Налог на имущество — один из основных региональных платежей в Российской Федерации․ С переходом на кадастровую оценку порядок расчета налога кардинально изменился: теперь база — это не инвентарная‚ а кадастровая стоимость объекта․ От её величины напрямую зависит не только сумма налога‚ но и применительная налоговая ставка․

В статье подробно разбираем‚ как ставки зависят от кадастровой стоимости для физических лиц и организаций‚ какие изменения вступили в силу с 2025–2026 годов‚ и как проверить правильность начислений в полученных уведомлениях ФНС․

Общие принципы: кто и за что платит

Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ)‚ налог на имущество платят:

• Физические лица (гл․ 32 НК РФ) — за жилые дома‚ квартиры‚ комнаты‚ гаражи‚ единые недвижимые комплексы‚ объекты незавершенного строительства и иные объекты‚ учтенные в ЕГРН․
• Организации (гл․ 30 НК РФ), за имущество‚ учтенное как основные средства‚ в т․ч․ введенное в кадастровый реестр (для «кадастровых» объектов ставка привязана к стоимости)․

Важно: Земельный налог и транспортный налог рассчитываются по иным правилам (ставки зависят от категории земли/мощности двигателя)‚ в данной статье фокус — на налоге на недвижимое имущество․

Налог для физических лиц: ставки по диапазонам стоимости

Для налога на имущество физических лиц ставки устанавливаются местными нормативными правовыми актами (решениями представительных органов муниципальных образований)‚ но в жестких пределах‚ заданных ст․ 406 НК РФ․ Ключевая особенность — ступенчатая шкала ставок в зависимости от кадастровой стоимости объекта на 1 января налогового периода;

Максимально допустимые ставки (ст․ 406 НК РФ)

Пример расчета (квартира‚ Кад․ стоимость 6 млн руб․‚ ставка муниц․ 0‚3% для диапазона >500 тыс․):

1. Налоговая база = Кадастровая стоимость – Налоговый вычет (20 кв․м для квартиры)․
2. Если стоимость 1 кв․м = 100 000 руб․‚ то вычет = 2 000 000 руб․
3. База = 6 000 000 – 2 000 000 = 4 000 000 руб․
4. Налог = 4 000 000 × 0‚3% = 12 000 руб․ в год․

Льготы и освобождения (ст․ 407 НК РФ)

От уплаты налога полностью освобождаются (на один объект каждого вида):

• Пенсионеры по возрасту (женщины 55+‚ мужчины 60+);
• Инвалиды I и II групп‚ инвалиды с детства;
• Ветераны и участники ВОВ‚ приравненные к ним лица;
• Определенные категории лиц‚ пострадавших от радиационных/стихийных бедствий․

Нюанс 2026 года: Льга применяется автоматически на основании данных ФНС/ПФР/МВД․ Если уведомление пришло с начислением — нужно проверить‚ учтена ли льгота‚ и при необходимости обратиться в ФНС (через Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика)․

Сроки оплаты за 2025 год (уведомления в 2026 году)

Согласно уведомлениям ФНС‚ рассылаемым в 2026 году за 2025 налоговый период:

• Срок оплаты: 1 декабря 2026 года (если не выпадает на выходной)․
• Уведомления приходят в Личный кабинет ФНС‚ на Госуслугах и почтой (если не отказано от бумажных)․
• Новое правило: уведомление считается полученным на следующий день после размещения в ЛК/Госуслугах․

Налог на имущество организаций: привязка к кадастровому реестру

Для организаций с 2020 года (полный переход с 2021) налоговая база для определенных объектов определяется исключительно по кадастровой стоимости (ст․ 378․2 НК РФ)․ К таким объектам относятся:

• Торговые центры (ТЦ) и объекты торгово-развлекательных комплексов;
• Торговые помещения (магазины‚ павильоны);
• Административно-деловой центр (АДЦ)‚ офисные центры;
• Объекты общественного питания‚ гостиницы;
• Иные объекты‚ включенные в перечень № 303 от (и обновляемые ежегодно)․

Ставки для организаций (ст․ 380 НК РФ)

• Максимальная ставка: 2% (устанавливается законами субъектов РФ)․
• Для остального имущества (не входящего в «кадастровый перечень») база — среднегодовая остаточная стоимость‚ ставка до 2‚2% (переходный период до 2025 г․ завершен‚ сейчас везде единые правила по гл․ 30 НК РФ)․

Особенности расчета базы (ст․ 378․2 НК РФ)

Налоговая база = Кадастровая стоимость на 1 января налогового года․

Если в налоговом периоде менялась кадастровая стоимость (переоценка‚ исправление ошибки‚ судебное решение)‚ база пересчитывается пропорционально полным месяцам владения с новой стоимостью․

Оспаривание кадастровой стоимости организацией

Информация 2025–2026 гг․ подтверждает: компании активно оспаривают кадастровую стоимость через комиссии при Росреестре или в судах․

• Если стоимость снижена по решению комиссии/суда до 1 января налогового периода — налог считается по сниженной стоимости․
• Если решение вышло после 1 января, перерасчет производится с начала года‚ в котором вынесено решение (п․ 7 ст․ 378․2 НК РФ)․
• Важно: за 2025 год многие компании получили решения об уменьшении стоимости по состоянию на ‚ что уменьшило авансовые платежи за 2026 год;

Почему выросла кадастровая стоимость в уведомлениях 2026 года?

