Одним из самых частых вопросов у бизнеса на упрощенной системе налогообложения (УСН) является: необходимо ли платить налог на имущество организаций? Короткий ответ: да, но не во всех случаях․ С 2015 года организации на УСН освобождены от уплаты налога на имущество, исчисляемого на основе балансовой (оценочной) стоимости․ Однако они остаются плательщиками в отношении объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (ст․ 378․2 НК РФ)․

В этой статье подробно разберем, какие именно объекты подлежат облажению, как рассчитывается налог, какие изменения вступили в силу с 2024 года и как учитывать эти расходы при УСН «Доходы минус расходы»․

Общее правило: освобождение vs обязанность платить

Согласно п․ 3 ст․ 381 НК РФ, организации, применяющие УСН, не признаются налогоплательщиками по налогу на имущество организаций в части объектов, налоговая база которых определяется по балансовой стоимости (ст․ 375 НК РФ)․ Это значит, что за станки, оборудование, мебель, компьютеры и большинство зданий/сооружений, не входящих в «кадастровый перечень», налог платить не нужно․

Исключение: УСН-организации обязаны платить налог на имущество в отношении объектов недвижимого имущества, перечень которых установлен ст․ 378․2 НК РФ, и для которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость․

Важно: Если по объекту недвижимости на 1 января налогового периода кадастровая стоимость не определена (нет записи в ЕГРН), организация на УСН по этому объекту плательщиком налога на имущество не является (позиция Минфина, подтвержденная судебной практикой и ФНС, см․ письмо ФНС Кабардино-Балкарской Республики, Гарант․РУ от )․

Кто платит: Организации vs Индивидуальные предприниматели

Организации (Юрлица)

• Платят налог на имущество организаций по кадастровой стоимости (ст․ 378․2 НК РФ)․
• Освобождены от налога по балансовой стоимости․

Индивидуальные предприниматели (ИП)

• Не платят налог на имущество организаций (ИП не являются субъектами этого налога)․
• Платят налог на имущество физических лиц (если объект числится в личной собственности и вошел в налоговую ведомость ФНС)․
• Обязаны платить транспортный налог и земельный налог на общих основаниях, независимо от системы налогообложения (УСН, Патент, ОСНО)․

Какие объекты облагаются по кадастровой стоимости (Перечень ст․ 378․2 НК РФ)

Налог платится только за недвижимость, входящую в строго ограниченный федеральный перечень․ Регионы не имеют права расширять этот список․ Основные категории (актуально на 2024–2026 гг․):

1. Торговые центры (ТЦ), торговые дома, магазины — помещения, используемые для розничной торговли, общественного питания, бытовых услуг (код по Классификатору фиксированных активов 171010010, 171010020 и др․)․
2. Административно-деловой центры (АДЦ), бизнес-центры — офисные здания и помещения (код 171020010)․
3. Объекты недвижимости, расположенные на территории РФ, признанные объектами культурного наследия (памятники истории и культуры)․
4. Иностранные недвижимость, учтенная на балансе российской организации (если международным договором не установлено иное)․
5. Объекты, в отношении которых законодательством субъекта РФ установлены ставки налога на имущество, исчисляемого по кадастровой стоимости (для определенных категорий, например, нежилые помещения, используемые для получения дохода от аренды/субаренды,, если регион воспользовался правом ст․ 381 НК РФ)․

Пример из практики (Контур․Экстерн, 2025): ООО на УСН «Доходы минус расходы» приобрело офис в строящемся ТОЦ․ После ввода в эксплуатацию (конец 2024 г․) в ЕГРН определена кадастровая стоимость․ Поскольку офис в ТОЦ относится к категории «торговые центры/административные здания», организация становится плательщиком налога по кадастровой стоимости с 2025 года․

Особенности определения налоговой базы (Кадастровая стоимость)

Как определяется база:

• База = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (года)․
• Если объект вошел в ЕГРН в течение года, база определяется пропорционально долю месяцев владения (коэффициент Ктс)․
• Если кадастровая стоимость изменена (переоценка, судебное снижение) — новая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом принятия решения (п․ 5 ст․ 378․2 НК РФ)․

Снижение кадастровой стоимости через суд:

Налогоплательщик имеет право оспорить кадастровую стоимость в комиссии или суде․ Пример: 15 марта 2024 года КС по решению суда снизили с первоначальной суммы до 2 млн руб․ Рассчитывать налог по новой (сниженной) КС можно с 1 января 2025 года․ За 2024 год налог исчисляется по старой стоимости (если решение вступило в силу после )․

Ставки налога и расчет суммы

• Максимальная ставка: 2% (ст․ 380 НК РФ)․
• Установка ставки: Законом субъекта РФ (региональным законом)․ Ставки могут дифференцироваться по категориям объектов․
• Формула: Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Ктс (коэффициент месяцев владения) × Квп (коэффициент налогового периода, если объект был в собственности не полный год)․
• Авансовые платежи за кварталы исчисляются по 1/4 годовой суммы (если регион не отменил авансовые платежи ст․ 382 НК РФ)․

Отчетность и порядок уплаты: Главные изменения с 2024 года

Это ключевое изменение, которое упростило жизнь бухгалтерам на УСН․

До 2024 года:

