Налог на имущество физических лиц (НИФЛ) — это региональный налог, который уплачивают владельцы недвижимости, в т․ч․ жилых домов․ В 2026 году основные правила регулируются Главой 32 Налогового кодекса РФ, однако важные параметры (ставки, льготы, сроки) устанавливаются законами субъектов РФ․ В этой статье подробно разберем, как рассчитывается налог на дом, какие существуют вычеты и льготы, а также сроки оплаты на текущий период․

Что считается объектом налогообложения?

Согласно ст․ 401 НК РФ, объектами налогообложения признаются недвижимые имущественные комплексы, в т․ч․:

• Жилые дома (включающие дачные, садовые, загородные);
• Части жилых домов (если дом в долевой собственности)․
• Иные постройки (гаражи, бани, сараи) — только если они признаны недвижимым имуществом (имеют кадастровый номер, введены в ЕГРН как капитальные сооружения)․ Некапитальные постройки (без фундамента) налогом не облагаются․

Важно: Земельный участок под домом облагается отдельно — земельным налогом (Глава 31 НК РФ)․ Не путайте эти два платежа․

Налоговая база: Кадастровая стоимость vs Инвентарная

С 2020 года во всех регионах РФ налог на дома рассчитывается исключительно от кадастровой стоимости (п․ 1 ст․ 402 НК РФ)․ Переходный период на инвентарную стоимость завершен․

Как узнать кадастровую стоимость?

1. На сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта)․
2. В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС России (nalog․gov․ru)․
3. Заказав справку в МФЦ или на Госуслугах․

Корректировка кадастровой стоимости

Если вы считаете кадастровую стоимость завышенной (она выше рыночной), можно оспорить её:

• В Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при органе исполнительной власти субъекта РФ (административный порядок)․
• В суде (судебный порядок)․

Свежая практика 2025–2026 гг․: Конституционный Суд РФ расширил сроки для оспаривания «архивной» кадастровой стоимости, действовавшей на момент возникновения права собственности․ Теперь это можно сделать в течение 3 лет с момента вступления в силу решения о внесении стоимости в ЕГРН, а не с момента приобретения права․

Налоговые вычеты (Ст․ 403 НК РФ)

Это главное средство снижения налоговой базы․ Вычет предоставляется на один объект каждого вида недвижимости․

Как работает вычет на примере:

Пример: У вас дом площадью 120 кв․ м․ Кадастровая стоимость всего дома, 6 000 000 руб․

1. Стоимость 1 кв․ м = 6 000 000 / 120 = 50 000 руб․
2. Вычет = 50 кв․ м × 50 000 руб․ = 2 500 000 руб․
3. Налоговая база = 6 000 000 – 2 500 000 = 3 500 000 руб․

Если дом в долевой собственности (например, 1/2), вычет делится пропорционально доле (25 кв․ м на каждого совладельца)․

Налоговые ставки (Ст․ 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но в пределах, установленных НК РФ:

• 0,1% — для жилых домов, комнат, квартир, объектов недвижимости, в состав которых входят жилые помещения (дачные дома, дома садовых/огородных товариществ), а также для недвижимости, указанной в ч․ 4 ст․ 401 НК РФ (торговые центры, офисы и т․д․ — если они в собственности физлица)․
• 0,5% — для иных объектов недвижимости (гаражи, нежилые постройки, незаконченное строительство, если они не относятся к категории 0,1%)․
• До 2% — для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб․ («налог на роскошь»)․ Ставка устанавливается регионом прогрессивной шкалой․

Для обычного жилого дома ставка почти везде составляет 0,1%․

Льготные категории плательщиков (Ст; 407 НК РФ)

Следующие категории граждан полностью освобождаются от уплаты налога на один объект недвижимости каждого вида (один дом, одну квартиру и т․д․):

• Пенсионеры по старости (женщины 55+ / мужчины 60+ — с учетом перехода на новые пенсионные возрасты в 2026 г․)․
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды․
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны․
• Получившие луковицу радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др․)․
• Военнослужащие срочной службы․
• Награжденные орденами «Слава» и медалью «За отвагу» (трижды)․

Нюанс 2026 года: Из-за пенсионной реформы возраст выхода на пенсию постепенно повышается․ Льгота по налогу на имущество предоставляется при достижении пенсионного возраста по старому правилу (женщины — 55 лет, мужчины — 60 лет) или при наличии страховой пенсии по старости, назначенной досрочно (ст․ 407 НК РФ ссылается на возраст назначения пенсии)․ Рекомендуется уточнять в налоговой инспекции или на Госуслугах․

Важно: Если у пенсионера два дома — льгота распространяется только на один (по его выбору)․ На второй дом налог платится в общем порядке (с вычетом 50 кв․ м)․

Региональные льготы

Законами субъектов РФ могут быть установлены дополнительные меры поддержки (ст․ 407 НК РФ):

