Переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) не освобождает налогоплательщиков от всех обязательств по иным налогам. Один из самых частых вопросов: как УСН соотносится с налогом на имущество? Ответ зависит от статуса налогоплательщика (организация или ИП) и вида имущества. В этой статье подробно разберем, кто сдает декларацию, кто платит налог, какие сроки актуальны для отчетных периодов 2024–2025 годов (сдаваемых в 2025–2026 гг.) и как избежать ошибок.

Организации на УСН: плательщики налога на имущество

Согласно ст. 373 НК РФ, организации, применяющие УСН, являются плательщиками налога на имущество организаций. УСН заменяет только налог на прибыль, НДС (в общем случае), налог на имущество не входит в этот перечень (кроме случаев, когда имущество используется в деятельности, облагаемой ЕСХН/ПСН/НПД).

Объект налогообложения

С 2013 года основным объектом является недвижимое имущество, учтенное как основные средства, кадастровая стоимость которого определена в установленном порядке (ст. 378.2 НК РФ). К такому имуществу относятся:

• Торговые центры, офисные здания, административные комплексы;
• Торгово-развлекательные комплексы;
• Нежилые помещения, используемые для предпринимательской деятельности (аренда, производство, склад и т.д.).

Важно: Налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 1 января налогового периода. Переход на определение базы по остаточной стоимости (бухгалтерский учет) для этих объектов не применяется.

Имущество, облагаемое по остаточной стоимости

К объектам, по которым база определяется как средняя годовая остаточная стоимость (п. 1 ст. 375 НК РФ), относятся:

• Имущество, переданное в финансовую аренду (лизинг), платит лизингополучатель;
• Имущество, консервированное более 3 месяцев (если не относится к кадастровым объектам);
• Иные основные средства, не вошедшие в перечень кадастровых объектов (станки, оборудование, транспортные средства, но с 2019 г. движимое имущество исключено из объекта налогообложения для всех плательщиков).

Таким образом, для организаций на УСН налог платится практически только по недвижимости кадастровой оценке.

Налоговая декларация по налогу на имущество (организации)

Организации на УСН обязаны сдавать Налоговую декларацию по налогу на имущество организаций (утв. Приказом ФНС от № ЕД-7-21/[@], актуальный формат на 2024–2025 гг;).

Структура декларации:

1. Титульный лист (сведения о налогоплательщике, коды ОКТМО, КБК, корректирующий номер).
2. Раздел 1, Расчет налоговой базы и суммы налога по объектам, оцененным по кадастровой стоимости.
3. Раздел 2 — Расчет налоговой базы и суммы налога по объектам, оцененным по остаточной стоимости (если есть).
4. Раздел 3, Расчет авансовых платежей по кварталам.

Сроки сдачи декларации и оплаты налога (Актуально для отчетов, сдаваемых в 2025–2026 гг.)

Примечание: Авансовые платежи за 4 квартал (январь следующего года) часто совпадают по сроку с оплатой сальдо по итогам года (31 марта), но законодательно это разные платежи с разными КБК (аванс — КБК за отчетный период, сальдо, КБК за налоговый период). Рекомендуется платить отдельными поручениями.

Льготы и ставки для организаций на УСН

• Ставка: Максимальная, 2,2% (п. 1 ст. 380 НК РФ). Региональные законы могут устанавливать сниженные ставки (до 0%) для отдельных категорий имущества или плательщиков (например, МСП, включенные в реестр).
• Федеральные льготы (ст. 381 НК РФ): Полное освобождение для организаций, где доля доходов от проката жилья > 50%, религиозных организаций и др.
• Региональные льготы: Часто предусмотрены для МСП (снижение ставки до 0–1%), для имущества, используемого в производстве, инновациях, социальной сфере. Обязательно проверяйте Закон субъекта РФ о налоге на имущество.
• Инвестиционный налоговый вычет (ст. 381.1 НК РФ): Возможность уменьшить авансовые платежи и налог за год на сумму амортизации вновь созданных/приобретенных основных средств (если предусмотрено региональным законом).

Индивидуальные предприниматели на УСН: особенности

Здесь ситуация кардинально отличается от организаций.

Движимое имущество

С 2019 года (ФЗ-325) ИП полностью освобождены от налога на имущество в отношении движимого имущества (оборудование, транспорт, станки). Декларацию сдавать не нужно, налог не платиться.

Недвижимое имущество (кадастровые объекты)

ИП являются плательщиками налога на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ) в отношении недвижимости, относящейся к объектам кадастровой оценки (ст. 401 НК РФ):

• Жилые дома, квартиры, комнаты (если используются в бизнесе или сдаются в аренду);
• Гаражи, стоянки;
• Нежилые помещения (магазины, офисы, склады, производственные корпуса);
• Объекты незавершенного строительства;
• Единые недвижимые комплексы.

Отчетность ИП: Декларация НЕ сдается

Ключевой момент: ИП НЕ сдают налоговую декларацию по налогу на имущество физических лиц (в отличие от организаций).

• Налоговую базу и сумму налога рассчитывает налоговый орган на основе данных ЕГРН (кадастровая стоимость на 1 января года, следующего за отчетным).
• ИП получает уведомление о подлежащей уплате налога (обычно в личном кабинете ФНС или по почте) не позднее 30 октября года, следующего за отчетным.
• Срок оплаты: 1 декабря года, следующего за отчетным.

Пример сроков для ИП:

• За 2024 год: Уведомление придет до , платить до .
• За 2025 год: Уведомление придет до , платить до .

Ставки для ИП (ст. 406 НК РФ)

• 0,1%: Жилой фонд (дома, квартиры, комнаты), гаражи, стоянки, объекты незавершенного строительства ЖЛ.
• 0,5%: Иные объекты (нежилые помещения бизнеса, ТЦ, офисы, склады, ЕНК).
• 2%: Объекты стоимостью > 300 млн руб. (ТЦ, крупные админ. здания) — ставка может быть повышена региональным законом до 2%.

Налоговые вычеты для ИП (ст; 403 НК РФ)

ИП имеют право на имущественные вычеты, уменьшающие кадастровую стоимость объекта:

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м — для жилого дома;
• 1 000 кв. м, для ЕНК (если предусмотрено региональным законом).

Вычет предоставляется по одному объекту каждого вида. Если ИП не получил уведомление с учетом вычета — нужно подать заявление в ФНС (можно через ЛК ФНС).

Аренда имущества: кто платит налог?

Частая ошибка на УСН — непонимание ответственности за налог на имущество при аренде.

• Аренда у физлица (Договор аренды): Плательщиком налога на имущество физлиц является собственник (арендодатель). ИП-арендатор налог не платит. Однако ИП-арендатор является налоговым агентом по НДФЛ (если арендодатель физлицо) — удерживает 13%/30% и платит за арендодателя.
• Аренда у организации/ИП (субаренда): Плательщиком налога на имущество организаций/физлиц остается собственник. Арендатор налог не платит.
• Финансовая аренда (Лизинг):
  • Если лизингодатель — организация: налог платит лизингополучатель (ИП/Орг) по остаточной стоимости (ст; 374 НК РФ).
  • Если лизингодатель — ИП: налог платит лизингодатель (как физлицо по кадастровой стоимости), так как ИП не могут быть плательщиками по остаточной стоимости.

Региональные особенности и налоговая реформа 2025+

С 2025 года вступил в силу Федеральный закон от № 389-ФЗ (налоговая реформа), который затронул налог на доходы организаций, НДС и УСН. Прямых изменений по налогу на имущество организаций в части ставок и базы (кадастровая стоимость) в 389-ФЗ нет, однако:

• Изменились пороги доходов для УСН (с 2025 г. — до 265,8 млн руб. для базового порога и до 458,5 млн руб. для повышенного), что может перевести часть компаний на ОСНО, где налог на имущество платится по остаточной стоимости вообще по всем основным средствам (включая движимое).
• Актуальны региональные законы, устанавливающие ставки 0% для МСП (включенных в реестр) на имущество, используемое в производственной/научно-исследовательской деятельности.
• Следите за изменениями в КБК (бюджетной классификации), с 2025 г. актуализированы коды для налогов и сборов (Приказ Минфина № 107н). При заполнении платежек на 2025 год используйте новые КБК.

