С 1 января 2020 года в российской налоговой практике произошли кардинальные изменения, касающиеся обложения налогом на имущество объектов незавершенного строительства (ОНС). Ранее существовало недопонимание: многие налогоплателики считали, что пока объект не введен в эксплуатацию и не принят государственной комиссией, налог платить не нужно. Однако поправки в Налоговый кодекс РФ (НК РФ) однозначно закрепили за ОНС статус объекта налогообложения. В данной статье подробно разберем правовую базу, порядок расчета, обязанности налогоплательщиков и риски несоблюдения законодательства.

Нормативная правовая база

Ключевыми нормами, регулирующими данный вопрос, являются:

• Статья 378.2 НК РФ — определяет перечень имущества, подлежащего обложению по кадастровой стоивности (в т.ч. ОНС по подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
• Глава 30 НК РФ — «Налог на имущество организаций» (для юрлиц).
• Глава 32 НК РФ — «Налог на имущество физических лиц» (для ИП и граждан).
• Статья 401 НК РФ — определяет объекты налогообложения для физлиц (подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ включает ОНС).
• Закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций — устанавливает ставки, льготы и порядок исчисления на местах.

Обложение налогом на имущество организаций (Юридические лица)

Условия признания объектом налогообложения

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ, объект незавершенного строительства, принадлежащий организации на праве собственности, подлежит обложению налогом на имущество организаций вне зависимости от:

1. Назначения земельного участка, на котором он расположен.
2. Использования объекта в деятельности организации (даже если он консервирован или не используется).

Главное условие, наличие внесенной в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) кадастровой стоимости данного объекта. Если кадастровая стоимость определена и занесена в реестр — налог платится обязательно.

Порядок исчисления налога

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (или на дату внесения в ЕГРН, если это произошло позже).

Ставка налога устанавливается законом субъекта РФ, но не может превышать 2,2% (максимальная ставка по общему правилу для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости).

Авансовые платежи исчисляются по результатам каждого отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев) в порядке, установленном законом субъекта РФ.

Отсутствие льгот и освобождений

Важный момент, на который обращал внимание Минфин России (в т.ч. в Письме от № 03-04-05/823): условия освобождения от налогообложения, предусмотренные для определенных категорий имущества (например, используемого в сельском хозяйстве), на объекты незавершенного строительства не распространяются; Даже если готовое здание было бы освобождено от налога, на стадии НЗС оно облагается в общем порядке.

Обязанность информировать налоговую инспекцию

Если организация имеет на балансе ОНС (счет 08 «Вложения во внеоборотные активы»), но не получила уведомление от ФНС о необходимости уплаты налога, она обязана самостоятельно сообщить в налоговый орган о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ). Игнорирование этой обязанности ведет к начислению штрафов по ст. 129.1 НК РФ.

Риск блокировки расчетного счета

Частая ошибка: компания не сдает декларацию по налогу на имущество, считая, что «недострой» не является основным средством. Согласно п. 3 ст. 76 НК РФ, несдача декларации в течение 20 дней после установленного срока является основанием для блокировки расчетных счетов (за исключением поступлений). Налоговая инспекция имеет полное право это сделать.

Обложение налогом на имущество физических лиц (Физические лица и ИП)

Признание объектом налогообложения

По общему правилу, основанному на подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ, объекты незавершенного строительства признаются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Это относится к ОНС, расположенным на территории РФ, принадлежащим гражданам на праве собственности.

Особенности расчета для физлиц

• Налоговая база: Кадастровая стоимость объекта (аналогично юрлицам).
• Ставки: Устанавливаются законами субъектов РФ в пределах, установленных ст. 406 НК РФ (дифференцированные ставки в зависимости от кадастровой стоимости и вида имущества).
• Отсутствие налоговых вычетов (льгот) по ст. 407 НК РФ: Это критически важный нюанс. Льготы, предусмотренные ст. 407 НК РФ (например, для пенсионеров, инвалидов, участников ВОВ и др. — право не платить налог за один объект каждого вида), на объекты незавершенного строительства не распространяются. Физлицо обязан платить налог со всех своих ОНС в полной сумме.

Разъяснения Минфина по ставкам

В Письме Минфина России от № 03-05-05-01/49305 ведомство разъясняло порядок применения ставок к ОНС. Если по объекту определена кадастровая стоимость, он облагается по ставкам, установленным для имущества, оцененного по кадастровой стоимости (как правило, это ставки 0,1%; 0,5%; 2% в зависимости от стоимости и типа объекта, устанавливаемые региональным законом).

Актуальные разъяснения Минфина (2026 год)

В недавнем Письме Минфина России от № 03-05-04-01/20817 ведомство вновь подтвердило свою позицию: многие компании ошибочно полагают, что наличие НЗС на счете 08 освобождает их от налога на имущество. Минфин подчеркивает: налог отсутствует только в том случае, если по объекту НЕ определена кадастровая стоимость и он НЕ внесен в ЕГРН. Как только объект попал в реестр с кадастровой стоимостью — налоговое обязательство возникает автоматически с начала следующего налогового периода (или с даты внесения в ЕГРН).

Практический чек-лист для налогоплательщика

Частые ошибки и мифы

Миф 1: «Пока нет акта приема-передачи / ввода в эксплуатацию — налога нет»

Реальность: Для налоговых целей (гл. 30 и 32 НК РФ) важен не факт ввода в эксплуатацию, а факт государственной регистрации права собственности и внесения кадастровой стоимости в ЕГРН. Объект может находиться на стадии котлована, опытной эксплуатации или консервации, если он в ЕГРН с кадастровой стоимостью, он облагается.

Миф 2: «НЗС на счете 08 — это не основное средство, значит, налог на имущество не платим»

Реальность: Бухгалтерский учет (ПБУ 6/01, ФСБУ 26/2020) и налоговый учет, разные вещи. Налоговый кодекс имеет высшую юридическую силу и прямо перечисляет ОНС в списке объекта налогообложения (ст. 378.2, 401 НК РФ). Наличие на счете 08 — это сигнал для налоговика, что объект есть.

Миф 3: «Физлицо может применить льготу пенсионера (ст. 407 НК РФ) к незавершенке»

Реальность: Статья 407 НК РФ предоставляет льготы на «здания, жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи…». В списке нет объектов незавершенного строительства. Судебная практика и позиция Минфина однозначны: льгота на ОНС не распространяется.

Включение объектов незавершенного строительства в перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости (для организаций) и в объекты налогообложения для физлиц, сделало налог на имущество обязательным платежом для практически любого собственника «недостроя», зафиксированного в ЕГРН.

Ключевые выводы:

• Налог платится с момента появления кадастровой стоимости в ЕГРН.
• Для организаций: обязательна сдача декларации и уплата авансовых платежей; риск блокировки счетов за несдачу декларации реален.
• Для физлиц: налог приходит по уведомлению ФНС; стандартные льготы (пенсионные и др.) на ОНС не действуют.
• Если уведомления нет — обязанность сообщить в ФНС лежит на налогоплательщике (для юрлиц).

Рекомендуется регулярно мониторить выписки из ЕГРН на свои объекты, своевременно сдавать отчетность и уведомлять налоговый орган о появлении новых объектов налогообложения, чтобы избежать начисления пени, штрафов и блокировки расчетных счетов.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в Федеральную налоговую службу.