Налог на имущество физических лиц — это региональный налог, который уплачивают владельцы недвижимости. В 2025 году (за 2024 налоговый период) и в 2026 году (за 2025 период) применяются устоявшиеся правила расчета по кадастровой стоимости с учетом налоговых вычетов. Ниже — подробное руководство по тому, как формируется сумма к оплате, какие ставки действуют и как воспользоваться льготами.

Что облагается налогом

Согласно статье 401 Налогового кодекса РФ (НК РФ), объектом налогообложения является недвижимое имущество, учтенное в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). К нему относятся:

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места;
• Единицы капитального строительства (нежилые помещения: офисы, склады, торговое оборудование и т.д.);
• Объекты незавершенного строительства (жилые и нежилые);
• Иные строения (если они признаны недвижимостью и внесены в ЕГРН).

Важно: Земельные участки и транспортные средства облагаются отдельными налогами (земельный налог и транспортный налог), в налог на имущество они не входят.

Налоговая база: Кадастровая стоимость

С 2020 года налоговая база для практически всех объектов определяется исключительно по кадастровой стоимости на 1 января налогового периода (ст. 402 НК РФ). Инвентарная стоимость больше не применяется для расчета налога на жилье и гаражи.

• Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru), в ЛКН (Личном кабинете налогоплательщика) или на Госуслугах.
• Переоценка кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в 3–5 лет (зависит от региона).

Налоговые вычеты (Бесплатные «квадратные метры»)

Главный способ снизить налог — применить налоговый вычет. Он уменьшает кадастровую стоимость объекта на стоимость определенной площади. Вычет предоставляется на один объект каждого вида (на одну квартиру, на один дом, на одну комнату, на один гараж). Если объектов несколько — вычет дается на самый дорогой (или по выбору налогоплательщика).

Формула налоговой базы с вычетом:

Налоговая база = (Кадастровая стоимость объекта / Общая площадь объекта) × (Общая площадь – Вычет)

Если площадь объекта меньше или равна вычету, налоговая база равна нулю (налог не платится).

Налоговые ставки: максимальные пределы и региональные законы

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ (регионов), но они не могут превышать максимальные значения, закрепленные в ст. 406 НК РФ.

Максимальные ставки (ст. 406 НК РФ):

• 0,1% — для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства (жилых), единых недвижимых комплексов (жилых).
• 0,5% — для иных объектов (нежилые помещения: офисы, магазины, склады; объекты незавершенного строительства нежилые; иные строения).
• 2% — для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей (премиальная недвижимость), а также для объектов, в отношении которых не определена кадастровая стоимость (расчет ведется по инвентарной стоимости).

Пример для Москвы (Закон г. Москвы от № 62):

• До 10 млн руб. — 0,1%
• 10–20 млн руб. — 0,15%
• 20–50 млн руб. — 0,2%
• 50–300 млн руб. — 0,3%
• Свыше 300 млн руб. — 2%

Точные ставки для вашего региона нужно проверять в региональном законе «О налоге на имущество физических лиц» или в ЛКН.

Ограничение роста налога (Коэффициент К)

Если после переоценки кадастровой стоимости налог резко вырос, НК РФ (ст. 408) защищает налогоплательщика коэффициентом К. Он ограничивает прирост суммы налога по сравнению с предыдущим годом.

• 2024 год (оплата в 2025): К = 1,2 (налог не может вырасти более чем на 20%).
• 2025 год (оплата в 2026): К = 1,2 (сохраняется предел 20%).
• Ранее (2020–2023) коэффициент плавно рос от 1,2 до 1,6. С 2024 года он зафиксирован на уровне 1,2.

Коэффициент применяется автоматически налоговым органом при расчете.

Льготные категории плательщиков (Полное освобождение)

Согласно ст. 407 НК РФ, следующие категории граждан полностью освобождены от уплаты налога на один объект каждого вида (квартира, дом, комната, гараж, машино-место):

• Пенсионеры по старости (женщины 55+ / мужчины 60+ — с учетом перехода на новые возрасты по ФЗ-350);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны;
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Награжденные орденами «Слава» и медалью «За отвагу»;
• Военнослужащие срочной службы;
• Родители (супруги) погибших военнослужащих / сотрудников МЧС / полиции и др.

Нюанс: Льгота не распространяется на нежилые помещения (офисы, склады) и объекты стоимостью свыше 300 млн руб. (под 2% ставку). Для получения льготы нужно подать заявление в налоговую (один раз, дальше применяеться автоматически).

