Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощённую систему налогообложения (УСН), в большинстве случаев освобождены от уплаты налога на имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Однако из этого правила есть важное исключение — объекты, облагаемые по кадастровой стоимости. Разберёмся подробно, когда ИП на «упрощёнке» обязан платить налог на имущество, каков его размер и как правильно рассчитать платёж.

Когда ИП на УСН платит налог на имущество

По общему правилу предприниматели на УСН не платят налог на имущество физических лиц в отношении объектов, которые используются в бизнесе (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Но это освобождение не распространяется на недвижимость, налоговая база по которой определяется как кадастровая стоимость.

Речь идёт об объектах, включённых в специальный кадастровый перечень региона. Как правило, это:

• административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
• объекты недвижимости иностранных организаций;
• жилые помещения, гаражи, машино-места и иные объекты, по которым регион установил расчёт от кадастровой стоимости.

Перечень формируется ежегодно органами власти субъекта РФ и публикуется на официальном сайте региона. Если объект ИП в перечень не входит — налог за него как за используемое в бизнесе имущество платить не нужно.

Важно: имущество, которое предприниматель использует только в личных целях (квартира, дача, гараж), облагается налогом на имущество физических лиц в обычном порядке — независимо от применяемого налогового режима. Этот налог нельзя учесть в расходах ни при УСН «Доходы минус расходы», ни при УСН «Доходы».

Размер налога: ставки и налоговая база

Налоговая база

Для объектов из кадастрового перечня налоговой базой является кадастровая стоимость объекта, определённая на 1 января отчётного года. Узнать её можно:

• в выписке из ЕГРН;
• на сайте Росреестра;
• в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

Ставки налога

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ. Для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, максимальная ставка составляет 2%. На практике регионы применяют разные значения:

• в Москве ставка постепенно повышалась и достигала 1,9–2%;
• в Иркутской области для налогоплательщиков на УСН действовала ставка 1,5%;
• в ряде регионов установлены пониженные ставки для отдельных категорий объектов и плательщиков.

Для личного имущества физлиц (жильё, гаражи) базовые ставки по НК РФ составляют:

• 0,1% — жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места (регионы могут снижать до нуля или повышать, но не более чем втрое);
• 0,5% — прочие строения и помещения;
• 2% — объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей и объекты из кадастрового перечня.

Пример расчёта налога

Предположим, ИП на УСН владеет помещением в торговом центре, включённым в кадастровый перечень региона:

• кадастровая стоимость — 14 000 000 руб.;
• ставка в регионе, 1,9%.

Расчёт: 14 000 000 × 1,9% = 266 000 руб. — сумма налога за год.

Если бы ставка составляла 1,5%, налог был бы: 14 000 000 × 1,5% = 210 000 руб.

Кто рассчитывает налог и как его платить

Предприниматели платят налог на имущество как физические лица. Это означает:

• самостоятельно рассчитывать налог и подавать декларацию не нужно — расчёт производит налоговая инспекция;
• ФНС направляет уведомление (в личный кабинет налогоплательщика или по почте);
• срок уплаты — до 1 декабря года, следующего за отчётным. Например, налог за 2024 год нужно было заплатить до 1 декабря 2025 года, а за 2025 год — до 1 декабря 2026 года. Если дата выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.

За просрочку платежа начисляются пени за каждый день опоздания.

Льгота для ИП на УСН

Если объект из кадастрового перечня фактически не используется в предпринимательской деятельности, ИП вправе применить освобождение по п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Для этого в налоговую инспекцию подаётся заявление с подтверждающими документами. Порядок применения льготы разъяснён, в частности, в Письме ФНС России от № БС-4-21/866.

Кроме того, ИП на УСН сохраняет право на общие льготы по налогу на имущество физлиц (для пенсионеров, инвалидов и других категорий) в отношении личного имущества.

Можно ли учесть налог в расходах при УСН

Если ИП применяет объект «Доходы минус расходы» (ставка 15%), сумма уплаченного налога на имущество, используемое в бизнесе, включается в расходы и уменьшает налоговую базу по единому налогу. При объекте «Доходы» (ставка 6%) расходы не учитываются, поэтому налог на имущество никак не влияет на расчёт.

Краткие выводы

1. ИП на УСН платит налог на имущество, используемое в бизнесе, только если объект входит в кадастровый перечень региона.
2. Налоговая база — кадастровая стоимость, ставка устанавливается регионом, но не выше 2%.
3. Расчёт производит ФНС, срок уплаты — до 1 декабря следующего года.
4. Личное имущество облагается всегда, независимо от налогового режима.
5. При УСН «Доходы минус расходы» уплаченный налог можно включить в расходы.
6. Если объект из перечня не используется в бизнесе, можно оформить освобождение, подав заявление в ФНС.

Перед уплатой рекомендуется проверить актуальный кадастровый перечень своего региона и ставку налога на сайте ФНС или регионального правительства — это позволит избежать лишних платежей и штрафов.