Переход на расчет налога на имущество от кадастровой стоимости — это ключевое направление налоговой реформы последних лет. Если ранее база определялась по балансовой (учетной) стоимости, то сейчас для значительного круга объектов недвижимости единственной основой является их кадастровая оценка. В статье подробно разбираем, кто и в каких случаях платит по кадастровой стоимости, как производится расчет, какие изменения ждут налогоплательщиков с 2027 года и как законно снизить нагрузку.

Кто и когда платит налог по кадастровой стоимости

Налог на имущество организаций (НК РФ, ст. 378.2)

Согласно Налоговому кодексу РФ, налоговая база в виде кадастровой стоимости применяется к определенным категориям недвижимого имущества, перечень которых установлен законодательно (п. 12 ст. 378.2 НК РФ). К ним относятся:

• Объекты недвижимости, учтенные на балансе как основные средства (ОС), и имеющие кадастровую стоимость.
• Объекты, не принятые к учету в качестве ОС, но закрепленные за организацией на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения (например, товары, материалы, объекты незавершенного строительства), если они представлены в виде недвижимого имущества и имеют кадастровую стоимость.
• Иностранные организации, действующие в РФ через постоянные представительства, — в отношении имущества, закрепленного за такими представительствами.

Важно: Если у объекта нет кадастровой стоимости (она не определена на 1 января налогового периода), налоговая база определяется по среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375, подп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Налог на имущество физических лиц (НК РФ, гл. 32)

Для физлиц налог на недвижимость (квартиры, дома, гаражи, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства) рассчитывается исключительно на основе кадастровой стоимости с 2015 года (переходный период завершен). Исключение составляют только хозпостройки для ведения личного подсобного хозяйства площадью до 50 кв. м (ст. 407 НК РФ) — они освобождены от налога.

Механика расчета налога: формулы и коэффициенты

Организации (ЮЛ)

Базовая формула для авансовых платежей и за год:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога × Коэффициент к налоговому периоду (Кнп) × Доля владения / 12 × Месяцев владения

Ключевые параметры:

• Ставка налога: Устанавливается законами субъектов РФ, но не выше 2,2% (ст. 380 НК РФ). Для отдельных категорий имущества (ТЦ, офисы, нежилые помещения) ставка может быть 0% или 2% в зависимости от регионального закона.
• Коэффициент к налоговому периоду (Кнп): Вводится для сглаживания роста налога при резком скачке кадастровой стоимости после переоценки. Рассчитывается как отношение кадастровой стоимости на 1 января текущего года к стоимости на 1 января предыдущего года. Если стоимость выросла более чем в 2 раза, Кнп ограничивает рост базы (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).
• НДС: Судебная практика (в т.ч. акты КонсультантПлюс за 2025 г.) подтверждает: налогоплательщик имеет право уменьшить кадастровую стоимость на сумму НДС, если объект приобретен с вычетом НДС и стоимость в ЕГРН включает этот налог. В 1С (релизы 2025 г.) кадастровая стоимость указывается в рублях и копейках без округления (Письмо ФНС от № БС-4-21/8708).

Физические лица

Формула упрощена:

Налог = (Кадастровая стоимость − Вычет) × Ставка × Доля владения × Месяцев владения / 12

• Имущественный вычет: Вычитается площадь (10 кв. м для комнаты/квартиры, 20 кв. м для дома, 50 кв; м для единого недвижимого комплекса). Стоимость вычета = Кадастровая стоимость 1 кв. м × Размер вычета (кв. м).
• Ставки: 0,1% — на жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, хозпостройки (до 50 кв. м), ЕНИ; 0,5% — на иные объекты (нежилые помещения, ТЦ и т.д.); 2%, на объекты кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (люксовая недвижимость).
• Льготы: Пенсионеры, инвалиды, ветераны и др. категории имеют право на освобождение от налога на один объект каждого вида (ст. 407 НК РФ).

Пример расчета для доли в общем имуществе (ЮЛ)

Если организации принадлежит помещение в здании, кадастровая стоимость которого определена для всего здания, база определяется пропорционально (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):

Пример: Помещение 300 кв. м в здании 3000 кв. м. Кадастровая стоимость здания — 30 млн руб.
Налоговая база = 30 млн × (300 / 3000) = 3 млн руб.

Главные изменения 2026–2027 годов: Автоматизация расчетов ФНС

Согласно информации за 2026 год, с 2027 года вступает в силу кардинальное изменение процедуры исчисления налога на имущество организаций (ФЗ от № 311-ФЗ и последующие поправки):

• Налоговая инспекция будет самостоятельно исчислять налог на имущество организаций по кадастровой стоимости.
• Организации перестанут подавать декларацию по этому налогу (уведомления об авансовых платежах также отменяются).
• Налогоплательщики будут получать от ФНС готовые расчеты (уведомления) с суммой к уплате.
• Срок уплаты налога за год — не позднее 28 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Авансовые платежи сохраняются, но считаются ФНС.

Для физических лиц аналогичная схема (расчет ФНС, уведомление, оплата до 1 декабря) уже давно работает.

Как законно снизить налоговую базу и сумму налога

Оспаривание кадастровой стоимости (ГК РФ, ст. 302; ФЗ «Об оценочной деятельности»)

Это самый эффективный способ. Кадастровую стоимость можно обжаловать в двух порядках:

1. Досудебный (Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре / субъекте РФ): Срок — 6 месяцев с момента вступления в силу результатов государственной кадастровой оценки (публикации в Росреестре). Бесплатно.
2. Судебный порядок: Если комиссия отказала или пропущен срок (но не более 3 лет с момента публикации, в суде можно восстановить срок). Требуется заключение независимого оценщика о рыночной стоимости.