Типичные ошибки и чек-лист для проверки

Для организаций на УСН:

1. Не сдали декларацию вовремя. Штраф 5% от суммы налога за каждый полный/частичный месяц просрочки (мин 1000 руб., макс 30%). Даже если налог 0 (льгота) — декларация обязательна.
2. Не уплатили авансовые платежи в течение года; Пени начисляются с дня нарушения срока. Авансовые платежи — обязательство, а не право.
3. Ошибка в кадастровой стоимости. База — стоимость на 01.01 текущего года. Если стоимость изменилась в течение года (переоценка) — в расчете за год учитывается новая стоимость пропорционально месяцам владения (п. 4 ст. 378.2 НК РФ).
4. Не применили региональную льготу/вычет. Проверяйте Закон региона ежегодно.
5. Неправильный КБК в платежке. Раздельно для авансов (КБК за отчетный период) и сальдо (КБК за налоговый период).

Для ИП на УСН:

1. Пытаются сдать декларацию. Это лишняя работа, ФНС её не примет/не обработает. Ждите уведомление.
2. Не проверили уведомление на предмет вычетов. ФНС может не знать, что квартира используется в бизнесе и вычет 20 кв.м не применен (или применен дважды).
3. Пропустили оплату к 1 декабря. Начались пени. Платеж нужно сделать заранее (3-5 дней до срока).
4. Не учли налог при планировании КУДиР/доходов. Налог на имущество физлиц (за бизнес-недвижимость) — не уменьшает базу УСН «Доходы», но уменьшает базу УСН «Доходы минус расходы» (как иной расход, п. 1 ст. 346.16, п. 20 п. 1 ст. 264 НК РФ, расходы на налоги/сборы). Для «Доходов» это просто расход личных средств.

Практический алгоритм действий (Roadmap)

Для Организации на УСН (подготовка отчета за 2024 год, сдача в 2025):

1. Сформируйте реестр объектов недвижимости (кадастровые номера) на балансе на и .
2. Получите кадастровую стоимость на (ЕГРН/Росреестр/ЛК ФНС).
3. Рассчитайте налоговую базу по каждому объекту с учетом доли владения и месяцев владения в году.
4. Примените ставку (региональную) и льготы (федеральные/региональные/инвестиционный вычет).
5. Рассчитайте авансовые платежи за 1-3 кварталы 2024 г. (если не уплачивали — срочно погасите с пени).
6. Рассчитайте налог за год (Сальдо = Налог за год ─ Авансы за 1-3 кв. ⎼ Аванс за 4 кв.).
7. Заполните Декларацию (формат 2022 г.) в программе-конструкторе ФНС или бухсофте.
8. Сдайте декларацию через ЭДО/ЛК ФНС/ТКС до .
9. Оплатите сальдо налога до (КБК на 2024 год).

Для ИП на УСН (ожидание уведомления за 2024 год):

1. Проверьте в ЛК ФНС («Жизненные ситуации» -> «Налоги» -> «Налог на имущество») наличие объектов.
2. Убедитесь, что применены вычеты (20/10/50 кв.м). Если нет, подайте заявление через ЛК ФНС или в инспекцию.
3. Дождитесь уведомления (придет до ).
4. Оплатите налог единым платежом (ЕНП) или по реквизитам из уведомления до .

Налог на имущество на УСН — это обязательство, которое нельзя игнорировать. Для организаций это активная работа: расчет базы по кадастровой стоимости, квартальные авансы, ежегодная декларация к 31 марта. Для ИП — это пассивное ожидание уведомления от ФНС и оплата к 1 декабря, но с обязательным контролем правильности начисления (вычеты, ставки, кадастровая стоимость).

Главное правило 2025–2026 годов: своевременно платите авансовые платежи (организации) и проверяйте уведомления (ИП). Используйте личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС) для мониторинга задолженностей, получения уведомлений и сдачи деклараций в электронном виде. Это исключит риски начисления пени и штрафов за несдачу отчетности.

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ (ч. 1, 2), приказов ФНС России и регионального законодательства. Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратится к профессиональному бухгалтеру или налоговому консультанту.