическому лицу или ИП

Если договор аренды заключается с организацией или индивидуальным предпринимателем‚ то арендатор выступает в роли налогового агента. Это означает‚ что он самостоятельно:

1. удерживает НДФЛ из суммы арендной платы;
2. перечисляет налог в бюджет;
3. выплачивает арендодателю сумму за вычетом налога;
4. отчитывается перед налоговой службой.

Например‚ если арендная плата составляет 50 000 рублей в месяц‚ арендатор-организация удержит 13% (6 500 рублей) и перечислит собственнику 43 500 рублей. В этом случае арендодателю не нужно подавать декларацию — всё делает арендатор.

Ставки налога в 2026 году

Размер налога зависит от статуса арендодателя:

Физическое лицо (НДФЛ)

Доходы от сдачи жилья облагаются НДФЛ по прогрессивной шкале:

• 13% — при годовом доходе до 2‚4 млн рублей;
• 15%, с суммы дохода от 2‚4 до 5 млн рублей;
• далее применяются повышенные ставки для более крупных доходов.

Для нерезидентов РФ ставка составляет 30%.

Самозанятый (НПД)

Федеральный закон от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ устанавливает ставки налога на профессиональный доход:

• 4%, если арендатор — физическое лицо;
• 6% — если арендатор, юридическое лицо или ИП.

Это самый выгодный и простой вариант легализации доходов от аренды: регистрация занимает несколько минут‚ отчётность не требуется‚ налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог».

Индивидуальный предприниматель

ИП на упрощённой системе налогообложения платит 6% с доходов (УСН «Доходы») либо применяет патентную систему с фиксированной стоимостью патента.

Что входит в налогооблагаемую базу

Важный нюанс: налогом облагается вся сумма‚ полученная от арендатора‚ включая компенсацию коммунальных платежей‚ если они не оплачиваются напрямую по счётчикам. Например‚ если вы сдаёте квартиру за 55 000 рублей и дополнительно получаете 3 500 рублей на оплату коммунальных услуг‚ налог рассчитывается с полной суммы, 58 500 рублей.

При этом обеспечительный платёж (депозит)‚ который арендатор вносит при заселении‚ декларировать не нужно‚ если он возвращается при выезде.

Ответственность за неуплату налога

Если арендодатель уклоняется от уплаты налогов‚ ему грозят:

• штраф 20% от неуплаченной суммы (40% — при умышленном уклонении);
• пени за каждый день просрочки;
• штраф за непредставление декларации — от 5% до 30% суммы налога.

Подведём итог:

1. Арендатор-физлицо налогов не платит — обязанность лежит на арендодателе.
2. Арендатор-юрлицо или ИП выступает налоговым агентом и перечисляет НДФЛ за арендодателя.
3. Самый выгодный способ легально сдавать жильё — статус самозанятого со ставкой 4–6%.
4. Своевременная уплата налогов избавляет от штрафов и проблем с налоговой службой.

Оформление налогового статуса и добросовестная уплата налогов — это не только требование закона‚ но и защита обеих сторон договора аренды от возможных рисков.