Продажа квартиры, дома или земельного участка — это получение дохода, который в общем случае облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает важное условие освобождения от этого налога — истечение минимального срока владения имуществом. В зависимости от ситуации этот срок составляет 3 года или 5 лет. Разберёмся подробно, когда применяется каждый из них.

Общее правило: 5 лет

По умолчанию, согласно пунктам 3–4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект находился в собственности продавца не менее пяти лет. Это базовое правило, которое действует для большинства сделок:

• квартира или дом куплены по договору купли-продажи;
• недвижимость получена по договору дарения от человека, не являющегося близким родственником;
• жильё приобретено по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) — срок считается с момента полной оплаты.

Если недвижимость продана раньше пяти лет владения, продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.

Когда достаточно 3 лет владения

Сокращённый срок — три года — применяется в особых случаях, предусмотренных законом:

1. Недвижимость получена в наследство. Срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя (открытия наследства), а не с даты регистрации права.
2. Имущество получено в дар от близкого родственника или члена семьи (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры).
3. Жильё получено в результате приватизации.
4. Недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
5. Продаётся единственное жильё. Если на момент продажи у собственника нет другого жилого имущества, минимальный срок сокращается до трёх лет. При этом учитывается жильё, приобретённое не ранее чем за 90 дней до продажи старого.
6. Объект был приобретён до 1 января 2016 года — для такой недвижимости действует трёхлетний срок по старым правилам.

Льгота для семей с детьми

Отдельное послабление предусмотрено для семей с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении). Такие семьи освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если в том же году (или до 30 апреля следующего года) приобретают новое жильё большей площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей.

С какого момента отсчитывается срок владения

Как правило, срок считается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Но есть исключения:

• при наследовании — со дня смерти наследодателя;
• по ДДУ — с момента полной оплаты по договору;
• при переселении из аварийного жилья срок владения новым жильём начинается с даты регистрации права на него.

Пример: в 2023 году гражданин получил новую квартиру взамен жилья, признанного аварийным, и продал её в 2025 году. Поскольку с момента регистрации права прошло менее пяти лет, он обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.

Как рассчитывается налог, если срок не выдержан

Если минимальный срок владения не истёк, налог рассчитывается по следующим правилам:

1. Доход от продажи сравнивается с 70% кадастровой стоимости объекта — для расчёта берётся большая величина.
2. Налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
   • на сумму документально подтверждённых расходов на покупку этого объекта;
   • на имущественный вычет в размере 1 млн рублей (для недвижимости).
3. С полученной базы уплачивается НДФЛ по действующей ставке (с 2025 года действует прогрессивная шкала ставок для доходов физических лиц).

Нужно ли подавать декларацию

Если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока (3 или 5 лет), доходы от её продажи не облагаются налогом и не декларируются — подавать 3-НДФЛ не требуется. Если срок не выдержан, декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплатить до 15 июля.

• 5 лет — стандартный минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ.
• 3 года — для наследства, дарения от близких родственников, приватизации, ренты, единственного жилья и объектов, купленных до 2016 года.
• Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без налога независимо от срока при соблюдении условий.
• При продаже раньше срока налог считается от большей из величин: цены продажи или 70% кадастровой стоимости, с учётом вычета или расходов.

Перед сделкой рекомендуется проверить дату регистрации права собственности и, при необходимости, проконсультироваться с налоговым специалистом или обратиться в ФНС, это поможет избежать лишних платежей и штрафов.