• Снижение налоговой базы (дополнительный вычет)․
• Снижение ставки налога (например, до 0%)․
• Льготы для многодетных родителей, ветеранов труда, челиюбинцев, больных онкологией и др․

Пример: В Москве и Московской области многодетные родители могут рассчитывать на дополнительные вычеты или нулевую ставку․ В некоторых регионах льготы есть для врачей, учителей, молодых семей․

Сроки уплаты налога за 2025 год (оплачивается в 2026 году)

Налог за отчетный год уплачивается не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным․

• Отчетный период: 2025 год․
• Срок оплаты: 1 декабря 2026 года (если 1 декабря выпадает на выходной/праздник, срок сдвигается на ближайший рабочий день)․
• Начисление: Налоговая инспекция сама рассчитывает сумму и направляет уведомление не позднее 30 октября 2026 года (через личный кабинет, Госуслуги или почтой)․

Особенности 2026 года: «Налог на роскошь» и новые пороги

С 2021 года введен повышенный налог на дорогую недвижимость (ст․ 408 НК РФ)․ В 2026 году порог остается 300 млн руб․

• Если кадастровая стоимость дома превышает 300 млн руб․, на сумму превышения применяется повышенная ставка (до 2%), установленная законом региона․
• На первые 300 млн руб․ действует базовая ставка (0,1%)․

Также обсуждаются поправки о введении налога на недвижимость стоимостью более 350 млн руб․ (для юрлиц и физлиц), однако на начало 2026 года для физлиц действует порог 300 млн руб․ по ст․ 408 НК РФ․

Как проверить и оплатить налог?

1. Личный кабинет ФНС (lkfl2․nalog․ru) — основной источник актуальных данных․ Там видно начисления, вычеты, льготы и реквизиты для оплаты․
2. Госуслуги (ЕСИА) — раздел «Платежи» -> «Налоги»․
3. Приложение «Налоги ФНС России» (iOS/Android)․
4. Банковские приложения (СберБанк, Т-Банк, Альфа и др․) — обычно автоматически подтягивают задолженность по ИНН․

Реквизиты для оплаты (ЕНП — единый налоговый платеж): С 2023 года все налоги физлиц платятся по единым реквизитам (КБК 1###11000160, ОКТМО своего налогового органа)․ Указывать назначение платежа подробно не нужно — деньги сами распределятся по ЕНП․

Что делать, если уведомление не пришло или есть ошибка?

• Нет уведомления: Не освобождает от уплаты․ Проверьте ЛК ФНС или напишите заявление в налоговую (можно через ЛК) заранее (до 1 декабря)․
• Ошибка в площади/стоимости: Подайте заявление на уточнение сведений о недвижимости в налоговую инспекцию (через ЛК, почту или МФЦ)․ Приложите выписку из ЕГРН․
• Не применили вычет/льготу: Подайте заявление на предоставление вычета/льготы․ Право на вычет/льготу возникает с момента приобретения права/наступления основания, но перерасчет делается за текущий и 3 предыдущих календарных года (п․ 7 ст․ 403, п․ 6 ст․ 407 НК РФ)․

Налог при продаже дома (НДФЛ)

Это другой налог (НДФЛ 13%/15%/30%), а не налог на имущество․ Он платится, если дом владел менее минимального срока владения:

• 5 лет — общий случай (приобретение после 2016 г․, покупка, строительство)․
• 3 года, если дом получен по наследству, дарственному договору от близких родственников, приватизации, разделу имущества супругов․

Если срок владения меньше — можно уменьшить доход на 1 000 000 руб․ (вычет) или на документированные расходы на покупку/строительство․

Чек-лист для собственника дома в 2026 году

1. Проверить кадастровую стоимость дома на сайте ФНС или Росреестра․
2. Убедиться, что применен вычет 50 кв․ м (в уведомлении должна быть строка «Налоговая база с учетом вычета»)․
3. Проверить применение льготы (если вы пенсионер/инвалид/ветеран) — она должна обнулять налог на один дом․
4. Уточнить региональную ставку (обычно 0,1%) и наличие региональных льгот (многодетные, ветераны труда и т․д․)․
5. Оплатить налог до 1 декабря 2026 г; через ЛК ФНС, Госуслуги или банк․
6. Если дом стоит > 300 млн руб․, проверить расчет по прогрессивной шкале региона․

Налог на дом в 2026 году рассчитывается прозрачно: Кадастровая стоимость — Вычет 50 кв․м = Налоговая база × Ставка 0,1% (обычно)․ Главные инструменты экономии — это имущественный вычет и федеральные/региональные льготы․ Рекомендуем раз в год (осенью) заходить в Личный кабинет ФНС, сверять начисления и своевременно оплачивать налог, чтобы избежать пени и судебных приказов․

Данная статья носит информационный характер․ Для получения индивидуальной консультации обратитесь в ФНС России или к профессиональному налоговому консультанту․ Нормативная база: НК РФ (Гл․ 32), ФЗ от № 284-ФЗ, региональные законы․