Сроки оплаты и уведомления

• Налоговый период: Календарный год (2024, 2025…).
• Срок оплаты: Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.
  • За 2024 год — платим до .
  • За 2025 год — платим до .
• Налоговые уведомления: ФНС направляет их заранее (обычно в октябре–ноябре).
  • В электронном виде — в Личный кабинет налогоплательщика (ЛКН) и на Госуслугах (ЕПГУ). Более 90% уведомлений уходят именно так.
  • В бумажном виде — по почте (если нет доступа к ЛКН/Госуслугам или подана заявка на бумажную рассылку).

Как рассчитать налог самостоятельно (Алгоритм)

1. Узнайте кадастровую стоимость объекта на 01.01 налогового года (ЛКН, Росреестр).
2. Узнайте общую площадь объекта (из ЕГРН/паспорта БТИ).
3. Определите налоговый вычет (20/50/10 кв.м) для этого вида имущества.
4. Рассчитайте налоговую базу: (Кад. стоимость / Площадь) × (Площадь – Вычет).
5. Узнайте ставку для вашего региона и диапазона стоимости (закон региона).
6. Рассчитайте сумму налога за год: Налоговая база × Ставка.
7. Примените коэффициент К (1,2), если налог за текущий год превышает налог прошлого года более чем на 20% (налоговая сделает это сама, но можно проверить).
8. Учтите долю владения и месяцы владения (если купили/продали в середине года).

Особенности 2025–2026 годов

• Массовая рассылка уведомлений: ФНС стартует рассылку осенью (октябрь–ноябрь). Проверяйте ЛКН и Госуслуги.
• Недвижимость в другом регионе: Налог платится в бюджет того региона, где находится объект. Ставки и правила вычетов могут отличаться. Наличие недвижимости в другом регионе не влияет на расчет налога по объектам в вашем регионе прописки.
• Детские доли: Если ребенок является собственщиком доли (например, по маткапиталу), налог считается на него. Родители (законные представители) платят за него. Льгота пенсионера на ребенка не распространяется.
• Штрафы за просрочку: Начисляются пени за каждый день просрочки (ключевая ставка ЦБ / 300 × сумма долга × дни). При долге свыше 10 000 руб. и неоплате в течение 6 месяцев — возможен сбор за исполнительное производство (7%, мин. 1000 руб.).

Где проверить и оплатить

• ЛКН ФНС (lkfl2.nalog.ru): Основной инструмент. Там видно все объекты, расчет, сумму, реквизиты для оплаты, можно подать заявление на вычет/льготу, обжаловать кадастровую стоимость.
• Госуслуги (gosuslugi.ru): Раздел «Платежи» -> «Налоги». Удобно для оплаты картой без комиссии.
• Приложение «Налоги ФНС России»: Мобильная версия ЛКН.
• Банковские приложения / СБП: Оплата по ИНН или сканированию QR-кода из уведомления.

Частые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира в ипотеке?

Да. Заемщик (ипотечник) является собственником с момента регистрации права в ЕГРН. Банк — залогодержатель. Налог платит собственник. Вычет 20 кв.м предоставляется ипотечнику в общем порядке.

Можно ли не платить, если не пришло уведомление?

Нет. Отсутствие уведомления не освобождает от обязанности платить (п. 2 ст. 52 НК РФ). Сумму можно узнать в ЛКН. Если уведомление не пришло к 1 ноября — обратитесь в ФНС или проверьте ЛКН самостоятельно.

Как обжаловать кадастровую стоимость?

Через комиссию при органе исполнительной власти субъекта РФ (административно) или через суд. Срок: в течение 5 лет с даты утверждения результатов государственной кадастровой оценки. Пока идет обжалование, налог считается по существующей стоимости. Если стоимость снизят — пересчитают и вернут переплату.

Платит ли несовершеннолетний ребенок налог?

Налогоплательщиком является собственник, независимо от возраста. За несовершеннолетнего налог оплачивают родители/попечители из средств ребенка или своих. Льготы по категории «пенсионер» или «инвалид» ребенку не применяются (если он не инвалид).

Данная статья носит информационный характер и основана на законодательстве РФ (НК РФ) на 2025–2026 годы. Для получения точной суммы к оплате и оформления льгот обращайтесь в Личный кабинет налогоплательщика или в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества.