Налог на имущество организаций, один из ключевых региональных налогов, который уплачивают юридические лица, владеющие недвижимостью. Всё чаще налоговая база по этому налогу определяется не по среднегодовой (балансовой) стоимости, а по кадастровой стоимости объекта. Понимание того, как формируется кадастровая стоимость, как она применяется при расчёте налога и как её можно оспорить, позволяет компаниям грамотно планировать налоговую нагрузку и избегать переплат.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость, это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки и внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она определяется методами массовой оценки с учётом:
- местоположения объекта;
- назначения и вида разрешённого использования;
- площади и года постройки;
- материала стен, износа здания;
- уровня цен на рынке недвижимости в соответствующем регионе.
По своей сути кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной, однако на практике из-за массового характера оценки возможны существенные отклонения — как в большую, так и в меньшую сторону.
Какие объекты облагаются налогом по кадастровой стоимости
Согласно статье 378.2 Налогового кодекса РФ, налоговая база по кадастровой стоимости определяется, в частности, для следующих объектов:
- Административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- Нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания либо которые фактически используются для этих целей;
- Объекты недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства;
- Жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства и иные здания, сооружения, помещения, учитываемые на балансе в качестве основных средств, если региональным законом предусмотрено налогообложение по кадастровой стоимости.
Важно: перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, ежегодно формируется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ. Если объект не включён в перечень (при отсутствии иных оснований), налог по нему рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости.
Порядок расчёта налога
Налоговая база по объекту равна его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января отчётного года. Формула расчёта налога:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога
Ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать предельных значений, установленных НК РФ (как правило, не более 2% для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости). В течение года организации уплачивают авансовые платежи, по одной четвёртой от произведения кадастровой стоимости и ставки.
Особенности расчёта
- Если право собственности на объект возникло или прекратилось в течение года, применяется коэффициент владения (по количеству полных месяцев владения);
- Если в течение года изменились качественные или количественные характеристики объекта (например, площадь), изменение кадастровой стоимости учитывается с даты внесения сведений в ЕГРН;
- При передаче объекта между органами власти или организациями в середине года авансовые платежи рассчитываются каждым владельцем пропорционально периоду владения;
- Для помещений, кадастровая стоимость которых не определена, но определена стоимость здания, база рассчитывается пропорционально доле площади помещения.
Оспаривание кадастровой стоимости
Если компания считает, что кадастровая стоимость объекта завышена (а значит, завышен и налог), она вправе её оспорить. Суть такого дела сводится к доказыванию того, что кадастровая стоимость превышает рыночную.
Порядок действий
- Предварительная прикидка рыночной стоимости. Сначала целесообразно сделать экспресс-оценку, чтобы понять, есть ли экономический смысл в оспаривании;
- Заказ отчёта об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика (с экспертизой отчёта в СРО оценщиков);
- Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре либо сразу в суд (для юридических лиц досудебный порядок, как правило, не обязателен);
- Получение решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Новая кадастровая стоимость применяется с даты начала применения оспоренной стоимости, что позволяет пересчитать налог и вернуть переплату. Например, если компания в 2025 году оспорила кадастровую стоимость, установленную по состоянию на 1 января, пересчёт налога производится с соответствующего налогового периода.
Актуальные тенденции 2026 года
С начала 2026 года многие собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости недвижимости. Это связано с проведением очередных раундов государственной кадастровой оценки в ряде регионов. Среди актуальных вопросов практики:
- включение объектов незавершённого строительства в налогообложение по кадастровой стоимости при условии её определения и утверждения в установленном порядке;
- споры о включении бизнес-центров в региональные перечни объектов, облагаемых по кадастровой стоимости;
- позиция судов о том, что кадастровая стоимость, на основании которой рассчитывается налог, не может включать в себя суммы НДС в определённых случаях;
- вопросы определения налоговой базы и ставок в новых регионах РФ.
Практические рекомендации для юридических лиц
- Регулярно проверяйте кадастровую стоимость своих объектов через выписку из ЕГРН;
- Отслеживайте региональные перечни объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, — они публикуются ежегодно;
- Сравнивайте кадастровую стоимость с рыночной: при существенном завышении оспаривание может дать значительную экономию;
- Учитывайте изменения характеристик объекта и своевременно вносите актуальные сведения в ЕГРН;
- При сделках с недвижимостью заранее оценивайте будущую налоговую нагрузку.
Кадастровая стоимость — ключевой элемент расчёта налога на имущество организаций по объектам торговой, офисной и иной коммерческой недвижимости. Грамотный мониторинг её величины, знание регионального законодательства и своевременное оспаривание завышенной оценки позволяют юридическим лицам законно оптимизировать налоговые платежи и защищать свои имущественные интересы.