Приобретение новой квартиры — это не только радость от warming, но и возникновение налоговых обязательств. С 2025 года (налоговый период 2024, оплата до 1 декабря 2025) и в 2026 году (за 2025 год) в России полностью действует система налогообложения на основе кадастровой стоимости. Переходный период с понижающими коэффициентами завершен. В этой статье подробно разберем, как рассчитывается налог, какие вычеты положены, когда нужно начинать платить и какие льготы можно получить.

С чего начинается налоговый учет новой квартиры

Согласно ст. 402 НК РФ, налоговым периодом является календарный год. Налог начинает начисляться не с момента получения ключей или подписания акта приема-передачи, а с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности в Росреестре.

• Пример: Право собственности зарегистрировано 15 мая 2025 года. Налоговый агент (ФНС) начнет считать налог с 1 июня 2025 года.
• Если регистрация произошла 31 декабря, налог за этот год не начисляется (считается с января следующего года).

Важно: Данные о переходе права собственности передаются в ФНС автоматически Росреестром. Отдельно заявлять о приобретении недвижимости в налоговом органе не нужно (за исключением случаев, когда кадастровый номер объекта еще не присвоен или есть ошибки в данных).

Как рассчитывается сумма налога в 2025–2026 годах

Формула расчета закреплена в ст. 406 НК РФ. Для квартир (входящих в состав жилых домов, помещений жилых домов) ставка налога составляет 0,1% от кадастровой стоимости.

Базовая формула:

Налог = (Кадастровая стоимость − Вычет) × Ставка (0,1%) × Коэффициент владения (Месяцев владения / 12)

Ключевые параметры:

1. Кадастровая стоимость (КС): Устанавливается результатами государственной кадастровой оценки. Узнать ее можно на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта), в личном кабинете ФНС или на Госуслугах. С 2025 года КС обновляется ежегодно (индексируется).
2. Имущественный вычет (Ст. 403 НК РФ): Для квартиры вычитается стоимость 20 кв. метров площади.
   • Стоимость 1 кв. м = Кадастровая стоимость / Общая площадь квартиры.
   • Сумма вычета = Стоимость 1 кв. м × 20 кв. м.
   • Налоговая база = Кадастровая стоимость − Сумма вычета (но не ниже нуля).
3. Коэффициент владения: Учитывает неполный год владения. Месяц регистрации права в налог не входит, следующие за ним, входят.

Пример расчета за 2025 год (оплата до ):

• Квартира: 50 кв. м, Кадастровая стоимость = 8 000 000 руб.
• Регистрация права: 10 марта 2025 г. (владение с апреля по декабрь = 9 месяцев).
• Стоимость 1 кв. м = 8 000 000 / 50 = 160 000 руб.
• Вычет = 160 000 × 20 = 3 200 000 руб.
• Налоговая база = 8 000 000 − 3 200 000 = 4 800 000 руб.
• Годовой налог = 4 800 000 × 0,1% = 4 800 руб.
• К оплате за 2025 г. = 4 800 × (9 / 12) = 3 600 руб.

Льготные категории плательщиков: кто платит ноль?

Ст. 407 НК РФ предоставляет право на полную освобождение от налога на один объект недвижимости каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж и т.д.) следующим категориям:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 55+ / мужчины 60+ — с учетом перехода на новые возрасты к 2028 г., в 2025-2026 гг. возрасты повышаются постепенно).
• Инвалиды I, II, III групп (в т.ч. дети-инвалиды).
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица.
• Лица, получившие радиационные дозы (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Военнослужащие срочной службы (на время службы).
• Награжденные орденами «Слава» и Герои РФ/СССР.

Нюанс: Льгота не применяется автоматически во всех регионах (хотя ФНС получает данные от Пенсионного фонда/СФР). Рекомендуется подать заявление в ФНС (через ЛК ФНС, Госуслуги или МФЦ) для фиксации права на вычет. Если у пенсионера 2 квартиры — налог бесплатен только за одну (обычно самую дорогую), за вторую, по общему правилу.

Особенности «новых» квартир: доля в праве общей долевой собственности

Если вы купили квартиру в новостройке, часто вместе с ней приобретается доля в общем имуществе дома (подвалы, чердаки, технические этажи, фасад, кровля).

