Строительство объектов недвижимости, одна из самых сложных сферы для применения Налогового кодекса РФ (НК РФ) в части налога на прибыль. Длительный цикл производства, специфика привлечения средств дольщиков (по ФЗ-214), эскроу-счета, а также разница между бухгалтерским и налоговым учетом создают значительные риски для застройщиков. В статье подробно разбираем порядок определения финансового результата, актуальные разъяснения ФНС и Минфина на 2026 год.
Общие принципы определения налоговой базы застройщика
Налог на прибыль — главный прямой налог для организаций на ОСНО. В отличие от НДС, он не перекладывается на покупателя, а удерживается из финансового результата компании. Для строителей ключевым моментом является правильная корреляция момента признания дохода и момента списания расходов (себестоимости).
Согласно ст. 252 НК РФ, расходы признаются для целей налога на прибыль, если они:
- экономически обоснованы и документально подтверждены;
- связаны с получением доходов (производственного характера);
- не относятся к непроизводственным (п. 1 ст. 252 НК РФ).
В строительстве основные расходы формируются в составе незавершенного производства (НЗП) и списываются на себестоимость реализованных объектов (квартир, нежилых помещений, парковочных мест).
Специфика долевого строительства (ФЗ-214): признание доходов
ФНС в недавних разъяснениях (в т.ч. Письмо ФНС от № СД-36-3/7091) подтвердила фундаментальный подход: доход по договорам долевого участия (ДДУ) признается в момент перехода права собственности на долевому участнику (передачи объекта по акту приема-передачи), а не в момент получения денежных средств на эскроу-счет.
Ключевые моменты:
- Эскроу-счета: Денежные средства дольщиков на эскроу-счетах до момента исполнения обязательств (передачи объекта) не являются доходом застройщика по налогу на прибыль. Это обязательства перед дольщиками (кредиторская задолженность).
- Момент реализации: Доход (выручка) фиксируется в налоговом учете в отчетном периоде, в котором подписан акт приема-передачи объекта дольщику (п. 1 ст. 250 НК РФ).
- Проценты по эскроу: Проценты, начисленные банком на средства дольщиков на эскроу-счетах, не включаются в доходы застройщика (они принадлежат дольщикам).
Учет расходов: формирование и списание себестоимости
Расходы на строительство капитализируются (включаются в стоимость актива — НЗП) и списываются на финансовый результат пропорционально признаваемому доходу.
Состав прямых расходов (п. 1 ст. 318 НК РФ):
- Материалы, конструкции, оборудование;
- Работа подрядчиков (ГПХ/субподряды);
- ФОТ строителей и начисления на нее;
- Амортизация техники, используемой на стройке;
- Аренда земли под стройплощадку;
- Проектно-изыскательские работы, экспертиза, гос. пошлины за разрешения.
Косвенные расходы (п. 2 ст. 318 НК РФ):
Управленческие расходы (ОУП — общехозяйственные расходы, УР — управленческие расходы) распределяются между объектами строительства в порядке, установленном учетной политикой (пропорционально прямым затратам, нормам затрат труда и т.д.). Важно: порядок распределения должен быть жестко зафиксирован в Учетной политике до начала года.
Списание себестоимости (п. 2 ст. 268 НК РФ):
Себестоимость переданных объектов (квартир) списывается в том же отчетном периоде, в котором признан доход от их реализации. Способ оценки (ФИФО, средняя стоимость, по единичной стоимости) выбирается в Учетной политике.
Выявление неучтенных расходов прошлых лет: позиция Минфина
Частая ситуация: в I квартале 2026 года организация обнаружила счета-фактуры или акты за 2025 год, которые не были отражены в налоговом учете.
Позиция Минфина России (подтверждается на 2026 г.):
- Если выявленные расходы относятся к прошлому налоговому периоду (2025 г.), но выявлены в текущем (2026 г.), они учитываются для целей налога на прибыль в том налоговом периоде, в котором они были выявлены (I квартал 2026 г.), при условии, что они экономически обоснованы и документально подтверждены.
- Пересдавать декларацию за 2025 год не требуется (если только ошибка не привела к занижению налога более чем на 5% и не является грубой — п. 1 ст. 81 НК РФ, но общая практика, учет в периоде выявления).
- Критически важно: расходы должны относиться к деятельности, приносящей доход (строительству), и быть оформлены первичными документами с датой фактического совершения операции в 2025 г.
Различия бухгалтерского и налогового учета (ПБУ 18/02, МСФО 15 / ФСБУ 27)
Строительство — классическая сфера возникновения временных разниц и, как следствие, отложенных налоговых активов (ОНА) и обязательств (ОНО).
| Ситуация | Бухучет (ФСБУ 27 / МСФО 15) | Налоговый учет (НК РФ) | Результат |
|---|---|---|---|
| Признание дохода по ДДУ | По стадиям готовности (если выполняются критерии МСФО 15) или при передаче | Только при передаче акта приема-передачи (переходу права) | Временная разница (ОНО, если в бухучете доход выше) |
| Капитализация процентов за кредиты | Обязательно капитализируются в стоимость НЗП (ФСБУ 26) | Включаются в прямые расходы по стройке (п. 1 ст. 318 НК РФ) — аналогично | Обычно разницы нет, если методы совпадают |
| Резервы под гарантийные обязательства | Создаются (ФСБУ  | Не признаются расходами до фактического возникновения затрат | Временная разница (ОНА) |
| Амортизация временных зданий/строений на стройке | Начисляется | Включается в прямые расходы (если используются в производстве) | Разницы нет при корректной политике |
Отложенные налоговые активы (ОНА) — одна из тем, которые формально относятся к бухгалтерии, но напрямую влияют на финансовый результат и чистую прибыль в отчетности. Застройщики обязаны учитывать ОНА/ОНО по итогам каждого отчетного периода.
Актуальные риски и рекомендации на 2026 год
Риск 1: Неверное определение момента реализации
Попытка признать доход при получении денег на эскроу или при подписании ДДУ ведет к начислению дополнительного налога, пени и штрафов (ст. 122 НК РФ). Следуйте позиции ФНС: доход = акт приема-передачи.
Риск 2: «Зависшее» НЗП и несвоевременное списание
Если объект сдан, а себестоимость не списана (или списана не полностью), налоговая база завышена. Проводите ежемесячную сверку НЗП по объектам и партиям квартир.
Риск 3: Учет расходов на рекламу и маркетинг
Реклама конкретного ЖК — прямые расходы (капитализируются в НЗП). Общий имидж-бренд застройщика, косвенные (УР). Ошибка в классификации меняет срок вычета.
Риск 4: Изменения в законодательстве (осень 2026 г;)
Согласно информационным агентствам (ТАСС, Прим), Минфин РФ осенью 2026 года может рассмотреть изменения в регулировании долевого строительства. Следите за проектами законов, затрагивающими порядок расчета налога на прибыль застройщиков (возможны изменения в части эскроу-механики или налоговых льгот).
Чек-лист для налоговика застройщика
- Проверить Учетную политику на 2026 г.: методы оценки НЗП, распределение ОУП/УР, порядок капитализации процентов.
- Настроить учет НЗП в разрезе: объект строительства → корпус → этаж/секция → квартира (паркинг).
- Автоматизировать сопоставление: Акт приема-передачи (доход) ↔ Списание себестоимости конкретной квартиры (расход).
- Ежемесячно анализировать ОНА/ОНО по временным разницам (МСФО 15 vs НК РФ).
- Отражать выявленные расходы 2025 г. в декларации за I кв. 2026 г. с сохранением первички 2025 г.
- Контролировать корректность заполнения строк декларации по налогу на прибыль (раздел 1, 2, приложения).
Налог на прибыль в строительстве требует высокой дисциплины в синхронизации бухгалтерского, управленческого и налогового учета. Главный принцип — принцип соответствия (matching principle): доход от передачи квартиры и расходы на ее строительство должны попасть в налоговую базу одного и того же периода. Использование актуальных разъяснений ФНС (Письмо от № СД-36-3/7091) и позиций Минфина позволяет минимизировать риски при камеральных и выездных проверках.
Материал подготовлен на основе положений НК РФ, ФЗ-214, разъяснений ФНС России и Минфина России актуальных на .