Часто в быту можно услышать фразу: «Налог на недвижимость это и есть налог на имущество». С юридической точки зрения это утверждение верно лишь отчасти. В Российской Федерации с 2015 года действует единый налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ), который заменил собой старый налог на недвижимость. Однако объектом налогообложения в этом налоге является именно недвижимое имущество. Давайте подробно разберем, как это работает, кто платит, как считается сумма и какие существуют льготы на 2025–2026 годы.

Что такое налог на имущество физических лиц?

Налог на имущество физических лиц — это региональный налог, вводимый и устанавливаемый законами субъектов РФ в рамках Налогового кодекса (ст. 406 НК РФ). Он уплачивается в местные бюджеты (городские, районные).

Важный нюанс: Несмотря на название «налог на имущество», плательщики, только физические лица, а объектами налогообложения являются исключительно объекты недвижимости, закрепленные за налогоплательщиком правом собственности. Движимое имущество (автомобили, деньги, ценные бумаги) этим налогом не облагается (на авто платится транспортный налог).

Объекты налогообложения: что именно облагается?

Согласно п. 1 ст. 401 НК РФ, объектами признаются недвижимые вещи, относящиеся к основным средствам, а также иные объекты недвижимости, за исключением:

• Земельных участков (на них платится земельный налог).
• Объектов недвижимости, на которые распространяется налог на имущество организаций (если они учитываются как основные средства).
• Объектов, исключенных из налогообложения (например, гаражи — до 2025 года облагались отдельно, сейчас часто интегрированы).

Основные виды недвижимости, подлежащие налогообложению:

1. Жилые дома, квартиры, комнаты.
2. Гаражи и машино-места (с 2025 года порядок налогообложения гармонизирован).
3. Объекты незавершенного строительства (жилые).
4. Единые недвижимые комплексы (ЕНИ).
5. Нежилые помещения (коммерческая недвижимость, офисы, склады), если они в собственности физлица.
6. Помещения вспомогательного назначения (кладовые, ангара на садовых участках и т.д.).

Ставки налога на 2025–2026 годы (ст. 406 НК РФ)

Базовые ставки устанавливаются Налоговым кодексом, но субъекты РФ имеют право снижать их до нуля для отдельных категорий налогоплательщиков или видов имущества.

Примечание: Точные ставки для вашего региона необходимо уточнять в региональном законе (например, Закон Москвы № 77 от для Москвы).

Как рассчитывается налог: формула и вычеты

С 2016 года налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта (а не инвентарной, как было раньше). Формула расчета годовая суммы налога выглядит так:

Налог = (Кадастровая стоимость – Стоимость вычета) × Ставка × Коэффициент владения (месяцев/12)

Имущественные вычеты (ст. 403 НК РФ)

Государство предоставляет налоговые вычеты, снижающие базу. Вычитается площадь, а не стоимость:

• Квартира: 20 кв. м
• Жилой дом: 50 кв. м
• Комната: 10 кв. м
• Объект совместной собственности (доля): вычет применяется пропорционально доле.

Пример расчета для квартиры в Санкт-Петербурге (из интернет-источников):

• Площадь: 40 кв; м.
• Кадастровая стоимость: 7 млн руб.
• Ставка: 0,1%.
• Вычет: 20 кв. м (облагается 20 кв. м).
• Стоимость 1 кв. м = 7 000 000 / 40 = 175 000 руб.
• Налоговая база = 175 000 × 20 = 3 500 000 руб.
• Налог = 3 500 000 × 0,1% = 3 500 руб. в год.

Сроки уплаты налога

Налог платится за прошедший налоговый период (календарный год).

• За 2024 год: срок уплаты — 1 декабря 2025 года.
• За 2025 год: срок уплаты — 1 декабря 2026 года.

Уведомление-начисление приходит от ФНС (через Госуслуги, почту или личный кабинет налогоплательщика) заранее, обычно к осени. Просрочка влечет начисление пени.

Льготы: кто имеет право не платить или платить меньше?

Льготы делятся на федеральные (обязательные для всех регионов) и региональные (по решению местных властей).

Федеральные льготы (ст. 407 НК РФ) — полное освобождение от налога на ОДИН объект каждого вида:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 55+, мужчины 60+) и получатели социальной пенсии.
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица.
• Лица, получившие радиационные дозы (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Военнослужащие срочной службы.
• Награжденные орденами «Слава» и медалью «За победу над Германией» (отдельные категории).

Условие: Льгота дается на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж и т.д.). Если у пенсионера две квартиры — налог платится за вторую (самую дорогую или по выбору налогоплательщика).

Важные ограничения льгот:

• Сдача в аренду: Если недвижимость сдается в аренду (договор найма/аренды зарегистрирован), льгота на этот объект не применяется (п. 5 ст. 407 НК РФ).
• ИП на УСН: Предприниматели на упрощенке не платят налог на имущество, задействованное в производстве продукции/работах/услугах по УСН (п. 2 ст. 407 НК РФ). Если квартира сдается в аренду по патенту или НПД, это не УСН, льгота ИП не распространяется.

Региональные льготы

Многие регионы (Москва, СПб, Московская область и др.) устанавливают дополнительные меры поддержки: снижение ставок до 0% для пенсионеров на все объекты, компенсации, льготы для многодетных семей, ветеранов труда и т.д. Необходимо проверять закон конкретного субъекта РФ.

Особенности 2025–2026 годов: что изменилось?

• Кадастровая оценка: Актуальные кадастровые стоимости утверждены по состоянию на (или более поздние даты переоценки в регионах). На них считается налог за 2024, 2025, 2026 годы.
• Гаражи: С 2025 года гаражи и машино-места полностью интегрированы в налог на имущество физлиц со ставкой 0,1% (ранее был отдельный налог или упрощенная система). Предоставляется вычет 10 кв. м на один гараж/машино-место.
• Электронные уведомления: ФНС активно переводит всех на электронное взаимодействие. Проверяйте личный кабинет налогоплательщика и Госуслуги.

Что делать, если не согласен с начислением?

1. Проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта) или в выписке из ЕГРН.
2. Обратиться в ФНС с заявлением на пересчет (если ошибка в площади, ставке, не учтен вычет/льгота, неверно определен вид объекта). Это можно сделать через ЛК ФНС или МФЦ.
3. Оспорить кадастровую стоимость в комиссии при Росреестре или в суде (если считаете, что она завышена относительно рыночной). Сроки обжалования строгие.

Таким образом, фраза «Налог на недвижимость это и есть налог на имущество» в современном российском праве отражает суть дела: налог на имущество физических лиц — это именно налог на недвижимость, находящуюся в частной собственности граждан. Ключевые моменты, которые нужно помнить каждый год:

• Платит собственник (не арендатор).
• База — кадастровая стоимость.
• Есть вычеты по площади (20/50/10 кв.м).
• Есть льготы для пенсионеров, инвалидов, ветеранов (на 1 объект вида).
• Срок оплаты — 1 декабря следующего года.
• При сдаче в аренду льготы снимаются.

Рекомендуем ежегодно проверять начисления в личном кабинете ФНС или на Госуслугах, своевременно применять положенные вычеты и льготы, чтобы не переплачивать и не допускать просрочек.