Хорошая новость: Согласно п. 4 ст. 401 НК РФ, налог на имущество не взимается с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД. Вам придет уведомление только за саму квартиру (помещение).

Сроки оплаты и новые правила начисления пени (важно для 2026 года)

Срок уплаты налога за прошедший год, 1 декабря текущего года.

• За 2024 год — платили до (1 декабря было воскресеньем).
• За 2025 год, платим до .
• За 2026 год — платим до .

Обновленные пени (с / за 2025 год):

Федеральный закон от № 247-ФЗ изменил порядок начисления пени (ст. 75 НК РФ):

1. Пени начисляются за каждый календарный день просрочки, включая день уплаты.
2. Ставка пени = Ключевая ставка ЦБ РФ на день просрочки / 300 (ранее было / 150 для первых 2 месяцев и / 300 далее). Теперь единая формула.
3. Пени не начисляются, если сумма задолженности менее 100 рублей (ранее 300 руб.).
4. Пени не начисляются, если налоговое уведомление направлено налогоплательщику позднее чем за 30 дней до срока уплаты (до 1 ноября).

Как получить уведомление и заплатить налог

С 2023 года бумажные уведомления почти не приходят по почте. Основной канал — электронный.

Где посмотреть начисление:

• Личный кабинет ФНС (lkfl2.nalog.ru) — раздел «Налоги» → «Налог на имущество».
• Приложение «Налоги ФНС России» (iOS / Android).
• Госуслуги (ESIA) — раздел «Платежи и госпошлины» → «Налоги».
• Банковские приложения (Сбер, Т-Банк, Альфа и др.) — обычно в разделе «Госуслуги» или «Налоги».

Если уведомления нет к 1 ноября года, следующего за налоговым периодом, нужно обратиться в ФНС (заявление на направление уведомления) или самостоятельно сдать декларацию 3-НДФЛ (если объект не учтен).

Налоговый вычет при покупке (НДФЛ 13%) — не путать!

Часто покупатели путают налог на имущество (ежегодный, 0,1% от КС) и налоговый вычет по НДФЛ (13%) при покупке.

• Имущественный вычет (13%): Возврат части уплаченного НДФЛ с зарплаты. Максимум 260 000 руб. (от 2 млн руб. расходов) + вычет на ипотеку (макс. 390 000 руб. от 3 млн руб. процентов). Оформляется через 3-НДФЛ (можно уже в следующем году после покупки, срок действия — 3 года для подачи декларации за конкретный год, но право на вычет не сгорает).
• Налог на имущество: Платится ежегодно в бюджет региона/муниципалитета. Вычет 20 кв. м уменьшает базу этого налога.

Частые ошибки и риски владельцев новых квартир

Проверка кадастровой стоимости: можно ли снизить налог?

Если вы считаете кадастровую стоимость завышенной (она выше рыночной), можно оспорить ее:

1. Претензионный порядок: Заявление в Комиссию по рассмотрению претензий к результатам КО при Росреестре региона (бесплатно, срок ~ 1 месяц).
2. Судебный порядок: Иск в суд (нужен отчет об оценке рыночной стоимости от СРО-оценщика, госпошлина).

Если решение принято в вашу пользу, пересчет налога производится за год обращения и предыдущие годы (но не более 3 лет до обращения).

Резюме: чек-лист владельца новой квартиры на 2025–2026 гг.

1. ✅ Дождитесь регистрации права в Росреестре (получите выписку ЕГРН).
2. ✅ Проверьте появление объекта в ЛК ФНС / Госуслугах к осени следующего года.
3. ✅ Убедитесь, что площадь и кадастровая стоимость верны (сравните с выпиской ЕГРН).
4. ✅ Если вы пенсионер/инвалид/льготник — оформите льготу в ЛК ФНС (выберите этот объект как льготный).
5. ✅ Оплатите налог до 1 декабря года, следующего за годом приобретения (за 2025 год — до ).
6. ✅ Не забудьте оформить вычет 13% по НДФЛ (декларацию 3-НДФЛ) — это ваши деньги назад от государства.

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ (Гл. 32), ФЗ от № 247-ФЗ (пени) и информации с официальных ресурсов ФНС России. Данные актуальны на январь 2026 года. Для решения индивидуальных вопросов рекомендуется обратиться в ФНС или к налоговому консультанту.