• Нужно было сдавать Декларацию по налогу на имущество до 30 марта года, следующего за отчетным․
• Самостоятельно рассчитывать авансовые платежи и годовую сумму․

С 2024 года (ст․ 383 НК РФ в ред․ ФЗ от № 389-ФЗ):

• Декларацию сдавать НЕ НУЖНО․ (Контур․Бухгалтерия: «С 2024 года отчетность по этому налогу им сдавать не нужно»)․
• Налоговый орган самостоятельно исчисляет налог (и авансовые платежи) на основе данных ЕГРН (кадастровая стоимость) и сведений о ставках региона․
• ФНС направляет Уведомление (требование) об исчисленных суммах налогоплательщику․
• Организация должна проверить расчет ФНС и при необходимости в течение 20 дней со дня получения уведомления представить пояснения (например, если объект продан, сдан в аренду с изменением категории, или КС снижена судом)․
• Сроки уплаты: Устанавливаются региональным законом, но не ранее чем через 30 дней после получения уведомления (для авансов — по квитанциям ФНС)․

Учет налога на имущество в расходах при УСН «Доходы минус расходы» (15%)

Долгое время существовал спор: можно ли уменьшить налоговую базу УСН на сумму уплаченного налога на имущество (ведь УСН-плательщики освобождены от большинства налогов, и п․ 1․1 ст․ 346․16 НК РФ запрещает учитывать расходы по налогам, от которых освобождены)․

Позиция Минфина (письмо от , БУХ․1С): Организация, применяющая УСН, вправе учесть в составе расходов налог на имущество организаций, уплаченный в отношении недвижимости, по которой налоговая база определяется как кадастровая стоимость․

Обоснование: По данным объектам организация НЕ освобождена от налога (п․ 3 ст․ 381 НК РФ не распространяется на ст․ 378․2 НК РФ)․ Следовательно, запрет п․ 1․1 ст․ 346․16 НК РФ не применяется․ Налог относится к экономически обоснованным расходам (п․ 1 ст․ 252, п․ 1 ст․ 346․16 НК РФ) и принимается к вычету в том налоговом периоде, в котором он фактически уплачен (кассовый метод)․

Транспортный налог и Земельный налог

Не путайте налог на имущество с другими имущественными платежами:

• Транспортный налог: Платят все владельцы транспортных средств (организации на УСН, ИП на УСН, физлица) независимо от режима налогообложения․ Освобождений для УСН нет․
• Земельный налог: Платят владельцы земельных участков․ Организации на УСН платят его на общих основаниях (база — кадастровая стоимость участка)․ ИП на УСН также платят земельный налог․

Льготы и освобождения

Помимо общего освобождения от «балансового» налога, существуют специальные льготы по налогу по кадастровой стоимости:

• Федеральные льготы (ст․ 381 НК РФ): Например, для организаций, включенных в реестр МСП (малое предпринимательство) — освобождение от налога на имущество (в т․ч․ по кадастровой стоимости) в течение 3 лет с момента регистрации (для вновь созданных) или бессрочно (для МСП, если регион не отменил льготу)․ Важно: Льгота по МСП распространяется и на налог по кадастровой стоимости․
• Региональные льготы: Субъекты РФ могут устанавливать сниженные ставки (до 0%) или коэффициенты снижения для отдельных категорий плательщиков или объектов (например, для социальной инфраструктуры, IT-компаний-резидентов Сколково/Высокотехнологичных парков и т․д․)․

Чек-лист: Что проверить бухгалтеру на УСН в 2024–2026 гг․

1. Инвентаризация недвижимости: Есть ли на балансе объекты из перечня ст․ 378․2 НК РФ (ТЦ, АДЦ, памятники, сдаваемые в аренду нежилые помещения — если регион включил их в список)?
2. Проверка ЕГРН: Есть ли у этих объектов определенная кадастровая стоимость на 01․01 текущего года? Если нет — налог не платится․
3. Ставка региона: Какую ставку (0–2%) установил закон вашего региона для данной категории объекта?
4. Льготы: Организация в реестре МСП? Применяется ли региональная льгота? Есть ли право на снижение ставки?
5. Уведомления ФНС: Пришли ли уведомления (требования) об исчисленном налоге/авансах? Проверены ли расчеты ФНС за 20 дней?
6. Списание расходов (УСН 15%): Учтена ли уплаченная сумма налога в КУДиР в квартале оплаты?
7. Споры по КС: Подавался ли иск о снижении кадастровой стоимости? Учтен ли результат в расчете на следующий год?

Организации на УСН не полностью освобождены от налога на имущество․ Обязанность платить сохраняется только для узкого круга объектов недвижимости, тех, что перечислены в ст․ 378․2 НК РФ и имеют кадастровую стоимость․

С 2024 года процесс стал проще: декларация отменена, расчет делает ФНС, задача налогоплательщика — проверить пришедшие уведомления и вовремя заплатить․ При УСН «Доходы минус расходы» уплаченный налог легально уменьшает налоговую базу по упрощенке․

Рекомендация: Регулярно мониторьте перечень объектов на балансе, актуальные региональные законы о ставках и льготах, а также своевременно оспаривайте завышенную кадастровую стоимость через суды или комиссии для снижения нагрузки․