Основания для снижения: грубые ошибки при оценке, несоответствие кадастровой стоимости рыночной (на 20% и более), изменение характеристик объекта (снос, перепланировка, изменение вида разрешенного использования — ВРИ).

Проверка правильности определения объекта налогообложения

• Исключение из перечня ст. 378.2 НК РФ: Проверить, попадает ли объект под определение «недвижимое имущество, учтенное как ОС». Если объект, движимое имущество (станок, оборудование, не требующее монтажа на фундамент) — он не облагается по кадастровой стоимости (база — среднегодовая стоимость).
• Вид разрешенного использования (ВРИ): Ставка 0% или 2% часто зависит от ВРИ (например, «торговое дело», «административно-деловой»). Смена ВРИ на более благоприятный (если позволяет градостроительный план) может снизить ставку.
• Физический износ/аварийность: Для организаций износ не уменьшает базу по кадастровой стоимости напрямую, но является основанием для оспаривания кадастровой стоимости в суде (рыночная стоимость аварийного здания ниже). Для физлиц износ не учитывается.

Использование региональных льгот (ЮЛ)

Субъекты РФ имеют право устанавливать ставки ниже 2,2% (до 0%), вводить налоговые кредиты, инвестиционные налоговые вычеты (для модернизации/создания новых производств) и освобождения для отдельных категорий плательщиков (МСП, социальные организации, СКОЛКОВО и т.д.). Необходимо ежегодно мониторить законы конкретного региона.

Кадастровая стоимость vs Рыночная vs Балансовая: сравнительная таблица

Практические рекомендации бухгалтеру и собственнику на 2026–2027 гг.

1. Актуализируйте данные ЕГРН: Проверьте на Публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru) актуальность кадастровой стоимости, площади, вида разрешенного использования и адреса каждого объекта. Ошибки в ЕГРН = ошибки в налоге.
2. Проведите инвентаризацию «налоговых» объектов: Выделите объекты, облагаемые по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ), и объекты по среднегодовой стоимости. Для последних ведите карточки учета среднегодовой стоимости.
3. Подготовьтесь к отмене декларации (с 2027 г.): Настройте внутренний контроль: сверяйте уведомления ФНС со своими данными (объекты, доли, коэффициенты Кнп, льготы). При несоответствии — подавайте уточняющие сведения в ФНС до 30 ноября текущего года (новый срок для предоставления сведений для расчета ФНС).
4. Мониторьте переоценку: В году проведения государственной кадастровой оценки (обычно раз в 3–5 лет по региону) стоимость может вырасти в разы. Заранее закладывайте в бюджет возможный рост налога с учетом Кнп (коэффициент сглаживания работает 1–2 года после переоценки).
5. Оценка перспектив оспаривания: Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную (проверьте по аналогичным объектам на Авито/Циан/Домклик или закажите экспресс-оценку), подайте заявление в Комиссию или в суд. Сроки строгие.
6. Учет НДС в 1С: Убедитесь, что в карточке ОС/Имущества кадастровая стоимость заведена с копейками и корректно отражается НДС для уменьшения базы (если применимо).

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Вопрос: Что делать, если кадастровая стоимость не определена на 1 января?

Ответ: Налоговая база определяется по среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375, подп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). Как только стоимость появится в ЕГРН (с датой определения в прошлом), пересчет за прошедшие периоды, как правило, не производится (база фиксируется на 1 января), но для будущих периодов будет использоваться новая кадастровая стоимость.

Вопрос: Нужно ли округлять кадастровую стоимость при расчете?

Ответ: Нет. Согласно Письму ФНС от № БС-4-21/8708 и обновлениям 1С (2025 г.), кадастровая стоимость указывается в рублях и копейках. Округление не производится.

Вопрос: Как рассчитывается налог, если объект приобретен/сдан в аренду/снят с учета в середине года?

Ответ: Используется коэффициент Квл = Количество полных месяцев владения / 12. Месяц считается полным, если право возникло/прекратилось после 15-го числа (включительно) или 1-го числа соответственно (п. 4 ст. 379 НК РФ для ЮЛ; п. 4 ст. 406 НК РФ для ФЛ).

Вопрос: Облагается ли налогом по кадастровой стоимости строение (не здание)?

Ответ: Да, если строение отвечает определению недвижимого имущества (имеет прочное соединение с землей, перемещение невозможно без непропорционального ущерба) и входит в перечень ст. 378.2 НК РФ (учтено как ОС или иное имущество организации). Недвижимые сооружения (заборы, дороги, ЛЭП) — не облагаются ни по кадастровой, ни по балансовой стоимости (п. 2 ст. 374 НК РФ).

Привязка налога на имущество к кадастровой стоимости сделала расчет более прозрачным для государства, но перенесла на налогоплательщиков риски ошибок массовой оценки. Ключевая задача бизнеса и собственников на 2026–2027 годы — качественная верификация данных ЕГРН, своевременное оспаривание завышенных стоимостей и подготовка к полной автоматизации расчетов ФНС с 2027 года. Грамотный учет региональных льгот и корректное применение коэффициента Кнп позволят минимизировать налоговую нагрузку в рамках закона.

Статья подготовлена на основе положений НК РФ (гл. 30, 32), ФЗ от № 311-ФЗ, судебной практики 2024–2025 гг. и разъяснений ФНС России. Актуально на . Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту.