Объекты незавершенного строительства (ОНС) — распространённая ситуация на рынке недвижимости: дом построен частично, строительство заморожено или затянулось, а вопрос налогообложения уже встал. Разберёмся, кто, когда и сколько должен платить налог на имущество за недостроенный жилой дом.
Что такое объект незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства — это недвижимость, строительство которой не завершено и которая не введена в эксплуатацию. К таким объектам относятся:
- жилые дома, построенные частично (коробка, фундамент, этажи без отделки);
- дома, строительство которых приостановлено или законсервировано;
- объекты, не прошедшие государственную регистрацию права собственности.
Налогообложение для физических лиц
Общий принцип
Согласно статье 401 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения налогом на имущество физических лиц признаются, в т.ч., объекты незавершенного строительства. Однако ключевое условие, объект должен быть зарегистрирован в ЕГРН (поставлен на кадастровый учёт и зарегистрировано право собственности).
Если недостроенный дом не зарегистрирован в Росреестре, налоговая база по нему не формируется, и налог не начисляется. Именно поэтому многие собственники не спешат регистрировать недострой — однако это несёт риски: объект может быть признан самовольной постройкой.
Налоговая база
Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта (в регионах, где она применяется) либо инвентаризационной стоимости. Для ОНС кадастровая стоимость определяется с учётом процента готовности объекта.
Ставки налога
Базовые ставки для объектов незавершенного строительства:
- 0,1% от кадастровой стоимости — если объект незавершенного строительства предназначен для жилых целей (жилой дом);
- 0,5%, для прочих объектов ОНС;
- 2% — если кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн рублей.
Региональные власти вправе уменьшать ставку до нуля или увеличивать её, но не более чем в три раза.
Льготы
Льготные категории граждан (пенсионеры, инвалиды I и II групп, ветераны и другие) освобождаются от налога по одному объекту каждого вида, в т.ч. по одному объекту незавершенного строительства, при условии, что он не используется в предпринимательской деятельности.
Налогообложение для организаций
Для юридических лиц объекты незавершенного строительства учитываются на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы». По общему правилу такие объекты не облагаются налогом на имущество организаций, поскольку не являются основными средствами.
Однако есть важное исключение: если в отношении объекта ОНС определена и в установленном порядке утверждена кадастровая стоимость, он облагается налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости. Это подтверждается позицией Верховного Суда РФ и разъяснениями ФНС. Ставка в этом случае устанавливается региональным законом и не может превышать 2%.
Практические рекомендации
- Проверьте регистрацию. Узнайте, стоит ли объект на кадастровом учёте — это определяет обязанность платить налог.
- Контролируйте кадастровую стоимость. При завышенной оценке её можно оспорить в комиссии при Росреестре или в суде.
- Используйте льготы. Если вы относитесь к льготной категории, подайте заявление в налоговый орган.
- Уточните назначение объекта. Для применения ставки 0,1% важно, чтобы ОНС числился как жилой дом.
- Завершайте строительство правильно. После окончания строительства и регистрации дома объект будет облагаться как обычное жильё.
Налог на имущество за незавершенный жилой дом начисляется только после регистрации объекта в ЕГРН. Для физических лиц ставка по жилым ОНС обычно составляет 0,1% от кадастровой стоимости, для организаций налог возникает при утверждённой кадастровой стоимости. Внимательное отношение к регистрации, кадастровой оценке и льготам позволит законно оптимизировать налоговую нагрузку.