Среди индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения (УСН) по-прежнему существует неопределенность относительно обязательства платить налог на имущество. Главный миф: «На УСН я освобожден от всех налогов, кроме единого». В действительности всё зависит от типа объекта недвижимости и метода определения его налоговой базы.

Краткий ответ: ИП на УСН платит налог на имущество, но только в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость. С имущества, облагаемого по инвентарной стоимости (большинство движимого имущества, старые здания не в кадастровом перечне), ИП на УСН не платит этот налог.

Нормативная база: что говорит Налоговый кодекс РФ

Правовое основание закреплено в двух ключевых статьях НК РФ:

• Статья 346.11 НК РФ (п. 2): Устанавливает, что налогоплательщики на УСН (организации и ИП) не освобождаются от уплаты налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (ст. 375 НК РФ).
• Статья 373 НК РФ (п. 1): Определяет круг налогоплательщиков налога на имущество организаций. К ним относятся организации и индивидуальные предприниматели — в отношении недвижимого имущества, относящегося к основным средствам, а также имущества, полученного в финансовую аренду (лизинг), за исключением имущества, налоговая база по которому определяется по кадастровой стоимости (для организаций на ОСНО) — но для УСН логика обратная: платим именно по кадастровой.

Какие объекты облагаются (Кадастровый перечень)

Согласно ст. 375 НК РФ, по кадастровой стоимости облагаются конкретные виды недвижимости, включенные в перечень, утверждаемый законами субъектов РФ. Обычно это:

1. Торговое и офисное недвижимое имущество (торговые центры, офисные здания, помещения в них).
2. Объекты недвижимости, используемые для ведения азартных игр.
3. Центры деловой активности (здания, сооружения, предназначенные для предоставления в аренду/субаренду).
4. Нежилые помещения (или их части), используемые для предпринимательской деятельности (аренда, магазины, склады, производство), если они включены в региональный перечень.
5. Недострои (объекты незавершенного строительства), если они включены в перечень и имеют кадастровую стоимость.

Важно: Жилой дом, квартира, дача, гараж, используемые ИП в бытовом порядке (не заведенные в основные средства бизнеса), налогом на имущество организаций не облагаются вообще (облагаются налогом на имущество физических лиц, который платит гражданин, а не ИП).

Какие объекты НЕ облагаются для ИП на УСН

ИП на УСН не платит налог на имущество организаций с:

• Движимого имущества (техника, транспорт, станки, мебель) — оно никогда не облагается по кадастровой стоимости.
• Недвижимости, налоговая база по которой определяется по инвентарной стоимости (здания, сооружения, не вошедшие в кадастровый перечень региона).
• Земельных участков (платится земельный налог).
• Водных объектов (водный налог).
• Объектов, освобожденных от налога региональными законами (льготы).

Практический пример: ИП на УСН «Доходы» (6%) владеет небольшим производственным цехом (здание), который не включен в кадастровый перечень области. Налоговая база по нему — инвентарная стоимость. Налог на имущество платить не нужно. Тот же ИП покупает нежилое помещение в торговом центре (включено в перечень). По нему определяется кадастровая стоимость. Налог на имущество платить нужно.

Как рассчитывается и платится налог (порядок 2023–2026 гг.)

Отмена декларации (с 2023 года)

С налоговым периодом 2023 года (декларация сдавалась бы в 2024 г.) ИП на УСН не сдают налоговую декларацию по налогу на имущество (п. 4 ст. 383 НК РФ в ред. ФЗ от № 302-ФЗ). Налоговый орган рассчитывает сумму налога самостоятельно на основании данных ЕГРН и кадастровой стоимости.

Расчет налоговой базы

Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового года (п. 3 ст. 375 НК РФ).

Если объект вошел в перечень или вышел из него в течение года, база определяется пропорционально количеству полных месяцев владения/нахождения в перечне.

Ставки налога

Максимальные ставки установлены ст. 380 НК РФ (законами регионов могут быть снижены):

• 2% — для объектов, используемых для ведения азартных игр.
• 0,5% — для иных объектов (большинство коммерческих помещений, складов, офисов).
• Могут устанавливаться дифференцированные ставки в зависимости от вида имущества (региональные законы).

Сроки уплаты (ИП — физлица)

В отличие от организаций, которые платят авансовые платежи по кварталам, ИП платит налог один раз в год — до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (п. 3 ст. 383 НК РФ).

Примечание: Если налоговая накладная (уведомление) пришла позже срока, платить нужно в течение 30 дней со дня получения, но не ранее установленного срока.

