При продаже недвижимости собственник получает доход‚ который по общему правилу облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает случаи‚ когда налог платить не нужно. Главное условие — владеть квартирой не менее установленного минимального срока. Разберёмся‚ сколько лет это составляет и в каких ситуациях действуют льготные правила.
Общее правило: 5 лет
По умолчанию минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет. Это правило действует для квартир‚ приобретённых в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если вы продали жильё раньше этого срока‚ придётся заплатить налог в размере 13% (или 15% с дохода свыше установленного порога) от налогооблагаемой базы.
Льготный срок: 3 года
Сокращённый срок владения, 3 года — применяется в следующих случаях:
- квартира получена в наследство или в дар от члена семьи либо близкого родственника;
- жильё перешло в собственность в результате приватизации;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаётся единственное жильё, на момент сделки у продавца нет другой жилой недвижимости в собственности (с учётом совместной собственности супругов). При этом если новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи старого‚ оно не учитывается.
Особые случаи расчёта срока владения
Реновация в Москве
Для участников программы реновации в минимальный срок владения новой квартирой включаеться и срок нахождения в собственности предыдущего жилья. То есть если вы владели старой квартирой 4 года‚ а новую получили год назад‚ суммарный срок составит 5 лет — и налог при продаже платить не придётся.
Долевое строительство (ДДУ)
При покупке квартиры по договору долевого участия срок владения отсчитывается с момента полной оплаты стоимости жилья по договору‚ а не с даты регистрации права собственности. Это позволяет продать квартиру без налога сразу после оформления собственности‚ если с момента оплаты прошло достаточно времени.
Увеличение доли в квартире
Конституционный суд РФ разъяснил: если собственник владел долей в квартире‚ а затем выкупил оставшиеся доли‚ срок владения всей квартирой исчисляется с момента приобретения первой доли.
Семьи с детьми
Семьи с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении) освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения‚ если в том же году или до 30 апреля следующего года они приобретают новое жильё большей площади или стоимости‚ а кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
Как уменьшить налог‚ если минимальный срок не прошёл
Если продать квартиру раньше установленного срока всё же необходимо‚ налоговую базу можно уменьшить:
- Имущественный вычет — 1 млн рублей вычитается из суммы дохода от продажи.
- Вычет расходов на покупку, из дохода вычитаются документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры. Налог платится только с разницы.
Например‚ если квартира куплена за 6 млн рублей‚ а продана через 2 года за 7 млн‚ налог составит 13% только с 1 млн рублей разницы — то есть 130 тысяч рублей;
Важные нюансы
- Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости‚ налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости.
- Даже при освобождении от налога в некоторых случаях требуется подать декларацию 3-НДФЛ — уточните это в налоговой инспекции.
- Декларация подаётся до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи‚ а налог уплачивается до 15 июля.
- Законодательство периодически уточняется: Минфин рассматривает поправки‚ расширяющие льготный порядок расчёта срока владения‚ поэтому перед сделкой стоит проверить актуальные нормы статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Чтобы не платить налог при продаже квартиры‚ в общем случае нужно владеть ею 5 лет‚ а в льготных ситуациях (наследство‚ дарение от близких‚ приватизация‚ рента‚ единственное жильё) — 3 года. Отдельные правила действуют для новостроек‚ реновации и семей с детьми. Перед продажей рекомендуется внимательно рассчитать срок владения и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом.