Продажа недвижимости — это получение дохода‚ который по общему правилу облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (или 15% при высоких доходах). Однако законодательство РФ предусматривает ряд случаев‚ когда продавец дома полностью освобождается от уплаты налога. Разберём подробно‚ кто и при каких условиях может не платить НДФЛ при продаже дома.
Минимальный срок владения, главное условие освобождения
Основной критерий‚ определяющий необходимость уплаты налога‚, это срок нахождения недвижимости в собственности. Если дом принадлежал продавцу дольше установленного минимального срока‚ налог платить не нужно вовсе‚ а подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется.
Срок владения 5 лет
По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет. Он применяется‚ если дом был:
- куплен по договору купли-продажи;
- получен в дар от лиц‚ не являющихся близкими родственниками;
- приобретён иным способом‚ не подпадающим под льготные условия.
Срок владения 3 года
Сокращённый срок в 3 года действует в следующих случаях:
- дом получен в наследство — срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя;
- дом получен в дар от близкого родственника (супруга‚ родителей‚ детей‚ бабушек‚ дедушек‚ внуков‚ братьев и сестёр);
- дом получен в результате приватизации;
- дом получен по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаётся единственное жильё — если на момент продажи у собственника нет другого жилого помещения (с учётом жилья‚ приобретённого не ранее чем за 90 дней до продажи).
Кто полностью освобождается от налога
Итак‚ не платят налог при продаже дома:
- Собственники‚ владевшие домом дольше минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения).
- Продавцы единственного жилья после 3 лет владения.
- Наследники‚ продавшие унаследованный дом после 3 лет с момента открытия наследства.
- Семьи с двумя и более детьми, с 2022 года родители (усыновители) с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет (до 24 лет при очном обучении) освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения‚ если в год продажи или до 30 апреля следующего года приобретается новое жильё большей площади или кадастровой стоимости‚ а кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
Когда налог платить нужно‚ но его можно уменьшить
Если минимальный срок владения не истёк‚ доход от продажи облагается НДФЛ. Однако налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей — из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей‚ налог платится с остатка;
- Вычет в размере фактических расходов — если сохранились документы‚ подтверждающие стоимость покупки или строительства дома‚ налог начисляется только на разницу между ценой продажи и расходами.
Также следует помнить: если дом продан дешевле 70% его кадастровой стоимости‚ налоговая база рассчитывается как кадастровая стоимость‚ умноженная на коэффициент 0‚7.
Особые категории граждан
Пенсионеры
Пенсионеры не имеют специальных льгот по НДФЛ при продаже недвижимости. Для них действуют те же правила: если срок владения истёк — налог не платится‚ если нет, применяются стандартные вычеты.
Индивидуальные предприниматели
Если дом использовался в предпринимательской деятельности (например‚ сдавался в аренду)‚ освобождение по сроку владения не применяется‚ и доход облагается в рамках выбранной системы налогообложения ИП.
Какие документы понадобятся
Если налог всё же подлежит уплате‚ до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи‚ необходимо подать декларацию 3-НДФЛ‚ приложив:
- договор купли-продажи;
- документы‚ подтверждающие расходы на приобретение (при выборе соответствующего вычета);
- документы‚ подтверждающие право на льготу (свидетельства о рождении детей‚ документы о наследстве и т.д.).
Уплатить налог нужно до 15 июля того же года.
Не облагаются налогом доходы от продажи дома‚ если собственник владел им дольше минимального срока — 3 года (при наследовании‚ дарении от близких родственников‚ приватизации‚ ренте или продаже единственного жилья) или 5 лет в остальных случаях. Полностью освобождены от налога также семьи с двумя и более детьми при соблюдении установленных условий. В остальных ситуациях налог можно законно уменьшить с помощью имущественных вычетов. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или в ФНС‚ чтобы учесть все нюансы конкретной ситуации.