С начала 2026 года многие собственники получили уведомления с увеличенной налоговой базой․ Основные причины:

1. Плановая переоценка (раз в 2–5 лет): Росреестр проводит массовую переоценку․ В 2024–2025 гг․ она проходила во многих регионах‚ результаты вступили в силу с ․
2. Индексация дефляторами: Ежегодно (обычно с 1 января) стоимость индексируется коэффициентом‚ устанавливаемым Минэкономразвития (в 2025–2026 гг․ коэффициенты были выше инфляции из-за роста строительных материалов)․
3. Исправление реестровых ошибок: Если ранее площадь или характеристики были указаны неверно‚ исправление ведет к перерасчету стоимости․
4. Ввод в эксплуатацию/перестройка: Если объект изменен (пристройка‚ снос стен)‚ стоимость пересчитывается․

Что делать‚ если не согласен: Подать заявление в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре (бесплатно‚ до 5 месяцев) или в суд (госпошлина‚ сроки дольше)․ Срок: в течение года с момента вступления стоимости в силу (для 2026 года — до )․

Особенности 2026 года: дарение‚ дети и Госуслуги

Налог на дарение (НДФЛ 13%/15%/30%)

При получении недвижимости по договору дарения (после 2025 года) налоговая база — кадастровая стоимость на дату передачи права (если договорная цена ниже)․ Ставка НДФЛ зависит от статуса налогоплательщика (резидент/нерезидент) и родства с дарителем (нулевая ставка для близких родственников)․

Недвижимость в собственности несовершеннолетних

Налогоплательщиком является ребенок․ Уведомление приходит законному представителю (родителю)․ Льгота пенсионера ребенку не применяется․ Вычет (20 кв․м) предоставляется ребенку в полном объеме․

Цифровизация: Госуслуги и ЛК ФНС

С 2025–2026 гг․ основной канал получения уведомлений, Личный кабинет ФНС (lkfl2․nalog․ru) и Госуслуги․ Бумажные письма отправляют только тем‚ кто не зарегистрирован на порталах или не отказался от бумажной версии․ Оплата удобнее всего через ЛК (комиссия 0%) или СБП․

Чек-лист: как проверить уведомление ФНС в 2026 году

1. Объект: Верно ли указан адрес‚ кадастровый номер‚ вид имущества (квартира/дом/гараж)?
2. Кадастровая стоимость: Совпадает ли с данными на Публичной кадастровой карте на (для налога за 2025 г․)?
3. Доля: Верно ли указана ваша доля в праве общей долевой собственности?
4. Вычет: Применен ли налоговый вычет (20 кв․м для квартиры‚ 50 кв․м для дома‚ 10 кв․м для комнаты‚ 50 кв․м для ЕНК)?
5. Ставка: Соответствует ли ставка решению вашего муниципалитета для данного диапазона стоимости? (Проверить на сайте администрации города/района или в справочнике ставок ФНС)․
6. Льгота: Учтено ли освобождение (если вы пенсионер/инвалид/ветеран) на один объект каждого вида?
7. Период владения: Если объект куплен/продан в 2025 г․, налог считается пропорционально месяцам владения (месяц покупки считается целым‚ месяц продажи — нет)․

Резюме

Зависимость ставки налога от кадастровой стоимости реализована по-разному для физлиц и юрлиц:

• Физлица: Прогрессивная шкала (0‚1% → до 0‚3% → до 2%) в зависимости от диапазона стоимости объекта․ Ставки устанавливают муниципалитеты․
• Организации: Плоская ставка до 2% (устанавливает регион) для объектов из «кадастрового перечня»․ База — полная кадастровая стоимость без вычетов․

Главное правило 2026 года: своевременно проверяйте уведомления в Личном кабинете ФНС или на Госуслугах․ Если кадастровая стоимость завышена — оспаривайте её в установленные сроки (до конца года)․ Используйте предоставляемые законом вычеты и льготы для легального снижения налоговой нагрузки․

Статья подготовлена на основании НК РФ (гл․ 30‚ 32)‚ Постановлений Правительства РФ‚ информации ФНС России за 2025–2026 гг․ и судебной практики․ Данные носят информационный характер․ Для принятия решений по конкретной ситуации обратитесь к налоговому консультанту․