Льготы и уменьшение налоговой базы

ИП на УСН могут пользоваться льготами, предусмотренными ст. 381 НК РФ и региональными законами:

• Федеральные льготы (ст. 381 НК РФ): например, для организаций, создаваемых в рамках СТО/ТОР/ТОСЭР (специальных территорий), а также имущества, используемого для целей охраны окружающей среды.
• Региональные льготы: Законами субъектов РФ могут быть установлены освобождение от налога или снижение ставки для определенных категорий налогоплательщиков (МСП, социально значимые объекты, новые инвестиционные проекты и т.д.). Обязательно проверяйте закон вашего региона.
• Уменьшение базы на стоимость земли: Если под зданием (облагаемым по кадастровой стоимости) находится земельный участок в собственности ИП, из кадастровой стоимости здания вычитается стоимость земли (п. 5 ст. 375 НК РФ). Это существенно снижает налог.

Особенности 2025–2026 годов: переиндексация и АУСН

Переиндексация кадастровой стоимости (с 2025 года)

С 1 января 2025 года вводиться ежегодная индексация кадастровой стоимости (ФЗ от № 247-ФЗ). Коэффициент устанавливается Правительством РФ ежегодно до 1 октября. Это приведет к росту налоговой базы и, как следствие, суммы налога, подлежащей уплате в 2026 году (за 2025 год).

Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН)

С 2025 года действует АУСН (ст. 346.51–346.69 НК РФ). Переход на АУСН не меняет правил по налогу на имущество: ИП на АУСН также платят налог на имущество организаций только с объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Освобождения от этого налога для АУСН не предусмотрено.

Чек-лист: нужно ли ИП на УСН платить налог на имущество в 2024–2026 гг.?

1. Есть ли у ИП на балансе (в основных средствах) недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения, недострои)?
2. Входит ли этот объект в кадастровый перечень вашего субъекта РФ (закон региона «О налоге на имущество организаций»)?
3. Есть ли у объекта кадастровая стоимость (проверить на сайте Росреестра или в ЕГРН)?
4. Если ДА на все вопросы: Налог платить нужно. Ждите уведомление от ФНС (обычно приходит в октябре–ноябре текущего года за прошлый год) и платите до 1 декабря.
5. Если ХОТЯ БЫ НА ОДИН ВОПРОС — НЕТ: Налог на имущество организаций платить не нужно.

Частые ошибки и риски

• Ошибка: «Я на УСН, значит не плачу налог на имущество вообще». Риск: Начисление долга, пени, штрафы за неуплату (ст. 122 НК РФ — 20–40% от суммы).
• Ошибка: Не учли объект, полученный в финансовую аренду (лизинг). Риск: Арендатор (ИП) признается налогоплательщиком по имуществу в лизинге (п. 1 ст. 373 НК РФ), если оно входит в кадастровый перечень.
• Ошибка: Не вычли стоимость земельного участка из кадастровой стоимости здания. Риск: Переплата налога. Нужно подать заявление в налоговую инспекцию о внесении сведений о земельном участке (если ФНС не сделала это автоматически по данным ЕГРН).
• Ошибка: Путаница с налогом на имущество физических лиц. Налог на имущество физлиц (на квартиры, дома, гаражи в личном пользовании) платит гражданин ИП как физлицо, это отдельный налог, он не связан с УСН и бизнесом.

Резюме

ИП на УСН является плательщиком налога на имущество организаций исключительно в отношении недвижимости, включенной в региональный кадастровый перечень (облагаемой по кадастровой стоимости).

С 2023 года декларацию сдавать не нужно, ФНС пришлет уведомление (платежку) с рассчитанной суммой. Срок оплаты — 1 декабря следующего года. Ставка, как правило, 0,5% (макс. 2%), но регионы могут устанавливать льготы и нулевые ставки.

Рекомендация: Раз в год (лучше весной) запрашивайте выписку из ЕГРН на свои объекты недвижимости, сверяйтесь с кадастровым переченем вашего региона (публикуется на сайте ФНС региона или в правовых системах) и закладывайте предстоящий платеж в календарь платежей заранее.

Статья подготовлена на основании НК РФ (ст. 346.11, 373, 375, 380, 381, 383) и изменений, вступивших в силу с 2023–2025 гг. (ФЗ № 302-ФЗ от , ФЗ № 247-ФЗ от ). Информация носит справочный характер. Для принятия решений обратитесь к профильному налоговому консультанту или в ФНС России.